Có. Đất từng bị lấn, chiếm hoặc sử dụng không đúng quy định trước ngày 01/7/2014 vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận theo Điều 139 Luật Đất đai 2024, nếu nay phù hợp quy hoạch, không có tranh chấp và người sử dụng đất nộp đủ nghĩa vụ tài chính. Vi phạm xảy ra từ 01/7/2014 trở đi thì không được xem xét cấp sổ.
- Căn cứ hiện hành: Điều 139 Luật Đất đai 2024 (thay Điều 22 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã hết hiệu lực).
- Mốc quyết định: hành vi vi phạm phải xảy ra trước ngày 01/7/2014.
- Lấn, chiếm hành lang an toàn công trình công cộng, lòng đường, vỉa hè, đất trụ sở cơ quan: chỉ được xét cấp sổ khi quy hoạch đã thay đổi, đất không còn thuộc phạm vi đó.
- Lấn, chiếm đất nông nghiệp trước 01/7/2014, nay đang sản xuất nông nghiệp hoặc làm nhà ở, không thuộc quy hoạch rừng phòng hộ, rừng đặc dụng hay công trình công cộng: được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải nộp tiền sử dụng đất.
- Đất không phù hợp quy hoạch: người dân được tạm sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi.
Không ít thửa đất ở nước ta có nguồn gốc «không đẹp»: lấn ra phần đất công, chiếm đất nông trường cũ, hoặc tự khai hoang rồi ở ổn định suốt vài chục năm. Câu hỏi lớn nhất của người dân là: đất vi phạm pháp luật đất đai có được cấp sổ đỏ không? Luật Đất đai 2024 trả lời khá rõ tại Điều 139.
Đất vi phạm pháp luật đất đai là gì?
Đây là các thửa đất mà quá trình sử dụng có hành vi trái quy định, phổ biến nhất gồm:
- Lấn đất: tự ý dịch chuyển ranh giới, mở rộng diện tích ra phần đất không thuộc quyền sử dụng của mình;
- Chiếm đất: tự ý sử dụng đất do Nhà nước quản lý, đất của người khác mà không được phép;
- Sử dụng đất không đúng mục đích so với loại đất được giao, được công nhận;
- Đất có nguồn gốc từ nông trường, lâm trường giao khoán, tự khai hoang chưa được công nhận.
Trường hợp nào đất vi phạm vẫn được cấp Sổ đỏ?
| Nhóm vi phạm (trước 01/7/2014) | Hướng xử lý theo Điều 139 Luật Đất đai 2024 |
|---|---|
| Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng; lòng đường, lề đường, vỉa hè; đất xây trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng | Nếu nay quy hoạch đã thay đổi, diện tích đó không còn thuộc phạm vi bảo vệ hoặc không còn thuộc quy hoạch công trình công cộng và người dân đang sử dụng ổn định, phù hợp quy hoạch hiện hành thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận và phải thực hiện nghĩa vụ tài chính. Nếu vẫn thuộc phạm vi bảo vệ, Nhà nước thu hồi đất, không cấp sổ. |
| Lấn, chiếm đất nông nghiệp, đất của nông trường, lâm trường quốc doanh, ban quản lý rừng | Đất đang sản xuất nông nghiệp hoặc đã làm nhà ở từ trước 01/7/2014, không thuộc quy hoạch rừng đặc dụng, rừng phòng hộ, không thuộc quy hoạch công trình hạ tầng công cộng: được xem xét cấp Giấy chứng nhận, nộp tiền sử dụng đất theo quy định. |
| Sử dụng đất do tự khai hoang, không có giấy tờ | Đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp quy hoạch thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận theo hạn mức do UBND cấp tỉnh quy định. |
| Đất vi phạm nhưng không phù hợp quy hoạch hiện hành | Không được cấp Giấy chứng nhận; người đang sử dụng được tạm sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất. |
| Vi phạm xảy ra từ ngày 01/7/2014 trở đi | Không thuộc phạm vi xem xét cấp sổ của Điều 139. Hành vi lấn, chiếm bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại đất đã lấn chiếm. |
Điều kiện bắt buộc phải có đủ
- Mốc thời gian: hành vi vi phạm và việc sử dụng đất phải bắt đầu trước ngày 01/7/2014.
