Nhu cầu mua căn hộ, nhà ở tại Việt Nam của người nước ngoài ngày càng phổ biến, đặc biệt với người đang làm việc, đầu tư hoặc sinh sống lâu dài tại Việt Nam. Tuy nhiên, người nước ngoài không được mua bất kỳ loại nhà đất nào theo nhu cầu, mà phải đáp ứng đồng thời điều kiện về chủ thể, loại nhà, dự án, khu vực và giới hạn số lượng được sở hữu.
Vậy điều kiện người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam hiện nay cụ thể ra sao? Có được mua đất, mua nhà riêng bên ngoài dự án hay đứng tên lâu dài như công dân Việt Nam không? Những vấn đề quan trọng dưới đây cần được kiểm tra trước khi ký hợp đồng và thanh toán tiền.
Người nước ngoài có được mua nhà tại Việt Nam không?
Có. Theo Điều 17 Luật Nhà ở 2023, cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam thuộc nhóm đối tượng có thể sở hữu nhà ở tại Việt Nam.
Tuy nhiên, quyền này không đồng nghĩa với việc người nước ngoài được tự do mua mọi bất động sản. Pháp luật giới hạn cả hình thức giao dịch, loại nhà ở, vị trí dự án và số lượng nhà được sở hữu.
Đối với cá nhân nước ngoài, nhà ở có thể được sở hữu thông qua:
- Mua hoặc thuê mua nhà ở thương mại của chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở;
- Nhận tặng cho hoặc nhận thừa kế nhà ở thương mại trong dự án đủ điều kiện;
- Mua hoặc thuê mua nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài đã sở hữu hợp pháp nhà ở đó.
Nhà ở có thể bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án, nhưng dự án không được thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Điều kiện người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam hiện nay
Phải thuộc đối tượng được phép nhập cảnh vào Việt Nam
Điều kiện đầu tiên là người mua phải là cá nhân nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam theo quy định của pháp luật. Đáng chú ý, Điều 18 Luật Nhà ở 2023 quy định cá nhân nước ngoài muốn thuộc diện được sở hữu nhà ở còn phải không thuộc trường hợp được hưởng quyền ưu đãi, miễn trừ ngoại giao hoặc lãnh sự.
Do đó, trước khi tiến hành giao dịch, cần kiểm tra giấy tờ nhập cảnh và tình trạng pháp lý của người mua, thay vì chỉ căn cứ vào việc họ có hộ chiếu nước ngoài.
Nhà mua phải nằm trong dự án mà người nước ngoài được phép sở hữu
Đây là điều kiện rất dễ bị bỏ qua. Theo Điều 16 Luật Nhà ở 2023, tổ chức, cá nhân nước ngoài chỉ được sở hữu nhà ở trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở đủ điều kiện, trừ dự án thuộc khu vực cần bảo đảm quốc phòng, an ninh.
Danh mục dự án cho phép tổ chức, cá nhân nước ngoài sở hữu được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương công bố công khai.
Vì vậy, trước khi đặt cọc một căn hộ hoặc nhà ở, người mua nên kiểm tra ít nhất:
- Dự án có nằm trong danh mục được phép bán cho người nước ngoài hay không;
- Chủ đầu tư có đủ điều kiện đưa nhà ở vào kinh doanh hay chưa;
- Căn nhà dự kiến mua có còn nằm trong hạn mức sở hữu dành cho người nước ngoài hay không.
Không nên chỉ dựa vào thông tin quảng cáo của môi giới hoặc chủ đầu tư.
Người nước ngoài được mua những loại nhà nào?
Luật Nhà ở 2023 cho phép người nước ngoài thuộc diện đủ điều kiện sở hữu:
Căn hộ chung cư
Đây là hình thức phổ biến nhất. Người nước ngoài có thể mua căn hộ tại dự án nhà ở thương mại nếu dự án được phép bán cho người nước ngoài và chưa vượt hạn mức sở hữu.
Nhà ở riêng lẻ trong dự án
Người nước ngoài cũng có thể sở hữu nhà biệt thự, nhà liền kề và các nhà ở riêng lẻ thuộc dự án đầu tư xây dựng nhà ở nếu đáp ứng các điều kiện luật định. Điểm cần đặc biệt lưu ý là quy định này không nên được hiểu thành người nước ngoài được tự do mua mọi căn nhà riêng lẻ ngoài thị trường.
Pháp luật thiết kế quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài chủ yếu gắn với nhà ở thương mại trong dự án đủ điều kiện.
Người nước ngoài có được mua đất tại Việt Nam không?
Đây là điểm người mua thường nhầm giữa quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất. Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài sở hữu một số loại nhà ở theo điều kiện nhất định, nhưng điều đó không đồng nghĩa với việc cá nhân nước ngoài được trực tiếp mua đất ở như cá nhân Việt Nam.
