Từ 01/8/2024, tách thửa và hợp thửa đất thực hiện theo Điều 220 Luật Đất đai 2024 và Điều 7 Nghị định 101/2024/NĐ-CP. Thửa đất phải có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không tranh chấp, không bị kê biên và các thửa sau khi tách phải đạt diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định. Hồ sơ giải quyết không quá 15 ngày làm việc.
- Điều kiện chung (Điều 220): có Giấy chứng nhận; đất còn thời hạn sử dụng; không có tranh chấp; không bị kê biên, áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời.
- Tách thửa: các thửa mới phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của tỉnh; phần nhỏ hơn hạn mức phải hợp ngay với thửa liền kề.
- Hợp thửa: các thửa phải cùng mục đích, cùng thời hạn, cùng hình thức trả tiền sử dụng đất; nếu khác thì phải làm thủ tục chuyển mục đích, điều chỉnh song song.
- Hồ sơ: Mẫu 01/ĐK (đơn đề nghị) + Mẫu 02/ĐK (bản vẽ tách, hợp thửa) + Giấy chứng nhận đã cấp.
- Thời hạn: không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ (vùng khó khăn cộng thêm theo quy định).
Tách thửa để chia đất cho con, để bán một phần, hoặc hợp thửa để xây dựng công trình lớn hơn là nhu cầu rất phổ biến. Tuy nhiên đây cũng là nhóm thủ tục dễ bị trả hồ sơ nhất, vì điều kiện diện tích tối thiểu mỗi tỉnh quy định một khác và bản vẽ phải do đơn vị đo đạc có chức năng lập. Dưới đây là toàn bộ quy định hiện hành và cách Luật Đỗ Gia Việt hỗ trợ khách hàng.
Điều kiện tách thửa, hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024
Điều 220 Luật Đất đai 2024 đặt ra nhóm điều kiện chung cho cả hai thủ tục:
| Nội dung | Yêu cầu |
|---|---|
| Giấy tờ | Thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. |
| Thời hạn sử dụng | Đất còn trong thời hạn sử dụng. |
| Tình trạng pháp lý | Không có tranh chấp; không bị kê biên để bảo đảm thi hành án; không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời. Nếu đang tranh chấp một phần, vẫn được tách phần không tranh chấp nếu xác định được ranh giới. |
| Riêng tách thửa | Các thửa sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định; phần diện tích nhỏ hơn hạn mức phải hợp với thửa liền kề. Nếu tách kèm chuyển mục đích thì diện tích phải đạt tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích. |
| Riêng hợp thửa | Các thửa phải cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn, cùng hình thức trả tiền thuê đất. Nếu khác nhau, phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích, điều chỉnh thời hạn hoặc hình thức trả tiền cho thống nhất. |
| Lối đi | Việc tách thửa phải bảo đảm có lối đi, kết nối với đường giao thông công cộng và cấp, thoát nước theo quy định của địa phương. |
Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất gồm những gì?
- Đơn đề nghị tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 01/ĐK;
- Bản vẽ tách thửa đất, hợp thửa đất theo Mẫu số 02/ĐK, do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép hành nghề lập;
- Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc) hoặc bản sao có công chứng, chứng thực kèm bản gốc để đối chiếu;
- Văn bản của cơ quan có thẩm quyền, văn bản thỏa thuận của các bên liên quan (nếu có), ví dụ văn bản phân chia tài sản chung, thỏa thuận lối đi chung.
Trình tự thủ tục tách thửa, hợp thửa mới nhất
- Đo đạc, lập bản vẽ: liên hệ Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có chức năng để lập bản vẽ Mẫu 02/ĐK theo phương án tách, hợp thửa mong muốn.
- Nộp hồ sơ: tại Bộ phận Một cửa, Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai; có thể nộp qua dịch vụ bưu chính hoặc Cổng dịch vụ công.
- Tiếp nhận và kiểm tra: cơ quan tiếp nhận kiểm tra tính đầy đủ của hồ sơ, chuyển Văn phòng đăng ký đất đai xử lý.
- Thẩm định điều kiện: Văn phòng đăng ký đất đai kiểm tra điều kiện tách, hợp thửa, xác nhận bản vẽ, chỉnh lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
- Cấp Giấy chứng nhận mới: cấp giấy cho từng thửa sau khi tách hoặc cho thửa hợp nhất; người dân nộp lệ phí và nhận kết quả. Toàn bộ quá trình không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận hồ sơ hợp lệ.
