Mua một căn hộ trị giá vài tỷ đồng nhưng trên giấy tờ lại xuất hiện những thông tin liên quan đến thời hạn 50 năm khiến không ít người lo rằng: Hết 50 năm có bị mất căn hộ không? Sổ hồng chung cư có thời hạn không?
Thực tế, pháp luật hiện hành không quy định tất cả căn hộ chung cư chỉ được sở hữu trong 50 năm. Muốn xác định chính xác quyền lợi của mình, người mua cần phân biệt giữa thời hạn sở hữu căn hộ, thời hạn sử dụng của tòa nhà và thời hạn sử dụng đất của dự án.
Sổ hồng chung cư có thời hạn không?
Với người mua căn hộ là công dân Việt Nam trong trường hợp thông thường, không có quy định ấn định quyền sở hữu căn hộ chung cư chỉ kéo dài 50 năm.
Luật Nhà ở 2023 lựa chọn cách quản lý theo thời hạn sử dụng nhà chung cư, thay vì quy định một thời hạn sở hữu chung cư cố định. Theo Điều 58 Luật Nhà ở 2023, thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định căn cứ vào hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế theo kết luận kiểm định của cơ quan có thẩm quyền.
Điều này có nghĩa rằng, không thể chỉ nhìn thấy con số 50 năm trong hồ sơ dự án rồi kết luận người mua căn hộ chỉ được sở hữu nhà trong 50 năm.
Sổ hồng không phải là giấy tờ “tự hết hạn” sau 50 năm
“Sổ hồng” là cách gọi phổ biến của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trên Giấy chứng nhận có thể thể hiện thời hạn của từng quyền tùy từng trường hợp.
Thông tư 10/2024/TT-BTNMT quy định nếu quyền sử dụng đất thuộc trường hợp sử dụng ổn định lâu dài thì trên Giấy chứng nhận thể hiện là “Lâu dài”; nếu quyền có thời hạn thì thể hiện thời điểm hết hạn theo quy định.
Do đó, câu hỏi cần đặt ra không chỉ là “sổ hồng bao nhiêu năm”, mà phải xem quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản được ghi cụ thể như thế nào trên Giấy chứng nhận.
Vì sao nhiều người cho rằng chung cư chỉ có thời hạn 50 năm?
Sự nhầm lẫn chủ yếu đến từ việc đánh đồng 3 khái niệm hoàn toàn khác nhau: thời hạn của dự án đầu tư, thời hạn sử dụng đất và thời hạn sử dụng công trình chung cư.
Theo Điều 172 Luật Đất đai 2024, thời hạn Nhà nước giao đất hoặc cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất được xem xét theo thời hạn hoạt động của dự án và thông thường không quá 50 năm; một số dự án có thể có thời hạn dài hơn nhưng không quá 70 năm.
Tuy nhiên, thời hạn Nhà nước giao hoặc cho thuê đất cho chủ đầu tư thực hiện dự án không đồng nghĩa đương nhiên với việc người mua căn hộ chỉ được sở hữu căn hộ trong đúng khoảng thời gian đó.
Đây là điểm người mua nhà cần đặc biệt lưu ý khi đọc quảng cáo hoặc nghe thông tin “chung cư 50 năm”.
Thời hạn sử dụng chung cư được xác định thế nào?
Căn cứ vào hồ sơ thiết kế của công trình
Khoản 1 Điều 58 Luật Nhà ở 2023 quy định thời hạn sử dụng nhà chung cư được xác định theo hồ sơ thiết kế và thời gian sử dụng thực tế của công trình theo kết luận kiểm định. Thời hạn theo hồ sơ thiết kế phải được ghi rõ trong văn bản thẩm định của cơ quan có thẩm quyền.
Như vậy, mỗi công trình có thể có thời hạn thiết kế khác nhau. Pháp luật không lấy một mốc 50 năm để áp dụng cứng cho tất cả chung cư.
Thời hạn được tính từ khi nào?
Theo quy định hiện hành, thời hạn sử dụng nhà chung cư được tính từ thời điểm công trình được nghiệm thu đưa vào sử dụng theo pháp luật về xây dựng.
Vì vậy, khi mua lại một căn hộ đã qua sử dụng nhiều năm, ngoài việc kiểm tra Giấy chứng nhận, người mua cũng nên tìm hiểu thời điểm tòa nhà được nghiệm thu, hồ sơ pháp lý và hiện trạng chất lượng công trình.
Hết 50 năm có bị mất căn hộ chung cư không?
Không thể kết luận rằng cứ đủ 50 năm thì người sở hữu sẽ mất căn hộ.