- Sử dụng ổn định: đất được sử dụng liên tục vào một mục đích, có xác nhận của UBND cấp xã.
- Không có tranh chấp: UBND cấp xã xác nhận đất không có tranh chấp, khiếu kiện.
- Phù hợp quy hoạch: phù hợp quy hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt tại thời điểm xét cấp giấy.
- Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: nộp tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản khác theo thông báo của cơ quan thuế.
Thủ tục xin cấp Sổ đỏ cho đất có vi phạm
- Xác minh nguồn gốc: thu thập chứng cứ chứng minh thời điểm sử dụng đất trước 01/7/2014 (xác nhận của người cư trú lâu năm, biên lai nộp thuế sử dụng đất, ảnh chụp, hồ sơ địa chính cũ).
- Kiểm tra quy hoạch: tra cứu quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hiện hành tại cơ quan quản lý đất đai địa phương — đây là yếu tố quyết định hồ sơ có cửa hay không.
- Nộp hồ sơ đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu tại Bộ phận Một cửa hoặc Văn phòng đăng ký đất đai theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP.
- Cơ quan đăng ký thẩm tra, niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ tại trụ sở UBND cấp xã theo quy định.
- Nộp nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận.
Những nhầm lẫn thường gặp
- «Cứ ở lâu là được cấp sổ» — sai. Thời gian sử dụng chỉ là một điều kiện; nếu đất nằm trong hành lang an toàn hoặc quy hoạch công trình công cộng thì vẫn bị thu hồi.
- «Đã nộp thuế đất là đã được công nhận» — sai. Nộp thuế chỉ là chứng cứ về thời điểm sử dụng, không thay thế quyết định công nhận quyền sử dụng đất.
- «Lấn chiếm sau 2014 rồi cũng hợp thức hóa được» — sai. Điều 139 chỉ áp dụng cho vi phạm trước 01/7/2014.
Câu hỏi thường gặp
Đất lấn chiếm có được cấp sổ đỏ không?
Có thể, nếu hành vi lấn chiếm xảy ra trước ngày 01/7/2014, đất đang được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, nay phù hợp quy hoạch và người sử dụng đất hoàn thành nghĩa vụ tài chính. Đây là quy định tại Điều 139 Luật Đất đai 2024. Lấn chiếm từ 01/7/2014 trở đi không được xem xét cấp sổ.
Vi phạm pháp luật đất đai trước 01/7/2014 gồm những hành vi nào?
Phổ biến gồm: lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, lòng đường, lề đường, vỉa hè; lấn chiếm đất xây trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp, công trình công cộng; lấn chiếm đất nông nghiệp, đất của nông trường, lâm trường quốc doanh; tự khai hoang đất chưa được công nhận; sử dụng đất không đúng mục đích.
Đất lấn chiếm hành lang an toàn giao thông có được cấp sổ đỏ không?
Chỉ được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu quy hoạch đã thay đổi và phần đất đó nay không còn nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình, không thuộc quy hoạch công trình công cộng, đồng thời phù hợp quy hoạch hiện hành. Nếu vẫn nằm trong hành lang bảo vệ thì Nhà nước thu hồi đất và không cấp sổ.
Cấp sổ đỏ cho đất vi phạm có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Có. Điều 139 Luật Đất đai 2024 yêu cầu người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính, gồm tiền sử dụng đất theo quy định, lệ phí trước bạ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận. Một số trường hợp đất nông nghiệp trong hạn mức tại địa phương có thể được miễn, giảm theo quy định.
Đất vi phạm không phù hợp quy hoạch thì xử lý ra sao?
Trường hợp đất không phù hợp quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng hiện hành thì không được cấp Giấy chứng nhận. Người đang sử dụng đất được tạm sử dụng theo hiện trạng cho đến khi Nhà nước thu hồi đất theo quy hoạch.
Đất nhà bạn có nguồn gốc lấn, chiếm hoặc tự khai hoang? Luật sư Đỗ Gia Việt kiểm tra quy hoạch, đánh giá khả năng được cấp sổ và chuẩn bị hồ sơ chứng minh nguồn gốc sử dụng đất. Gọi 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu tư vấn.
Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho từng hồ sơ cụ thể.
