Giải quyết tranh chấp đất đai, đòi đất cho mượn, cho ở nhờ

Trong bài viết này, tác giả nêu một số vụ án cụ thể để minh chứng cho sự chưa nhận thức đúng về các quy định của pháp luật và những vấn đề mà quy định của pháp luật chưa cụ thể, rõ ràng để từ đó đề xuất hướng dẫn giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai cho mượn, cho ở nhờ thống nhất, đúng pháp luật.

Giải quyết tranh chấp đất đai, đòi đất cho mượn, cho ở nhờ là việc vô cùng khó khăn và phức tạp vì nó vừa mang tính chất của các giao dịch dân sự, vừa bị chi phối bởi chính sách pháp luật về đất đai trong từng thời kỳ, từng giai đoạn lịch sử. Ở mỗi giai đoạn tương ứng với mỗi thời kỳ lịch sử, chính sách, pháp luật về đất đai lại có sự thay đổi. Vì vậy, việc giải quyết các tranh chấp đất cho mượn, cho ở nhờ ở các Tòa án nhân dân (TAND) gặp rất nhiều khó khăn. Trong khi đó, cũng chưa có văn bản hướng dẫn áp dụng pháp luật để giải quyết tranh chấp một cách thống nhất, dẫn đến có sự nhận thức và quyết định khác nhau trong việc giải quyết tranh chấp. Đặc biệt là đối với các giao dịch xảy ra đã lâu, cách đây vài chục năm, khiến không ít Tòa án lúng túng trong việc xử lý các tình huống cụ thể như: Áp dụng pháp luật như thế nào? Pháp luật khi quan hệ đất đai hình thành hay chính sách, pháp luật đất đai trong mỗi thời kỳ (Luật Đất đai (LĐĐ) 1987, LĐĐ 1993, LĐĐ 2003, LĐĐ 2013 hay Bộ luật Dân sự (BLDS) 1995, BLDS 2005, BLDS 2015).

Tuy nhiên, đối với tranh chấp đất đai nói chung và đất cho mượn, cho ở nhờ nói riêng mà quan hệ đất đai xảy ra từ ngày 01/07/2004 (ngày LĐĐ 2003 có hiệu lực pháp luật) đến nay mà có tranh chấp, chúng tôi sẽ không đề cập đến tại bài viết này. Bởi lẽ, trong giai đoạn này, chính sách pháp luật đất đai có sự thay đổi nhất định, quyền của người sử dụng đất cũng mở rộng hơn, được Nhà nước bảo đảm và quy định khá chi tiết, cụ thể trong LĐĐ 2003 và Nghị định 181/NĐ-CP ngày 29/10/2004 về thi hành LĐĐ 2003; LĐĐ 2013 và các văn bản quy phạm pháp luật đất đai dưới luật khác. Bên cạnh đó, BLDS 2005, BLDS 2015 cũng đã quy định rất cụ thể.

Trong bài này, chúng tôi chỉ nêu một số vụ án cụ thể để minh chứng cho sự chưa nhận thức đúng về các quy định của pháp luật và những vấn đề mà quy định của pháp luật chưa cụ thể, rõ ràng để từ đó đề xuất hướng dẫn giải quyết các vụ án tranh chấp đất đai cho mượn, cho ở nhờ thống nhất, đúng pháp luật.

I. THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ QUA CÁC VỤ ÁN CỤ THỂ

1. Vụ án dân sự về tranh chấp “đòi lại nhà đất cho ở nhờ” tại tỉnh ST giữa nguyên đơn và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đứng về phía nguyên đơn do bà C đại diện với bị đơn là bà D và những người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan đứng về phía bị đơn do bà H đại diện theo ủy quyền.

