Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm: đơn khởi kiện, giấy tờ về quyền sử dụng đất, biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (bắt buộc), giấy tờ tùy thân và chứng cứ liên quan. Đơn nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất.
- Điều kiện khởi kiện: có quyền khởi kiện, đã hòa giải tại UBND cấp xã, đúng thẩm quyền, sự việc chưa có bản án có hiệu lực; tranh chấp quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu.
- Bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã trước khi kiện — Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Nơi nộp: Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản (từ 01/7/2025).
- Giấy tờ về đất theo Điều 137; thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.
- Chứng cứ then chốt: sổ đỏ, trích lục bản đồ địa chính, kết quả đo đạc.
Chuẩn bị đúng và đủ hồ sơ là bước quyết định để Tòa án thụ lý vụ tranh chấp đất đai. Rất nhiều đơn bị trả lại chỉ vì thiếu biên bản hòa giải hoặc nộp sai cơ quan. Bài viết cập nhật theo Luật Đất đai 2024 và thay đổi thẩm quyền năm 2025.
Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những gì?
Tòa án chỉ thụ lý khi đơn khởi kiện đáp ứng đủ các điều kiện dưới đây; thiếu một điều kiện, đơn sẽ bị trả lại theo Điều 192 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
| Điều kiện | Nội dung | Căn cứ |
|---|---|---|
| 1. Có quyền khởi kiện | Người khởi kiện có quyền, lợi ích hợp pháp liên quan đến thửa đất bị xâm phạm (lấn chiếm, tranh chấp ranh giới, tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất…); người chưa đủ năng lực hành vi tố tụng thì do người đại diện hợp pháp khởi kiện | Điều 186 BLTTDS 2015 |
| 2. Đã hòa giải tại UBND cấp xã | Tranh chấp xác định ai là người có quyền sử dụng đất phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất; thời hạn hòa giải không quá 30 ngày. Tranh chấp về giao dịch (hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp), chia thừa kế quyền sử dụng đất không bắt buộc bước này | Điều 235 Luật Đất đai 2024 |
| 3. Đúng thẩm quyền | Nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất; nếu không có Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ theo Điều 137, đương sự có thể chọn Chủ tịch UBND cấp xã thay vì Tòa án | Điều 236 Luật Đất đai 2024; điểm c khoản 1 Điều 39 BLTTDS |
| 4. Chưa được giải quyết | Sự việc chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định đã có hiệu lực pháp luật của Tòa án hoặc quyết định đã có hiệu lực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền | Điều 192 BLTTDS 2015 |
| 5. Thời hiệu | Tranh chấp quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu; tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất: 03 năm; yêu cầu chia di sản là quyền sử dụng đất: 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế | Khoản 3 Điều 155, Điều 429, Điều 623 BLDS 2015 |
Thông tin cũ cần bỏ: hòa giải “trong 45 ngày”, căn cứ “Điều 202, 203 Luật Đất đai 2013” và “Tòa án nhân dân cấp huyện” đều đã lỗi thời. Hiện nay áp dụng Điều 235, 236 Luật Đất đai 2024 (hòa giải không quá 30 ngày) và Tòa án nhân dân khu vực từ ngày 01/7/2025.
Hồ sơ khởi kiện gồm những gì?
- Đơn khởi kiện theo mẫu, ghi rõ yêu cầu và người bị kiện;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất: Giấy chứng nhận, hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024;
- Biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã (bắt buộc);
- Giấy tờ tùy thân của người khởi kiện;
- Chứng cứ: trích lục bản đồ địa chính, kết quả đo đạc, ảnh hiện trạng, lời khai người làm chứng về quá trình sử dụng đất.
Nộp đơn ở đâu? Ai giải quyết? (cập nhật 2025)
| Trường hợp | Cơ quan giải quyết | Căn cứ |
|---|---|---|
| Có Giấy chứng nhận / giấy tờ theo Điều 137 | Tòa án nhân dân khu vực | Khoản 1 Điều 236 |
| Không có giấy tờ — hộ gia đình, cá nhân | Chọn Chủ tịch UBND cấp xã hoặc Tòa án | Điều 236; NĐ 151/2025 |
Lưu ý: thiếu biên bản hòa giải hoặc nộp sai cơ quan là hai nguyên nhân phổ biến nhất khiến đơn bị trả lại, kéo dài vụ việc hàng tháng.
Tìm hiểu thêm
- Giải quyết tranh chấp đất đai: trình tự và thẩm quyền 2026
- Tranh chấp ranh giới đất đai và lối đi chung: cách giải quyết đúng luật 2026
- Xử Lý Tranh Chấp Đất Không Giấy Tờ Nhanh Chóng, Đúng Quy Định Mới Nhất
- Thủ Tục Đòi Lại Đất Cho Mượn Có Khó Không? Luật Sư Giải Đáp Chi Tiết
Câu hỏi thường gặp
Hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai gồm những giấy tờ gì?
Gồm: đơn khởi kiện; giấy tờ về quyền sử dụng đất (Giấy chứng nhận hoặc giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024); biên bản hòa giải không thành tại UBND cấp xã; giấy tờ tùy thân; trích lục bản đồ địa chính, kết quả đo đạc và các chứng cứ chứng minh yêu cầu khởi kiện.
Khởi kiện tranh chấp đất đai nộp đơn ở đâu?
Nộp tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản tranh chấp. Từ ngày 01/7/2025, Tòa án nhân dân khu vực giải quyết sơ thẩm thay cho Tòa án nhân dân cấp huyện trước đây.
Có bắt buộc hòa giải trước khi khởi kiện tranh chấp đất đai không?
Có. Hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc theo Điều 235 Luật Đất đai 2024. Không có biên bản hòa giải không thành, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện.
Đất chưa có sổ đỏ có khởi kiện tranh chấp được không?
Được. Trường hợp không có Giấy chứng nhận, sau khi hòa giải tại UBND cấp xã, đương sự được lựa chọn nộp đơn yêu cầu Chủ tịch UBND cấp xã giải quyết hoặc khởi kiện tại Tòa án theo khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Điều kiện khởi kiện tranh chấp đất đai là gì?
Gồm 5 điều kiện: (1) người khởi kiện có quyền, lợi ích hợp pháp bị xâm phạm (Điều 186 BLTTDS 2015); (2) đã hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (Điều 235 Luật Đất đai 2024); (3) nộp đúng Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất; (4) sự việc chưa được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực; (5) còn thời hiệu với các yêu cầu có thời hiệu.
Tranh chấp đất đai có thời hiệu khởi kiện không?
Tranh chấp về quyền sử dụng đất không áp dụng thời hiệu khởi kiện theo khoản 3 Điều 155 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên, tranh chấp hợp đồng liên quan đến đất (chuyển nhượng, đặt cọc, thế chấp) có thời hiệu 03 năm theo Điều 429, còn yêu cầu chia di sản thừa kế là quyền sử dụng đất có thời hiệu 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế theo Điều 623.
Luật sư Đỗ Gia Việt hỗ trợ khởi kiện tranh chấp đất đai
Chúng tôi soạn đơn, chuẩn bị hồ sơ, thu thập chứng cứ và đại diện bảo vệ quyền lợi tại Tòa án nhân dân khu vực. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
