Việc chuyển nhượng nhà đất luôn là vấn đề pháp lý phức tạp, liên quan đến nhiều loại thuế, phí và thủ tục hành chính. Đặc biệt, từ ngày 01/7/2025, Luật Thuế giá trị gia tăng 2024 chính thức có hiệu lực, mang đến một số thay đổi quan trọng liên quan đến hoạt động chuyển quyền sử dụng đất. Trong bài viết này, chúng tôi sẽ giúp bạn nắm rõ quy định mới về thuế chuyển nhượng nhà đất, đồng thời đưa ra hướng dẫn thực tế để đảm bảo tuân thủ pháp luật, tránh rủi ro trong giao dịch.
Chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chịu thuế GTGT không?
Theo khoản 7 Điều 5 Luật Thuế giá trị gia tăng 2024, có hiệu lực từ ngày 01/7/2025, quy định mới về thuế chuyển nhượng nhà đất chỉ rõ: Chuyển quyền sử dụng đất không thuộc đối tượng chịu thuế GTGT.
Đây là quy định không thay đổi so với Luật Thuế GTGT 2008. Điều này có nghĩa rằng, dù có hiệu lực mới nhưng bản chất chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn không bị đánh thuế GTGT. Người dân và doanh nghiệp có thể yên tâm rằng sẽ không phát sinh loại thuế này trong quá trình giao dịch chuyển nhượng đất ở, đất nông nghiệp, đất thương mại…
Các loại thuế, phí phải nộp khi chuyển nhượng nhà đất năm 2025
Dù không chịu thuế GTGT, nhưng khi thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất, bạn vẫn cần nộp một số loại thuế, phí và lệ phí sau:
Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)
Căn cứ theo Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:
Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng x 2%
- Áp dụng đối với cả đất ở, đất sản xuất kinh doanh.
- Trường hợp tài sản là đồng sở hữu thì thuế được chia theo tỷ lệ sở hữu.
🔹 Miễn thuế TNCN: Trường hợp chuyển nhượng giữa vợ – chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu… theo đúng quy định pháp luật sẽ được miễn thuế.
Lệ phí trước bạ
Theo Điều 3 Nghị định 10/2022/NĐ-CP, người mua nhà đất phải nộp lệ phí trước bạ:
Mức thu: 0,5% x (giá chuyển nhượng hoặc giá nhà nước quy định)
Lưu ý: Nếu giá trên hợp đồng thấp hơn bảng giá nhà nước, cơ quan thuế sẽ áp dụng bảng giá nhà nước để tính lệ phí.
Phí thẩm định hồ sơ cấp Sổ đỏ
Đây là khoản phí mà người mua phải nộp để cơ quan có thẩm quyền thẩm định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Mức thu do từng địa phương quy định, dựa trên:
- Diện tích đất
- Loại đất
- Tính chất hồ sơ
Lệ phí cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ)
Lệ phí này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Theo Thông tư 85/2019/TT-BTC, lệ phí bao gồm:
- Cấp mới, cấp đổi, cấp lại Sổ đỏ
- Chứng nhận đăng ký biến động
- Trích lục bản đồ địa chính…
🔹 Tại thành phố trực thuộc Trung ương, lệ phí thường cao hơn khu vực nông thôn.
Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng được tính thế nào?
Theo quy định tại Điều 4 Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng được xác định dựa trên giá trị tài sản ghi trong hợp đồng. Cụ thể:
- Với hợp đồng có giá trị dưới 50 triệu đồng, phí công chứng là 50.000 đồng/hợp đồng.
- Nếu giá trị hợp đồng từ 50 đến 100 triệu đồng, mức phí là 100.000 đồng/hợp đồng.
- Đối với các hợp đồng có giá trị lớn hơn 100 triệu đồng, phí công chứng sẽ được tính theo tỷ lệ phần trăm, dao động từ 0,1% đến 0,03%, tùy vào từng mức giá cụ thể và quy định chi tiết trong thông tư.
Tuy nhiên, dù hợp đồng có giá trị lớn đến đâu, mức phí công chứng tối đa sẽ không vượt quá 70 triệu đồng cho mỗi hợp đồng.
Hồ sơ và thủ tục miễn thuế TNCN trong một số trường hợp
Trường hợp chuyển nhượng giữa người thân, nhận thừa kế, quà tặng… thì người dân có thể nộp hồ sơ xin miễn thuế TNCN theo hướng dẫn tại Quyết định 2780/QĐ-BTC năm 2023. Cụ thể:
Bước 1: Chuẩn bị và nộp hồ sơ
Nộp tại bộ phận một cửa liên thông hoặc chi cục thuế nơi có bất động sản. Hồ sơ gồm:
- Đơn đề nghị miễn thuế
- Bản sao giấy tờ tùy thân
- Giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (sổ hộ khẩu, giấy khai sinh, đăng ký kết hôn…)
Bước 2: Cơ quan thuế tiếp nhận hồ sơ
- Trực tiếp hoặc qua bưu điện
- Nộp trực tuyến nếu địa phương hỗ trợ
Cơ quan thuế có thể khai thác dữ liệu cư trú từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư để xác minh quan hệ thân nhân.
Bước 3: Giải quyết và trả kết quả
Trong vòng tối đa 10 ngày làm việc, cơ quan thuế thông báo kết quả và xử lý hồ sơ miễn thuế.
Lưu ý khi thực hiện giao dịch chuyển nhượng nhà đất
Hiện nay, có nhiều quy định mới về thuế chuyển nhượng nhà đất, để tránh rủi ro và đảm bảo tính pháp lý, người dân cần lưu ý:
- Luôn công chứng hợp đồng mua bán
- Nộp đầy đủ các loại thuế, phí trước khi xin cấp Sổ đỏ
- Tra cứu quy hoạch tại phòng Tài nguyên & Môi trường
- Tránh giao dịch bằng giấy viết tay hoặc thông qua “môi giới không chuyên”
Tư vấn pháp luật chuyển nhượng nhà đất nên chọn đơn vị nào?
Với sự thay đổi của quy định mới về thuế chuyển nhượng nhà đất, người dân nên tìm đến công ty luật uy tín tại Hà Nội hoặc văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội để được hỗ trợ.
Một số lợi ích khi sử dụng luật sư tư vấn luật đất đai:
- Soạn thảo hợp đồng đúng pháp luật
- Tư vấn miễn thuế TNCN theo từng trường hợp
- Đại diện làm việc với cơ quan thuế và địa chính
- Tránh rủi ro tranh chấp hoặc vô hiệu giao dịch
🔹 Bạn có thể liên hệ Công ty luật Đỗ Gia Việt – Đơn vị có nhiều năm kinh nghiệm trong tư vấn chuyển nhượng bất động sản, đại diện pháp lý cho cả cá nhân và doanh nghiệp. Chúng tôi có đội ngũ luật sư tư vấn luật đất đai chuyên nghiệp và có kinh nghiệm sẽ hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.