Nội dung vụ án: Nguồn gốc nhà đất tại số 50 ĐBP, thị xã ST, tỉnh ST là của cha mẹ bà C – cụ A (chết năm 1981) và cụ B (chết năm 1990). Giấy tờ nhà đất đã bị mất. Theo nguyên đơn trình bày thì năm 1954, cụ A và cụ B cho cụ Đ (em ruột cụ B) ở để chăm sóc cố P (cố P là mẹ của cụ B và cụ Đ). Năm 1960, cố P chết, cụ Đ vẫn ở đây. Năm 1968, bà D (con dâu của cụ Đ) vào ở cùng để buôn bán làm ăn trong nhà số 50 ĐBP từ đó cho tới nay. Năm 1991, bà D dỡ nhà cũ để xây dựng nhà mới thì phía nguyên đơn đã khiếu nại ra UBND xã nhưng không được giải quyết. Nguyên đơn yêu cầu bà D trả lại nhà đất của cha mẹ để lại là 640,79 m2 hoặc trả lại giá trị quyền sử dụng đất (QSDĐ) là 3.783.865.000 đồng.

Theo bị đơn trình bày thì cụ Đ được vợ chồng cụ A và cụ B cho căn nhà số 50 ĐBP nêu trên để ở và chăm sóc cố P. Năm 1960, cụ Đ cùng con trai và con dâu là bà D sống trong căn nhà này và quản lý diện tích đất xung quanh cho tới nay. Năm 1991, căn nhà 50 ĐBP bị sập, bà D làm đơn xin chính quyền địa phương sửa chữa toàn bộ. Ngày 13/4/1991, UBND thị xã ST có giấy xác nhận chủ quyền căn nhà số 50 ĐBP là của vợ chồng bà D. Nay phía bị đơn không đồng ý trả lại nhà đất cho phía nguyên đơn vì phía bị đơn đã ở trên đất này trên 50 năm, căn nhà đã được xây dựng mới.

Tuy nhiên, tại biên bản hòa giải ngày 07/4/1994, bà D lại khai nhà 50 ĐBP của cụ A, cụ B cho cụ Đ ở nhờ.

Tại Bản án dân sự sơ thẩm số 07/2009/DS-ST ngày 24/4/2009, TAND tỉnh ST quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn. Bản án sơ thẩm đã bị nguyên đơn kháng cáo.

Tại bản án dân sự phúc thẩm số 253/2009/DS-PT ngày 25/8/2009 Tòa Phúc thẩm TANDTC đã quyết định: Chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn về việc đòi bị đơn trả lại giá trị quyền sử sụng đất tại 50 ĐBP. Ghi nhận sự tự nguyện của nguyên đơn để lại diện tích đất 72,60 m2 cho bị đơn sử dụng. Buộc bị đơn phải trả cho nguyên đơn 3.355.161.950 đồng; Bà D có quyền liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền để được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật.

Nhận xét về vụ án: Đây là một vụ án khó và phức tạp trong việc thu thập và đánh giá chứng cứ. Với các chứng cứ thu thập được trong vụ án, theo đơn “Cớ mất giấy chủ quyền bất động sản” do cụ B viết ngày 02/6/1988, có xác nhận của chính quyền địa phương, với nội dung: Năm 1936 vợ chồng cụ đã tạo lập nhà số 50 ĐBP, năm 1950 cụ ủy quyền cho cụ Đ là chị ruột sử dụng toàn bộ nhà đất, năm 1985 cụ Đ chết và hiện do bà D sử dụng. Mọi giấy tờ có liên quan đến căn nhà này do Ủy ban quân quản thị xã ST thu giữ năm 1975, không lập biên bản giao cho gia đình, sự việc có ông L và bà D ký làm chứng. Bà D cũng thừa nhận nhà đất tranh chấp có nguồn gốc là của cụ A và cụ B.

Bà D cho rằng, năm 1950, cụ Đ được cụ B cho nhà, đất đó nhưng không có giấy tờ chứng minh. Theo “Thơ phúc đáp” ngày 15-11-1991 của Công ty quản lý công trình đô thị thị xã ST gửi cho cụ B thì đất của cụ B không bị Nhà nước quản lý. Do đó, nhà, đất tranh chấp vẫn thuộc quyền sở hữu và sử dụng của cụ A, cụ B chưa chuyển dịch sở hữu cho cụ Đ, bà D. Căn nhà của cụ A, cụ B do bà D tháo dỡ năm 1991 nhưng ngay khi đó bên nguyên đơn đã có đơn ngăn chặn nên nhà đất tranh chấp không phải nguyên đơn đã từ bỏ quyền sở hữu, sử dụng.