Khi nhà chung cư hết thời hạn sử dụng theo hồ sơ thiết kế hoặc chưa hết thời hạn nhưng xuất hiện tình trạng hư hỏng, có nguy cơ mất an toàn, UBND cấp tỉnh phải tổ chức việc kiểm định, đánh giá chất lượng công trình theo Luật Nhà ở 2023.
Kết quả kiểm định mới là một trong những căn cứ quan trọng để xác định tòa nhà có thể tiếp tục sử dụng hay thuộc trường hợp phải phá dỡ. Nói cách khác, hết thời hạn thiết kế không đồng nghĩa tòa nhà lập tức bị phá bỏ vào ngày hôm sau.
Khi nào chung cư phải phá dỡ?
Điều 59 Luật Nhà ở 2023 quy định nhiều trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ, chẳng hạn công trình hết thời hạn sử dụng và không còn bảo đảm điều kiện an toàn hoặc công trình bị hư hỏng nghiêm trọng thuộc các trường hợp luật định.
Một số trường hợp điển hình gồm:
- Nhà chung cư hết thời hạn sử dụng và kết quả kiểm định xác định phải phá dỡ;
- Công trình bị hư hỏng do cháy, nổ và không còn bảo đảm an toàn;
- Các kết cấu chịu lực chính bị hư hỏng nghiêm trọng;
- Công trình có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng;
- Một số trường hợp phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại đồng bộ theo quy hoạch và quy định pháp luật.
Như vậy, yếu tố an toàn công trình có ý nghĩa quan trọng hơn việc chỉ nhìn vào một con số “50 năm”.
Cách kiểm tra chung cư mình định mua có thời hạn hay không?
Trước khi đặt cọc hoặc ký hợp đồng mua căn hộ, người mua nên kiểm tra đồng thời hồ sơ pháp lý của dự án và nội dung quyền được chuyển giao cho mình.
Quan trọng nhất là xem mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất trên Giấy chứng nhận của dự án, quyết định giao đất hoặc cho thuê đất, giấy phép và hồ sơ xây dựng, hợp đồng mua bán căn hộ, thời hạn sở hữu được thỏa thuận và đối tượng đứng tên là công dân Việt Nam hay cá nhân nước ngoài.
Nếu chỉ nhìn vào thông tin quảng cáo “sổ lâu dài” hoặc “50 năm” mà không đối chiếu hồ sơ gốc thì rủi ro hiểu sai bản chất pháp lý vẫn rất lớn.
Đối với giao dịch có giá trị lớn hoặc hồ sơ dự án có nhiều loại đất, người mua có thể nhờ luật sư tư vấn luật đất đai kiểm tra trước khi ký hợp đồng.
Sổ hồng ghi thời hạn 50 năm có mua bán, thế chấp được không?
Việc Giấy chứng nhận ghi một quyền có thời hạn không đồng nghĩa tài sản không được giao dịch.
Khả năng chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho hoặc để thừa kế cần xem xét dựa trên loại tài sản, đối tượng sở hữu, thời hạn quyền còn lại và điều kiện giao dịch tại thời điểm thực hiện.
Đặc biệt với căn hộ có thông tin pháp lý không rõ ràng giữa “đất ở”, “đất thương mại dịch vụ”, “thời hạn dự án” và “thời hạn sở hữu”, người mua nên yêu cầu kiểm tra hồ sơ trước khi thanh toán số tiền lớn.
Trường hợp hồ sơ phức tạp, luật sư giỏi về đất đai tại Hà Nội có thể hỗ trợ rà soát Giấy chứng nhận, hợp đồng và tình trạng pháp lý của bất động sản trước giao dịch.
“Sổ hồng chung cư có thời hạn không?” không thể trả lời chính xác chỉ bằng một con số. Với căn hộ chung cư để ở thông thường của công dân Việt Nam, pháp luật không mặc định quyền sở hữu chấm dứt sau 50 năm. Điều cần xem xét là chế độ sử dụng đất, hồ sơ pháp lý dự án, thời hạn sử dụng công trình và nội dung cụ thể ghi trên Giấy chứng nhận. Nếu đang chuẩn bị đặt cọc, mua lại căn hộ cũ hoặc gặp trường hợp sổ hồng ghi thời hạn khiến bạn chưa rõ quyền lợi của mình, nên kiểm tra toàn bộ hồ sơ trước khi giao dịch thay vì chỉ dựa vào giải thích của bên bán.
Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt cung cấp dịch vụ pháp lý cho cá nhân và tổ chức, trong đó có tư vấn và rà soát hồ sơ liên quan đến đất đai, nhà ở và giao dịch bất động sản nhằm giúp khách hàng nhận diện rủi ro pháp lý trước khi ký kết hoặc giải quyết tranh chấp phát sinh.