Vì vậy, những giao dịch kiểu: “Đứng tên mua một mảnh đất rồi tự xây nhà” hoặc “Mua đất của một cá nhân Việt Nam và sang tên trực tiếp cho người nước ngoài” cần được xem xét rất thận trọng theo pháp luật đất đai và pháp luật về nhà ở.
Trước khi thực hiện giao dịch có yếu tố nước ngoài, người mua có thể nhờ luật sư tư vấn luật đất đai kiểm tra quyền sở hữu, quyền sử dụng đất và phương án giao dịch phù hợp.
Người nước ngoài được sở hữu tối đa bao nhiêu căn nhà?
Pháp luật đặt ra hạn mức nhằm kiểm soát tỷ lệ sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài.
Đối với căn hộ chung cư
Theo Điều 19 Luật Nhà ở 2023, tổ chức và cá nhân nước ngoài thuộc nhóm luật định được sở hữu không quá 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư. Ví dụ, một tòa chung cư có 1.000 căn thì về nguyên tắc tổng số căn thuộc diện sở hữu của các đối tượng nước ngoài chịu giới hạn tối đa 300 căn theo quy định này.
Điều cần lưu ý là đây là hạn mức tổng, không phải mỗi cá nhân nước ngoài đều được mua 30% số căn hộ của tòa nhà.
Đối với nhà ở riêng lẻ
Đối với biệt thự, nhà liền kề và nhà ở riêng lẻ, trong một khu vực có quy mô dân số tương đương một phường, tổ chức và cá nhân nước ngoài được sở hữu không quá 250 căn nhà. Do đó, một dự án đủ điều kiện về pháp lý nhưng đã hết “room” dành cho người nước ngoài vẫn có thể khiến giao dịch không thực hiện được theo phương án dự kiến.
Người nước ngoài được sở hữu nhà tại Việt Nam trong bao lâu?
Đối với cá nhân nước ngoài, thời hạn sở hữu nhà ở được xác định theo thỏa thuận trong giao dịch nhưng không quá 50 năm kể từ ngày được cấp Giấy chứng nhận. Nếu có nhu cầu, cá nhân nước ngoài có thể được gia hạn một lần, với thời hạn không quá 50 năm theo quy định. Thời hạn sở hữu phải được ghi rõ trên Giấy chứng nhận.
Như vậy, cần phân biệt: 50 năm là thời hạn sở hữu tối đa theo từng giai đoạn đối với cá nhân nước ngoài, chứ không phải cứ mua nhà ở Việt Nam là mặc nhiên được sở hữu lâu dài như công dân Việt Nam.
Trường hợp kết hôn với công dân Việt Nam
Luật Nhà ở 2023 có quy định đáng chú ý: nếu cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam, người đó được sở hữu nhà ở và có quyền của chủ sở hữu nhà ở như công dân Việt Nam.
Nếu kết hôn với người Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh Việt Nam thì quyền sở hữu được xác định tương ứng với quyền của người Việt Nam định cư ở nước ngoài.
Khi mua nhà, người nước ngoài phải thanh toán như thế nào?
Luật Nhà ở 2023 quy định tổ chức, cá nhân nước ngoài thuộc nhóm sở hữu nhà ở phải thanh toán tiền mua, thuê mua nhà ở thông qua tổ chức tín dụng hoặc chi nhánh ngân hàng nước ngoài đang hoạt động tại Việt Nam.
Quy định này cần được chú ý ngay khi xây dựng phương án thanh toán trong hợp đồng.
Với giao dịch có giá trị lớn hoặc có thỏa thuận thanh toán phức tạp, nên kiểm tra kỹ:
- Tài khoản nhận tiền;
- Tiến độ thanh toán;
- Điều kiện hoàn tiền;
- Phạt vi phạm;
- Điều kiện bàn giao;
- Trách nhiệm khi không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;
- Xử lý tiền đặt cọc nếu giao dịch không tiếp tục được.
Các điều khoản này có thể được rà soát bởi luật sư tư vấn hợp đồng kinh tế trước khi các bên ký kết.
Mấu chốt của điều kiện người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam không chỉ nằm ở việc người mua có được phép nhập cảnh hay không. Một giao dịch hợp pháp còn phụ thuộc vào dự án, loại nhà, khu vực, hạn mức sở hữu, thời hạn sở hữu và nội dung hợp đồng. Với bất động sản có giá trị lớn, việc đặt cọc trước rồi mới kiểm tra pháp lý có thể khiến người mua rơi vào thế bất lợi nếu căn nhà không đủ điều kiện chuyển quyền hoặc không thể cấp Giấy chứng nhận cho người nước ngoài.
Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt có thể hỗ trợ khách hàng kiểm tra hồ sơ pháp lý bất động sản, đánh giá điều kiện sở hữu, rà soát hợp đồng và nhận diện rủi ro trước khi giao dịch. Khách hàng có thể tham khảo thêm tại luatdogiaviet.vn hoặc sử dụng dịch vụ pháp lý cho cá nhân và tổ chức khi cần luật sư đồng hành trong quá trình xử lý hồ sơ.