Mặt khác, theo đơn khởi kiện nguyên đơn yêu cầu trả 500m2 đất nhưng trong đơn “Cớ mất giấy chủ quyền bất động sản” cụ B xác định đất có diện tích 8m x 40m; theo sơ đồ thẩm định ngày 22/8/2008 thì bà D quản lý 625,60m2 “phần đất tự khai của chủ tranh chấp 15,19m2”. Chị H (con bà D) khai diện tích đất 15,19m2 do chị T (con bà D) nhận chuyển nhượng từ người khác. Lẽ ra trong quá trình giải quyết vụ án, Tòa án các cấp phải xác minh làm rõ có việc chị T nhận chuyển nhượng thêm đất hay không? Ranh giới đất do cụ A, cụ B tạo lập và hiện tại có thay đổi không? Diện tích đất của cụ A, cụ B là bao nhiêu? Diện tích đất chênh lệch do đâu mà có?

Khi chưa làm rõ những nội dung nêu trên, Tòa án cấp sơ thẩm bác yêu cầu của nguyên đơn, còn Tòa án cấp phúc thẩm xác định toàn bộ đất tranh chấp là di sản của cụ A, cụ B chỉ trừ 72,60m2 đất tương đương giá trị công sức quản lý nhà đất cho bà D và buộc gia đình bà D phải trả cho nguyên đơn giá trị diện tích đất 568,19m2 đều là chưa đủ căn cứ và chưa bảo đảm quyền lợi của các bên đương sự.

Cần xác định di sản của cụ A và cụ B là bao nhiêu? Phần đất dư ra là bao nhiêu? Phần đất chị T (con gái bà D) nhận chuyển nhượng là bao nhiêu? Phần còn lại do đâu mà có. Việc chấp nhận yêu cầu đòi nhà đất của phía nguyên đơn là đúng nhưng cũng cần xem xét đến công sức quản lý nhà đất và kết quả đầu tư của bà D đã làm tăng giá trị của đất đó theo quy định của pháp luật.

2. Vụ án tranh chấp QSDĐ “Đòi đất cho ở nhờ” tại ấp LD, thị trấn TB, huyện TB, tỉnh TN giữa nguyên đơn ông K và bị đơn bà N

Nội dung vụ án như sau: Lô đất diện tích 748m2 tại ấp LD, thị trấn TB, huyện TB, tỉnh TN có nguồn gốc là của cụ S và cụ N (bố mẹ đẻ của ông V) đã cho ông M (bố của bà N) ở nhờ từ năm 1945. Năm 1948, cụ S chết.

Theo ông V trình bày, năm 1948 cụ S chết không để lại di chúc. Năm 1972, các thừa kế của cụ S đã lập giấy tương phân đất, có xác nhận của chính quyền cũ. Theo tương phân đất thì phần đất bà N sử dụng thuộc phần đất ông V được chia. Từ năm 1977, gia đình bà N ngăn cản nên không cho gia đình ông V thu hoạch xoài, dừa trên đất. Năm 1996, ông V khởi kiện yêu cầu Bà N phải trả lại cho ông diện tích đất nêu trên.

Bà N không đồng ý trả lại diện tích đất cho gia đình ông V với lý do gia đình bà sử dụng ổn định, khai phá trồng cây và làm nhà ở từ năm 1945 đến nay. Gia đình bà đã kê khai đăng ký sử dụng đất và nộp thuế sử dụng đất từ năm 1995.

Bản án sơ thẩm số 03 ngày 23/8/1996 của TAND huyện TB và bản án phúc thẩm số 07 ngày 18/7/1996 của TAND tỉnh TN quyết định: Giao cho bà N sử dụng 4 x 44m, còn lại giao cho ông V sử dụng 550m2..

Bản án giám đốc thẩm số 238 ngày 17/6/1997 của Tòa Dân sự TANDTC quyết định: Hủy bản án phúc thẩm số 07 ngày 18/7/1996 của TAND tỉnh TN với lý do không bảo đảm quyền lợi cho đương sự; giao hồ sơ cho TAND tỉnh TN giải quyết lại theo trình tự phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm số 16 ngày 18/9/1997 của TAND tỉnh TN quyết định sửa một phần án sơ thẩm: Giao cho bà N sử dụng 8m ngang giáp Quốc lộ 22 hậu 5m, chiều dài 33m tính từ mốc lộ giới. Phần còn lại giao cho ông V sử dụng.

