Làm Sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất) là bước quan trọng để xác lập quyền hợp pháp của người sử dụng đất. Tuy nhiên, nhiều người thường thắc mắc chi phí làm Sổ đỏ mới nhất năm 2025 là bao nhiêu, gồm những khoản nào, nộp ở đâu và tính thế nào cho đúng quy định.

Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu rõ toàn bộ các khoản phí, thuế, lệ phí cần nộp khi làm Sổ đỏ theo quy định mới nhất của Luật Đất đai 2024, đồng thời chỉ ra những lưu ý quan trọng để bạn chủ động chuẩn bị tài chính, tránh sai sót hoặc bị chậm hồ sơ.

Căn cứ pháp lý về việc nộp tiền khi làm Sổ đỏ

Theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ được cấp sau khi người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nói cách khác, bạn sẽ chỉ được nhận Sổ đỏ khi đã đóng đầy đủ thuế, phí và lệ phí theo thông báo của cơ quan thuế.

Các khoản này bao gồm:

• Tiền sử dụng đất (nếu có)
• Tiền thuê đất
• Lệ phí trước bạ
• Lệ phí cấp Sổ đỏ
• Phí thẩm định hồ sơ
• Thuế thu nhập cá nhân (đối với trường hợp chuyển nhượng)

Trường hợp người dân được miễn, giảm hoặc ghi nợ nghĩa vụ tài chính, cơ quan có thẩm quyền sẽ xác nhận bằng văn bản, sau đó mới cấp Sổ đỏ theo quy định.

Các khoản chi phí làm sổ đỏ mới nhất

Tiền sử dụng đất là khoản lớn nhất khi làm Sổ đỏ

Đây là khoản người sử dụng đất phải nộp cho Nhà nước khi được giao đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất hoặc được công nhận quyền sử dụng đất ở.

Cách tính tiền sử dụng đất phụ thuộc vào:

• Nguồn gốc đất (được giao, chuyển mục đích, hay cấp lần đầu)
• Diện tích, vị trí, loại đất
• Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

Ví dụ: nếu bạn được công nhận quyền sử dụng đất ở từ đất nông nghiệp, bạn sẽ phải nộp phần chênh lệch giữa giá đất ở và giá đất nông nghiệp theo quy định. Đây thường là khoản chi phí lớn nhất khi làm Sổ đỏ lần đầu.

Tiền thuê đất

Trường hợp người sử dụng đất thuê đất từ Nhà nước (trả tiền một lần hoặc hàng năm), bạn phải nộp tiền thuê đất theo Điều 120 Luật Đất đai 2024.

Có hai hình thức thanh toán:

• Trả tiền thuê hàng năm: áp dụng cho tổ chức, doanh nghiệp sử dụng đất sản xuất, kinh doanh.
• Trả tiền một lần cho cả thời gian thuê: thường áp dụng cho cá nhân, hộ gia đình hoặc doanh nghiệp có nhu cầu ổn định lâu dài.

Tiền thuê đất được cơ quan thuế thông báo sau khi có quyết định cho thuê đất hoặc hợp đồng thuê đất được ký kết.

Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở phải nộp lệ phí trước bạ với mức 0,5% giá trị quyền sử dụng đất.

Công thức tính: Lệ phí trước bạ = (Giá 1m² đất x Diện tích) x 0,5%

Trong đó:

• Giá 1m² đất là giá trong Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm kê khai.
• Diện tích đất chịu lệ phí là diện tích hợp pháp được công nhận trong hồ sơ địa chính.

Ví dụ: Một thửa đất ở 100m², giá đất tại bảng giá là 10 triệu đồng/m²
→ Lệ phí trước bạ = 10.000.000 x 100 x 0,5% = 5.000.000 đồng.

Lưu ý: nếu đất thuê Nhà nước trả tiền một lần cho thời hạn ngắn hơn 70 năm, giá tính lệ phí sẽ được quy đổi tương ứng theo thời gian thuê.

Lệ phí cấp Sổ đỏ

Khoản phí này khá nhỏ, nhưng bắt buộc. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất do HĐND cấp tỉnh quy định cụ thể, căn cứ điều kiện kinh tế – xã hội của từng địa phương.

Thông thường:

• Tại thành phố lớn (Hà Nội, TP.HCM): 100.000 – 200.000 đồng/lần cấp.
• Tại huyện, xã: 25.000 – 50.000 đồng/lần cấp.

Trường hợp cấp lại, cấp đổi hoặc chứng nhận biến động thì mức thu có thể thấp hơn.

Phí thẩm định hồ sơ

Phí này dùng để đánh giá, kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ trước khi cấp Sổ đỏ.
Theo Thông tư 106/2021/TT-BTC, mức phí do UBND tỉnh quyết định dựa trên:

• Diện tích và vị trí thửa đất
• Loại đất (ở, nông nghiệp, thương mại, dịch vụ…)
• Mức độ phức tạp của hồ sơ

Mức phí phổ biến hiện nay dao động từ 100.000 – 500.000 đồng/hồ sơ.

Thuế thu nhập cá nhân

Nếu làm Sổ đỏ do mua bán hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất, người chuyển nhượng phải nộp thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá trị chuyển nhượng.

Ví dụ: Hợp đồng chuyển nhượng ghi giá 2 tỷ đồng → thuế TNCN = 2% x 2.000.000.000 = 40.000.000 đồng.

Một số trường hợp được miễn thuế, như:

• Chuyển nhượng giữa vợ chồng, cha mẹ – con cái, ông bà – cháu, anh chị em ruột
• Hộ gia đình chuyển nhượng duy nhất một nhà, một thửa đất ở

Một số lưu ý khi làm Sổ đỏ

• Kiểm tra kỹ nguồn gốc đất và các giấy tờ pháp lý trước khi nộp hồ sơ.
• Nộp đúng thời hạn sau khi nhận thông báo nghĩa vụ tài chính, tránh bị phạt chậm nộp.
• Lưu giữ hóa đơn, chứng từ nộp tiền đầy đủ để đối chiếu khi cần.
• Nếu không nắm rõ quy trình, nên nhờ luật sư hoặc chuyên viên pháp lý hỗ trợ để tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh sai sót.

Cần tư vấn thủ tục, chi phí làm Sổ đỏ? Hãy liên hệ Công ty Luật Đỗ Gia Việt

Nếu bạn đang cần hỗ trợ tính chi phí làm Sổ đỏ, giải quyết vướng mắc về đất đai hoặc hồ sơ pháp lý liên quan, hãy để Công ty Luật Đỗ Gia Việt giúp bạn.

Với đội ngũ luật sư tư vấn luật đất đai giàu kinh nghiệm, văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội, chúng tôi cam kết:

• Hỗ trợ tính toán, dự trù chi phí làm Sổ đỏ chính xác
• Tư vấn thủ tục cấp, sang tên, chuyển nhượng, tách thửa
• Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước khi cần

Liên hệ công ty luật sư uy tín tại Hà Nội Đỗ Gia Việt để được tư vấn chi tiết và báo phí rõ ràng, minh bạch.