Mua nhà ở hình thành trong tương lai rủi ro ở điểm người mua phải bỏ ra một khoản tiền lớn trong khi căn nhà hoặc căn hộ vẫn chưa hoàn thiện, thậm chí chưa thể kiểm chứng đầy đủ chất lượng thực tế. Nếu không kiểm tra kỹ pháp lý dự án, điều kiện mở bán, tiến độ thanh toán và các điều khoản trong hợp đồng, người mua có thể gặp tình trạng chậm bàn giao, khó được cấp sổ, dự án đang thế chấp hoặc phát sinh tranh chấp kéo dài. Vì vậy, trước khi đặt cọc hay ký hợp đồng, việc nhận diện đúng các rủi ro pháp lý và biết cách kiểm tra hồ sơ dự án là bước rất quan trọng để bảo vệ quyền lợi của mình.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai có rủi ro gì? 7 điều cần biết
1. Dự án chưa đủ điều kiện mở bán nhưng đã thu tiền
Đây là một trong những rủi ro đáng ngại nhất.
Người mua thường được tiếp cận dự án qua môi giới, sự kiện giới thiệu, chương trình “booking”, “giữ chỗ”, “ưu tiên chọn căn” hoặc đặt cọc sớm. Tuy nhiên, việc dự án đã được quảng cáo rộng rãi không đồng nghĩa với việc nhà ở đã đủ điều kiện được bán.
Theo Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, nhà ở hình thành trong tương lai phải đáp ứng nhiều điều kiện, trong đó có việc đã khởi công; có giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất; có giấy phép xây dựng hoặc hồ sơ tương ứng; đáp ứng yêu cầu về nghiệm thu hạ tầng. Với chung cư hoặc tòa nhà hỗn hợp có nhà ở, phải có giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng.
Đặc biệt, trước khi bán, chủ đầu tư phải gửi thông báo tới cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh. Cơ quan này kiểm tra và có văn bản trả lời về việc nhà ở đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.
Người mua không nên chỉ hỏi môi giới: “Dự án có pháp lý chưa?” mà cần yêu cầu xem chính tài liệu chứng minh đủ điều kiện mở bán.
2. Không kiểm tra tình trạng thế chấp của dự án
Dự án bất động sản có thể liên quan đến các giao dịch bảo đảm nhằm huy động vốn. Nếu không tìm hiểu kỹ, người mua có thể ký hợp đồng trong khi quyền sử dụng đất, dự án hoặc tài sản liên quan đang bị thế chấp.
Điều đáng lo không đơn thuần là “có thế chấp hay không”, mà là việc thế chấp đã được xử lý như thế nào để đủ điều kiện đưa nhà ở vào giao dịch.
Do đó, trước khi ký hợp đồng, người mua nên yêu cầu chủ đầu tư làm rõ:
- Quyền sử dụng đất của dự án có đang thế chấp hay không;
- Nhà ở dự kiến mua có thuộc tài sản bảo đảm hay không;
- Nếu có thế chấp thì đã được giải chấp hoặc có cơ chế xử lý hợp pháp đối với căn hộ được bán hay chưa;
- Giấy tờ chứng minh tình trạng pháp lý hiện tại của tài sản.
Việc bỏ qua bước này có thể khiến người mua rơi vào tranh chấp phức tạp giữa chủ đầu tư, ngân hàng và khách hàng.
3. Đặt cọc và thanh toán quá nhiều tiền quá sớm
Một sai lầm khá phổ biến là cho rằng chủ đầu tư đưa ra tiến độ đóng tiền thế nào thì người mua phải thực hiện như vậy. Không phải mọi lịch thanh toán trong tài liệu bán hàng đều đương nhiên phù hợp pháp luật.
Theo Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, lần thanh toán đầu tiên đối với mua bán nhà ở hình thành trong tương lai không được vượt quá 30% giá trị hợp đồng, bao gồm cả tiền đặt cọc. Các lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng và tổng số tiền thu trước khi bàn giao thông thường không được vượt quá 70% giá trị hợp đồng.
Nếu người mua chưa được cấp Giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thì bên bán về nguyên tắc không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; phần còn lại được thanh toán khi cơ quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Vì vậy, người mua cần cộng cả các khoản đã đóng trước đó, không chỉ nhìn riêng số tiền ghi trong “đợt thanh toán đầu tiên”.
4. Từ bỏ bảo lãnh ngân hàng mà không hiểu hậu quả
Trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư phải được ngân hàng đáp ứng điều kiện luật định chấp thuận cấp bảo lãnh đối với nghĩa vụ tài chính khi chủ đầu tư không bàn giao nhà theo cam kết. Tuy nhiên, khi ký hợp đồng, người mua có quyền lựa chọn có hoặc không sử dụng bảo lãnh cho trường hợp của mình. Nếu từ chối bảo lãnh, việc từ chối phải được thỏa thuận bằng văn bản.