Bản án giám đốc thẩm số 261 ngày 25/9/1998 của Tòa Dân sự TANDTC quyết định: Hủy bản án phúc thẩm số 16 ngày 18/9/1997 của TAND tỉnh TN; giao cho TAND tỉnh TN xét xử lại theo thủ tục phúc thẩm.

Bản án phúc thẩm số 27 ngày 05/02/1999 của TAND tỉnh TN quyết định: Giao cho bà N sử dụng: Đông 8m giáp đất ông V; Tây 8m giáp Quốc lộ 22; Nam 44m giáp đất ông V (tính từ mốc lộ giới); Bắc giáp đất ông TVV. Buộc bà N dỡ nhà, chuồng heo chuyển qua phần được giao, ông V chịu chi phí di dời nhà cho bà N 2.000.000đ. Ông V nhận 18m giáp Quốc lộ 22, hậu 11,5m là hướng đông giáp liền đất ông V.

Năm 2000, ông V chết. Ngày 26/02/2002, anh K (con trai ông V) được Ủy ban nhân dân huyện TB cấp GCNQSDĐ số 15/QSDĐ/56/2002/QĐ-CT theo bản án đã tuyên.

Tại Quyết định tái thẩm số 21/2006/DS-TT ngày 21/02/2006 của Tòa Dân sự TANDTC quyết định: Hủy bản án sơ thẩm số 03 ngày 28/3/1996 và bản án phúc thẩm số 27 ngày 05/02/1999; giao hồ sơ cho TAND huyện TB xét xử lại theo trình tự sơ thẩm. Lý do: Theo Công văn số 655/BTNMT-ĐĐ ngày 14/3/2005 của Bộ Tài nguyên và Môi trường thì đất tranh chấp là đất hoang, gia đình bà N sử dụng liên tục từ năm 1945 đến nay đã kê khai đăng ký QSDĐ.

Sau khi thụ lý, TAND huyện TB có công văn đề nghị Tòa án tỉnh TN lấy hồ sơ lên cấp tỉnh giải quyết. Ngày 17/05/2006 TAND tỉnh TN có quyết định số 01/QĐ-TA lấy vụ án lên xét xử.

Tại phiên tòa, ông K (người thừa kế của ông V) yêu cầu giữ nguyên hiện trạng mà bản án phúc thẩm số 27 ngày 05/02/1999 của Tòa án tỉnh TN đã xét xử. Bà N không chấp nhận mà yêu cầu ông K giao lại diện tích đất 18 x 11,5m cho bà sử dụng.

Bản án dân sự số 33/2006/DSST ngày 20/7/2006 của TAND tỉnh TN quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của ông K đối với bà N; bà N được sử dụng diện tích đất 748m2.

Kiến nghị UBND huyện TB: Thu hồi GCNQSDĐ số 15/ QSDĐ/56/2002/QĐ-CT; đồng thời cấp GCNQSDĐ cho bà N. Ông K có đơn kháng cáo.

Bản án phúc thẩm số 501/2006/DSPT ngày 11/12/2006 của Tòa Phúc thẩm TANDTC đã quyết định: Hủy toàn bộ bản án dân sự số 33/2006/DSST. Chuyển hồ sơ về Tòa án cấp sơ thẩm xét xử lại. Lý do: Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm nghiêm trọng về thủ tục tố tụng do ông V chết không đưa các thừa kế của ông V vào tham gia tố tụng; buộc ông V giao lại diện tích đất cho bà N nhưng không bắt bà N hoàn lại tiền hỗ trợ di dời nhà (2.000.000 đồng) và phí trước bạ khi ông K làm thủ tục cấp GCNQSDĐ.