Vì sao hồ sơ tách thửa hay bị từ chối?
- Thửa sau khi tách không đạt diện tích hoặc kích thước cạnh tối thiểu theo quyết định của tỉnh;
- Thửa đất không có lối đi ra đường công cộng sau khi tách;
- Đất đang thế chấp tại ngân hàng mà chưa có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp;
- Đất đang tranh chấp, đang bị kê biên thi hành án;
- Đất thuộc quy hoạch thu hồi, dự án đã có thông báo thu hồi đất;
- Bản vẽ do đơn vị không đủ điều kiện hành nghề đo đạc lập.
Dịch vụ tư vấn tách thửa, hợp thửa đất của Luật Đỗ Gia Việt
- Thẩm định khả năng tách, hợp thửa: kiểm tra quy hoạch, hạn mức tối thiểu của tỉnh, hiện trạng lối đi trước khi khách hàng đặt cọc hoặc ký hợp đồng;
- Chuẩn bị hồ sơ trọn gói: đơn Mẫu 01/ĐK, phối hợp đơn vị đo đạc lập bản vẽ Mẫu 02/ĐK, soạn văn bản thỏa thuận giữa các đồng sở hữu;
- Đại diện nộp hồ sơ và theo dõi tại cơ quan đăng ký đất đai, xử lý yêu cầu bổ sung;
- Xử lý vướng mắc: đất đang thế chấp, đất chung hộ gia đình, tách thửa kèm chuyển mục đích sử dụng đất, tách thửa để chia thừa kế;
- Bàn giao kết quả: Giấy chứng nhận cho từng thửa mới cùng hồ sơ hoàn công thủ tục.
Câu hỏi thường gặp
Điều kiện tách thửa đất năm 2026 gồm những gì?
Theo Điều 220 Luật Đất đai 2024, thửa đất phải có Giấy chứng nhận, còn thời hạn sử dụng, không có tranh chấp, không bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời; các thửa sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu do UBND cấp tỉnh quy định và bảo đảm có lối đi kết nối đường giao thông công cộng.
Thủ tục tách thửa đất mất bao nhiêu ngày?
Theo Nghị định 101/2024/NĐ-CP, thủ tục tách thửa, hợp thửa đất được giải quyết không quá 15 ngày làm việc kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn được cộng thêm thời gian theo quy định.
Hồ sơ tách thửa, hợp thửa đất gồm những giấy tờ nào?
Gồm đơn đề nghị tách thửa, hợp thửa theo Mẫu số 01/ĐK; bản vẽ tách thửa, hợp thửa theo Mẫu số 02/ĐK do Văn phòng đăng ký đất đai hoặc đơn vị đo đạc có giấy phép lập; Giấy chứng nhận đã cấp (bản gốc hoặc bản sao công chứng kèm bản gốc để đối chiếu) và văn bản của cơ quan có thẩm quyền, văn bản thỏa thuận của các bên liên quan nếu có.
Diện tích tối thiểu được tách thửa là bao nhiêu m2?
Luật Đất đai 2024 không quy định con số chung cho cả nước. Diện tích, kích thước tối thiểu được tách thửa do UBND cấp tỉnh nơi có đất quy định, khác nhau giữa đất ở đô thị, đất ở nông thôn và đất nông nghiệp. Cần tra cứu quyết định của tỉnh trước khi làm thủ tục.
Đất đang thế chấp ngân hàng có tách thửa được không?
Được, nhưng phải có văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng) và thường phải xử lý đồng thời thủ tục đăng ký thay đổi nội dung thế chấp. Nếu không có văn bản đồng ý, cơ quan đăng ký đất đai sẽ từ chối hồ sơ.
Điều kiện hợp thửa đất là gì?
Các thửa đất muốn hợp phải liền kề, cùng mục đích sử dụng, cùng thời hạn sử dụng và cùng hình thức trả tiền thuê đất. Nếu khác nhau về các tiêu chí này thì người sử dụng đất phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, điều chỉnh thời hạn hoặc hình thức trả tiền để thống nhất trước khi hợp thửa.
Cần tách thửa để chia đất cho con hoặc bán một phần? Luật sư Đỗ Gia Việt kiểm tra điều kiện tách thửa theo quy định của tỉnh và thực hiện trọn gói thủ tục. Gọi 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu tư vấn.
Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho từng hồ sơ cụ thể.