Đây không phải là một điều khoản nên ký cho xong. Nếu lựa chọn bảo lãnh, người mua cần kiểm tra văn bản cam kết của ngân hàng và thư bảo lãnh dành cho chính giao dịch của mình, thay vì chỉ nghe thông tin rằng “dự án có ngân hàng bảo lãnh”.
Theo quy định, chủ đầu tư cung cấp thư bảo lãnh cho người mua trong thời hạn 10 ngày làm việc kể từ ngày ký hợp đồng hoặc thời hạn khác được các bên thỏa thuận. Chủ đầu tư chỉ được nhận tiền thanh toán theo hợp đồng sau khi thư bảo lãnh đã được cung cấp và người mua đã nhận được thư, nếu người mua lựa chọn bảo lãnh.
5. Chủ đầu tư chậm tiến độ hoặc không bàn giao đúng cam kết
Đây là rủi ro dễ nhìn thấy nhất nhưng lại thường được xử lý khá sơ sài trong hợp đồng. Một dự án chậm vài tháng có thể làm phát sinh hàng loạt chi phí đối với người mua như tiền thuê nhà, lãi vay ngân hàng, chi phí cơ hội hoặc ảnh hưởng kế hoạch chuyển nơi ở.
Vấn đề quan trọng là hợp đồng phải quy định rõ:
- Thời điểm dự kiến bàn giao;
- Khoảng thời gian được phép điều chỉnh;
- Trường hợp nào được xem là bất khả kháng;
- Mức phạt hoặc bồi thường khi chủ đầu tư chậm bàn giao;
- Quyền chấm dứt hợp đồng của người mua nếu chậm quá lâu;
- Thời hạn hoàn lại tiền;
- Cách tính lãi hoặc thiệt hại.
Điều khoản “dự kiến bàn giao” nhưng không có chế tài rõ ràng sẽ khiến người mua rất khó gây áp lực khi dự án kéo dài.
6. Nhà bàn giao khác quảng cáo hoặc khác thỏa thuận
Nhà mẫu đẹp không phải là căn nhà cuối cùng người mua nhận được. Tranh chấp có thể phát sinh từ diện tích thực tế, vật liệu hoàn thiện, thiết bị, chỗ để xe, tiện ích, cảnh quan, mặt bằng, tiêu chuẩn bàn giao hoặc cách tính diện tích.
Vì vậy, trước khi ký, cần phân biệt rõ đâu là nội dung quảng cáo và đâu là nghĩa vụ được ghi nhận trong hợp đồng hoặc phụ lục hợp đồng.
Những yếu tố có giá trị lớn đối với quyết định mua nhà nên được thể hiện cụ thể bằng văn bản. Không nên chỉ dựa vào lời tư vấn của nhân viên bán hàng.
7. Bàn giao nhà nhưng kéo dài việc cấp Giấy chứng nhận
Nhận chìa khóa chưa có nghĩa là mọi rủi ro pháp lý đã kết thúc. Người mua còn phải quan tâm đến việc hoàn thiện hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận. Nếu dự án tồn tại vi phạm về đất đai, xây dựng, nghĩa vụ tài chính hoặc hồ sơ pháp lý, quá trình này có thể bị kéo dài.
Vì vậy, hợp đồng cần quy định rõ trách nhiệm của chủ đầu tư trong việc chuẩn bị hồ sơ, thời hạn thực hiện các nghĩa vụ liên quan và trách nhiệm khi chậm hoàn tất thủ tục.
Trước khi mua nhà hình thành trong tương lai cần kiểm tra giấy tờ gì?
Người mua không nhất thiết phải tự nghiên cứu toàn bộ hồ sơ pháp lý của dự án như một luật sư, nhưng ít nhất nên kiểm tra các nhóm tài liệu quan trọng sau:
Hồ sơ về quyền sử dụng đất và dự án
Cần xác định chủ đầu tư có quyền hợp pháp đối với khu đất triển khai dự án và dự án đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận theo đúng mục đích hay chưa.
Hồ sơ xây dựng
Tùy dự án, cần kiểm tra giấy phép xây dựng, thông báo khởi công, hồ sơ thiết kế và tài liệu nghiệm thu tương ứng. Đối với chung cư, một tài liệu đặc biệt quan trọng là giấy tờ chứng minh đã nghiệm thu hoàn thành phần móng.
Văn bản xác nhận đủ điều kiện bán
Đây là tài liệu người mua nên ưu tiên kiểm tra trước khi ký hợp đồng mua bán. Không nên đánh đồng giấy phép xây dựng, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc việc dự án đã thi công với việc được phép bán nhà ở hình thành trong tương lai.