Bản án sơ thẩm số 10/2009/DSST ngày 05/6/2009 của TAND tỉnh TN quyết định: Không chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi giao lại quyền sử dụng diện tích đất 748 m2 của ông K đối với bà N. Bà N được sử dụng 748m2 đất tại ấp LD. Đồng thời quyết định: Đội thi hành án huyện TB trả lại cho ông K 2.000.000 đồng mà ông K đã nộp để thi hành án cho bà N; bà N hoàn trả chi phí xây dựng hàng rào B40 cho ông K là 11.548.000 đồng; tiền trước bạ cấp GCNQSDĐ và thuế sử dụng đất ông K không yêu cầu nên không giải quyết. Phần tài sản của bà N do cơ quan thi hành án huyện TB giữ và hư hỏng trong quá trình thi hành án thuộc thẩm quyền giải quyết của cơ quan thi hành án huyện TB; kiến nghị UBND huyện TB thu hồi GCNQSDĐ đã cấp cho ông K đồng thời cấp GCNQSDĐ cho bà N được QSDĐ theo bản án đã tuyên.

Ngày 16/6/2009, anh K kháng cáo toàn bộ bản án, bà N kháng cáo không chấp nhận trả số tiền chi phí xây dựng hàng rào B40 cho anh K.

Bản án dân sự phúc thẩm số 359/2009/DSPT của Tòa Phúc thẩm TANDTC đã hủy bản án dân sự sơ thẩm số 10/2009/DSST, giao giải quyết lại sơ thẩm. Lý do: Tòa án cấp sơ thẩm đã vi phạm tố tụng nghiêm trọng, không đưa các đồng thừa kế của cụ S vào tham gia tố tụng tham gia với tư cách đồng nguyên; không đưa cơ quan thi hành án tham gia tố tụng là đúng nhưng lại buộc cơ quan thi hành án trả cho anh K 2.000.000 đồng là không đúng.

Bà N đã có đơn đề nghị xem xét lại vụ án theo trình tự giám đốc thẩm. Tại Quyết định kháng nghị số 806/2010/DS-KN ngày 15/10/2010 Chánh án TANDTC đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm 359/2009/DSPT và giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 10/2009/DSST của TAND tỉnh TN.

Nhận xét về vụ án: Diện tích đất tranh chấp do gia đình bà N sử dụng từ năm 1945 đến nay, có nguồn gốc đất là của cụ S cho bố của bà N mượn sử dụng từ năm 1945. Trước khi cụ S chết không đòi đất (cụ S chết năm 1948). Mặc dù năm 1972, gia đình cụ S đã có tương phân đất, có xác nhận của chính quyền sở tại nhưng sau khi thống nhất đất nước, Nhà nước đã thực hiện chính sách quản lý đất đai, phần đất ông V được chia, ông V không kê khai đăng ký. Trong khi đó, gia đình bà N đã sử dụng liên tục, kê khai, đăng ký sử dụng đất và đóng thuế sử dụng đất.

Điều 1 LĐĐ 1987 quy định: “Đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý… Người đang sử dụng đất đai hợp pháp được tiếp tục sử dụng theo quy định của Luật này.”

Theo quy định của LĐĐ 1987 nêu trên, gia đình bà N được tiếp tục sử dụng diện tích đất mà gia đình bà đang sử dụng.

Điều 2 LĐĐ 1993 quy định:

“1- Người sử dụng đất ổn định, được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

2- Nhà nước không thừa nhận việc đòi lại đất đã giao cho người khác sử dụng trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam.”

Theo quy định của LĐĐ 1987 và LĐĐ 1993 thì diện tích đất tranh chấp không còn thuộc quyền sử dụng của ông V nữa. Do đó, ông V không có quyền khởi kiện đòi đất đối với bà N. Năm 1996, ông V kiện đòi đất đối với bà N. Lẽ ra, Tòa án phải bác yêu cầu khởi kiện đòi đất của ông V.

TAND các cấp đã giải quyết vụ án qua nhiều lần xét xử khác nhau. Bản án dân sự sơ thẩm số 10/2009/DSST ngày 05/6/2009 của TAND tỉnh TN quyết định không chấp nhận đơn khởi kiện của anh K (đại diện cho các thừa kế của ông V), công nhận bà N được quyền sử dụng 748m2 là có căn cứ và hoàn toàn phù hợp với pháp luật. Bản án dân sự phúc thẩm số 359/2009/DSPT Tòa Phúc thẩm TANDTC đã hủy bản án dân sự sơ thẩm số 10/2009/DSST ngày 05/6/2009 của TAND tỉnh TN, giao giải quyết lại sơ thẩm. Lý do mà Tòa án cấp phúc thẩm đưa ra là Tòa án cấp sơ thẩm không đưa các đồng thừa kế của cụ S vào tham gia tố tụng tham gia với tư cách đồng nguyên đơn là vi phạm tố tụng nghiêm trọng là không đúng vì đất tranh chấp không còn là di sản của cụ S. Cấp sơ thẩm không đưa cơ quan thi hành án tham gia tố tụng là đúng nhưng lại quyết định buộc cơ quan thi hành án trả cho anh K 2.000.000 đồng. Quyết định này tuy không đúng nhưng không ảnh hưởng tới quyền lợi của cơ quan thi hành án cũng như anh K.

Do đó, Quyết định kháng nghị số 806/2010/DS-KN ngày 15/10/2010 Chánh án TANDTC đã kháng nghị bản án dân sự phúc thẩm nêu trên đề nghị Hội đồng Thẩm phán TANDTC xét xử giám đốc thẩm hủy bản án dân sự phúc thẩm nêu trên và giữ nguyên bản án dân sự sơ thẩm số 10/2009/DSST ngày 05/6/2009 của TAND tỉnh TN là hoàn toàn có căn cứ.

Qua vụ án này có thể thấy, một vụ án dân sự không có tính chất phức tạp mà kéo dài gần hai chục năm là do chưa có sự nhận thức một cách đầy đủ và áp dụng đúng đắn về chính sách, pháp luật đất đai của Nhà nước trong từng thời kỳ lịch sử.

II. ĐỀ XUẤT HƯỚNG DẪN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP ĐẤT ĐAI CHO MƯỢN, CHO Ở NHỜ

Theo chúng tôi, việc giải quyết tranh chấp đất đai cho mượn, cho ở nhờ trước tiên phải bảo đảm nguyên tắc pháp chế, nguyên tắc lịch sử và bảo đảm tính ổn định của các giao dịch dân sự và phù hợp với quy định tại khoản 1 Điều 156 Luật Ban hành văn bản quy phạm pháp luật: “Văn bản quy phạm pháp luật được áp dụng đối với hành vi xảy ra tại thời điểm mà văn bản đó đang có hiệu lực”.

Đồng thời, khi giải quyết tranh chấp đất đai cũng cần phải nhận thức rằng QSDĐ là một loại tài sản đặc biệt, Nhà nước ban hành nhiều văn bản quy phạm pháp luật quy định Nhà nước thu hồi toàn bộ hoặc một phần đất đã giao trong trường hợp: “Người sử dụng đất không sử dụng đất được giao trong 6 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép” (khoản 5 Điều 14 LĐĐ 1987); “Đất không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liền mà không được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định giao đất đó cho phép” (khoản 3 Điều 26 LĐĐ 1993); “Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn mười hai tháng liền; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn mười tám tháng liền; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn hai mươi bốn tháng liền” (khoản 11 Điều 38 LĐĐ 2013); “Đất trồng cây hàng năm không được sử dụng trong thời hạn 12 tháng liên tục; đất trồng cây lâu năm không được sử dụng trong thời hạn 18 tháng liên tục; đất trồng rừng không được sử dụng trong thời hạn 24 tháng liên tục” (điểm h khoản 1 Điều 64 LĐĐ 2013). Các quy định này cũng thể hiện thái độ của Nhà nước đối với trường hợp người có đất mà không sử dụng đất.

Vì vậy, theo chúng tôi, rất cần có hướng dẫn cụ thể để bảo đảm việc áp dụng đúng pháp luật và thống nhất trong việc giải quyết tranh chấp đất đai cho mượn, cho ở nhờ.

Trên cơ sở những vướng mắc, bất cập trong giải quyết các vụ án dân sự tranh chấp đất đai cho mượn, cho ở nhờ nêu trên chúng tôi đưa ra một số đề xuất hướng dẫn giải quyết các loại tranh chấp này.

2.1. Đối với tranh chấp về QSDĐ cho mượn

Chúng tôi cho rằng, QSDĐ là tài sản, việc thỏa thuận cho mượn QSDĐ là giao dịch dân sự, thuộc loại hợp đồng mượn tài sản. Khi có tranh chấp hợp đồng mượn QSDĐ, nếu có yêu cầu Tòa án giải quyết thì TAND áp dụng các quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mượn tài sản để giải quyết.