Hồ sơ bảo lãnh ngân hàng
Nếu lựa chọn cơ chế bảo lãnh, cần kiểm tra cả ngân hàng bảo lãnh, văn bản cam kết phát hành bảo lãnh và thư bảo lãnh áp dụng cho người mua.
Hợp đồng mua bán và các phụ lục
Đây là tài liệu quyết định trực tiếp quyền và nghĩa vụ của người mua. Những nội dung cần đọc kỹ gồm giá bán, diện tích, tiến độ thanh toán, thời hạn bàn giao, tiêu chuẩn bàn giao, phí phát sinh, phạt vi phạm, bồi thường, chấm dứt hợp đồng, hoàn tiền, cấp Giấy chứng nhận và giải quyết tranh chấp.
Nếu giao dịch có giá trị lớn hoặc điều khoản phức tạp, người mua có thể nhờ luật sư tư vấn luật đất đai rà soát pháp lý dự án trước khi xuống tiền.
Đã đặt cọc rồi mới phát hiện dự án có vấn đề thì nên làm gì?
Trong trường hợp đã đóng tiền nhưng sau đó phát hiện dấu hiệu bất thường, không nên tiếp tục thanh toán chỉ vì sợ mất khoản tiền đã đóng trước đó.
Trước tiên cần thu thập và lưu giữ toàn bộ:
- Phiếu đặt cọc, phiếu giữ chỗ;
- Hợp đồng và phụ lục;
- Chứng từ chuyển khoản;
- Email, tin nhắn trao đổi;
- Quảng cáo, tài liệu giới thiệu dự án;
- Thông báo thanh toán;
- Tài liệu pháp lý mà chủ đầu tư đã cung cấp.
Sau đó cần xác định vấn đề nằm ở đâu: dự án chưa đủ điều kiện bán, vi phạm tiến độ, sai nội dung cam kết, thu tiền không đúng quy định hay có dấu hiệu khác. Tùy tình huống, người mua có thể yêu cầu cung cấp hồ sơ, thương lượng sửa đổi hợp đồng, yêu cầu hoàn tiền, yêu cầu bồi thường hoặc lựa chọn phương án giải quyết tranh chấp phù hợp.
Đối với tranh chấp liên quan trực tiếp đến điều khoản hợp đồng, việc nhờ luật sư rà soát từ sớm thường hiệu quả hơn chờ tới khi hai bên đã mất khả năng thương lượng. Người mua có thể tham khảo dịch vụ luật sư tư vấn hợp đồng kinh tế hoặc tư vấn pháp lý hợp đồng thương mại để đánh giá điều khoản, nghĩa vụ thanh toán và phương án xử lý tranh chấp.
Có nên thuê luật sư kiểm tra trước khi mua nhà dự án?
Không phải giao dịch nào cũng bắt buộc phải thuê luật sư. Tuy nhiên, với nhà hình thành trong tương lai, người mua đang cam kết một khoản tiền lớn trong khi tài sản chưa hoàn thiện, nên việc thẩm định pháp lý trước khi ký có giá trị phòng ngừa rất rõ.
Luật sư có thể hỗ trợ:
- Kiểm tra hồ sơ pháp lý dự án;
- Đánh giá điều kiện mở bán;
- Rà soát tình trạng thế chấp và bảo lãnh;
- Kiểm tra hợp đồng đặt cọc, mua bán;
- Phát hiện điều khoản bất lợi;
- Đề xuất sửa đổi chế tài chậm bàn giao;
- Tư vấn phương án khi chủ đầu tư vi phạm.
Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt định hướng dịch vụ vào việc rà soát hồ sơ, giải quyết tranh chấp và hỗ trợ khách hàng trong những giao dịch có giá trị lớn.
Mua nhà ở hình thành trong tương lai có thể giúp người mua tiếp cận bất động sản với mức giá và phương án thanh toán linh hoạt hơn, nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu pháp lý dự án, điều kiện mở bán và hợp đồng không được kiểm tra kỹ từ đầu. Trước khi đặt cọc hoặc thanh toán số tiền lớn, người mua nên chủ động rà soát hồ sơ dự án, tiến độ xây dựng, tình trạng thế chấp, bảo lãnh ngân hàng và các điều khoản về bàn giao, phạt vi phạm, hoàn tiền. Nếu hồ sơ phức tạp hoặc xuất hiện dấu hiệu bất thường, việc tham vấn luật sư sớm sẽ giúp hạn chế nguy cơ mất tiền và tránh tranh chấp kéo dài. Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt có thể hỗ trợ kiểm tra pháp lý dự án, rà soát hợp đồng và tư vấn phương án bảo vệ quyền lợi phù hợp với từng giao dịch cụ thể.