Về nguyên tắc, nếu bên có đất cho mượn chứng minh được mình vẫn thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người có QSDĐ (kê khai, đứng tên trong sổ địa chính và thực hiện các quyền năng khác) thì Tòa án chấp nhận yêu cầu khởi kiện đòi lại đất cho mượn của bên có đất cho mượn và bên có đất cho mượn phải thanh toán cho bên mượn chi phí làm tăng giá trị của đất đó, nếu các bên có thỏa thuận.

Tuy nhiên, không phải mọi trường hợp bên có đất cho mượn đều được nhận lại đất đó mà có thể nhận lại đất bằng giá trị QSDĐ đối với những trường hợp bên mượn đất đã làm nhà ở ổn định, thời gian ở đã lâu, họ thực sự không có nơi ở nào khác và bên cho mượn đất không có khó khăn về đất thì Tòa án cần giữ ổn định để bên mượn được tiếp tục sử dụng toàn bộ hoặc một phần đất mượn đó tùy vào hoàn cảnh, điều kiện cụ thể của từng vụ án và buộc bên mượn đất phải thanh toán cho bên có đất cho mượn giá trị QSDĐ tương ứng với phần đất họ được tiếp tục sử dụng theo giá chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

Riêng đối với đất cho mượn xảy ra từ trước khi LĐĐ 1987 có hiệu lực pháp luật mà bên cho mượn đất đã không thực hiện nghĩa vụ của mình đối với Nhà nước, không kê khai đăng ký QSDĐ trong cả thời gian dài và bên mượn đất sử dụng ổn định đã kê khai, đăng ký sử dụng đất hoặc được cấp GCNQSDĐ theo quy định của LĐĐ 1987, LĐĐ 1993, LĐĐ 2003 hoặc LĐĐ 2013 thì Tòa án không chấp nhận yêu cầu đòi đất của bên cho mượn đất mà quyết định cho người đang sử dụng đất được sử dụng đất đó.

2.2. Đối với tranh chấp đất đai đòi đất cho ở nhờ

Tương tự như đất cho mượn, người cho ở nhờ cũng chỉ là giúp đỡ bên ở nhờ (không mang tính đền bù trong giao dịch dân sự). Vì vậy, trường hợp chủ sở hữu nhà ở cho người khác ở nhờ trên đất đó nay họ đòi lại đất thì Tòa án buộc người ở nhờ phải trả lại QSDĐ cho chủ nhà. Trường hợp không thể trả được bằng hiện vật thì phải thanh toán giá trị QSDĐ cho chủ nhà.

Trường hợp bên ở nhờ trên đất đã xây dựng thêm nhà ở và các công trình gắn liền với nhà ở trên đất của bên cho ở nhờ, nếu được bên cho ở đồng ý và bên ở nhờ đã sử dụng ổn định trong một thời gian dài thì Tòa án buộc bên ở nhờ trả lại phần diện tích đất có nhà đã ở nhờ, bên ở nhờ được sở hữu phần nhà mà mình đã xây dựng và sử dụng phần đất có nhà và công trình đó đồng thời phải thanh toán giá trị QSDĐ tương ứng với phần đất được sử dụng theo giá chuyển nhượng QSDĐ tại địa phương vào thời điểm xét xử sơ thẩm.

2.3. Một số đề xuất khác

Đối với trường hợp Tòa án chấp nhận yêu cầu đòi đất cho mượn, cho ở nhờ của bên cho mượn, cho ở nhờ nhưng quyết định cho bên mượn, bên ở nhờ được sử dụng toàn bộ hay một phần diện tích đất đã mượn, ở nhờ và thanh toán cho bên cho mượn, cho ở nhờ giá trị QSDĐ tương ứng với diện tích đất được sử dụng thì Tòa án phải xác định ranh giới đất mà các bên được sử dụng để làm căn cứ cho cơ quan Nhà nước có thẩm quyền tiến hành các thủ tục cấp GCNQSDĐ, điều chỉnh GCNQSDĐ hoặc giải quyết các quyền, nghĩa vụ cho họ khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

KIM QUỲNH 

Nguồn: Tạp chí Tòa án nhân dân điện tử (http://tapchitoaan.vn).