Mua bán, tặng cho hay thừa kế đất đai, nhà cửa luôn là những giao dịch lớn, liên quan đến quyền sở hữu tài sản có giá trị cao. Từ tháng 7/2025, một số quy định liên quan đến phí, thuế chuyển nhượng đất có điểm mới đáng chú ý mà người dân, nhà đầu tư cần nắm rõ để tránh sai sót, phát sinh chi phí ngoài dự kiến. Bài viết này, công ty luật Đỗ Gia Việt sẽ cập nhật phí và thuế chuyển nhượng đất tháng 7/2025 và những lưu ý quan trọng để hoàn thiện thủ tục nhanh gọn, tránh rủi ro pháp lý.

Cập nhật phí và thuế chuyển nhượng đất tháng 7/2025

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN) là khoản phí lớn nhất khi bán đất

Theo quy định mới, từ tháng 7/2025, thuế thu nhập cá nhân khi chuyển nhượng quyền sử dụng đất vẫn áp dụng mức 2% trên giá trị chuyển nhượng. Mức thuế này giữ ổn định nhưng được làm rõ cách tính, tránh tình trạng kê khai giá thấp để né thuế.

Cách tính cụ thể như sau:

• Giá tính thuế là giá ghi trên hợp đồng mua bán.
• Nếu giá ghi trên hợp đồng thấp hơn bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành thì cơ quan thuế sẽ tính theo giá bảng để đảm bảo ngân sách và tránh thất thu thuế.

📌 Ví dụ thực tế:

Gia đình bác Minh bán mảnh đất 120 m² ở quận Hà Đông với giá thị trường 4 tỷ đồng. Trong khi đó, bảng giá đất do UBND TP Hà Nội ban hành quy định giá mảnh đất này là 3,2 tỷ đồng. Do giá ghi trong hợp đồng cao hơn bảng giá, nên giá tính thuế là 4 tỷ đồng.

✅ Thuế TNCN = 4 tỷ × 2% = 80 triệu đồng.

Ngược lại, nếu hợp đồng ghi giá 2,5 tỷ đồng thấp hơn bảng giá thì cơ quan thuế sẽ tính 3,2 tỷ × 2% = 64 triệu đồng.

Các trường hợp được miễn thuế TNCN

Không phải ai chuyển nhượng đất cũng phải nộp thuế TNCN. Pháp luật vẫn giữ các trường hợp miễn thuế quen thuộc:

• Chuyển nhượng giữa vợ chồng; cha mẹ và con; ông bà và cháu; anh chị em ruột.
• Cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất, chuyển nhượng toàn bộ thì được miễn thuế.

📌 Ví dụ: Anh Nam chỉ có 1 mảnh đất đứng tên, giờ bán đi để về quê. Nếu đủ điều kiện chứng minh không có mảnh đất nào khác, anh Nam được miễn thuế TNCN.

Lệ phí trước bạ 0,5% giá trị đất

Sau khi hoàn thành hợp đồng chuyển nhượng, bên mua đất có nghĩa vụ nộp lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ.

• Mức thu: 0,5% giá trị chuyển nhượng hoặc bảng giá đất (chọn mức cao hơn).
• Đây là phí bắt buộc để đăng ký biến động đất đai, cấp sổ đỏ đứng tên chủ mới.

📌 Ví dụ thực tế:
Chị Hoa mua mảnh đất giá 2 tỷ đồng, bảng giá đất cho vị trí đó là 1,8 tỷ đồng → Giá tính lệ phí = 2 tỷ.

✅ Lệ phí trước bạ = 0,5% × 2 tỷ = 10 triệu đồng.

Trường hợp được miễn lệ phí trước bạ

• Nhận thừa kế hoặc tặng cho giữa vợ chồng, cha mẹ con, ông bà cháu, anh chị em ruột.
• Nhà, đất được cấp mới sổ đỏ lần đầu cho người được Nhà nước giao đất sử dụng ổn định.

Phí công chứng hợp đồng chuyển nhượng đất

Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải công chứng tại phòng công chứng nhà nước hoặc văn phòng công chứng tư.

• Mức phí công chứng được tính theo biểu phí ban hành, thường dao động từ 0,03% đến 0,1% giá trị tài sản.
• Phí công chứng có thể chia đều hoặc bên mua/bên bán tự thỏa thuận chịu.

📌 Ví dụ:
Giao dịch đất 3 tỷ đồng, phí công chứng khoảng 3–5 triệu đồng tùy nơi.

Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ

Sau khi hoàn thành thủ tục công chứng và nộp thuế, người mua cần thực hiện đăng ký biến động đất đai, sang tên sổ đỏ.

Phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ được thu theo quy định của HĐND tỉnh, thường từ vài trăm nghìn đến dưới 1 triệu đồng.

🧾 Thuế giá trị gia tăng (GTGT) có những điểm mới quan trọng nào từ tháng 7/2025?

Theo quy định mới, thuế GTGT sẽ áp dụng đối với các trường hợp kinh doanh bất động sản (cá nhân, doanh nghiệp có hoạt động mua bán đất đai liên tục với mục đích kinh doanh).

• Với giao dịch thông thường giữa cá nhân – cá nhân, đất ở lâu dài, không phát sinh GTGT.
• Với cá nhân/doanh nghiệp kinh doanh BĐS, bán đất nền, đất phân lô, chuyển nhượng dự án… thì sẽ phải nộp thêm thuế GTGT 10%.

📌 Ví dụ:
Công ty A đầu tư phân lô 20 lô đất bán ra thị trường. Mỗi lô bán giá 1 tỷ đồng. Ngoài thuế TNCN, công ty phải tính thêm thuế GTGT 10% doanh thu.

Điều này giúp siết chặt hoạt động đầu cơ đất đai, minh bạch nghĩa vụ thuế.

📌Tóm tắt các khoản phí – Ví dụ dễ hiểu

Giả sử anh Bình bán mảnh đất giá 2 tỷ đồng (cá nhân – cá nhân, không kinh doanh):

Thời hạn kê khai và nộp các khoản thuế, phí

• Thuế TNCN: Bên bán có trách nhiệm kê khai, nộp tại cơ quan thuế nơi có đất.
• Lệ phí trước bạ: Bên mua nộp cùng lúc làm thủ tục sang tên sổ đỏ, trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng.
• Phí công chứng: Thanh toán trực tiếp khi ký hợp đồng tại phòng công chứng.
• Phí thẩm định hồ sơ: Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai khi nộp hồ sơ cấp sổ.

Việc chậm nộp có thể bị tính phạt lãi chậm và gây chậm tiến độ sang tên sổ đỏ.

✅ Kinh nghiệm hạn chế rủi ro khi tính thuế, phí chuyển nhượng đất

📍 Luôn kiểm tra bảng giá đất: Đừng vội tin hoàn toàn vào giá trên hợp đồng. Nếu kê khai giá thấp hơn bảng giá, cơ quan thuế sẽ tự điều chỉnh giá tính thuế cao hơn.

📍 Soạn thảo hợp đồng rõ ràng: Thỏa thuận rõ bên nào chịu thuế TNCN, lệ phí trước bạ. Thực tế, phần lớn bên bán chịu thuế TNCN, bên mua chịu lệ phí trước bạ.

📍 Chuẩn bị hồ sơ đầy đủ: Giấy tờ đất, CMND/CCCD, giấy xác nhận tình trạng hôn nhân (nếu cần)… giúp quá trình công chứng và sang tên nhanh gọn.

📍 Nên có luật sư tư vấn: Giao dịch đất thường lớn, dễ phát sinh rủi ro như kê khai sai, tranh chấp tài sản chung, sai diện tích thực tế… Nhờ một công ty luật sư uy tín tại Hà Nội tư vấn từ đầu giúp bạn tránh sai lầm đáng tiếc.

Lợi ích khi sử dụng dịch vụ từ văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội

Rất nhiều người nghĩ rằng giao dịch đất chỉ cần công chứng là đủ. Thực tế, nhiều hồ sơ bị trả lại do thiếu giấy tờ, kê khai chưa chuẩn hoặc tranh chấp phát sinh về quyền sở hữu.

Việc đồng hành cùng văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội, điển hình như Công ty Luật Đỗ Gia Việt, sẽ giúp bạn:

✅ Tư vấn cách kê khai thuế, phí đúng quy định.

✅ Hướng dẫn chuẩn bị hợp đồng chuyển nhượng phù hợp.

✅ Đại diện làm việc với cơ quan thuế, đất đai, công chứng khi cần.

✅ Bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.

Cập nhật phí và thuế chuyển nhượng đất tháng 7/2025 không có nhiều thay đổi về tỷ lệ thuế TNCN và lệ phí trước bạ, nhưng quy định rõ ràng hơn về cách tính, đồng thời siết chặt thuế GTGT với nhóm kinh doanh bất động sản. Để không bị thiệt, hãy tìm hiểu kỹ quy định, kê khai đúng giá trị thực, nộp đủ và đúng hạn các khoản phí, thuế.

Nếu bạn còn băn khoăn, hãy để công ty luật sư uy tín tại Hà Nội – Văn phòng Luật Đỗ Gia Việt đồng hành, tư vấn và hỗ trợ từ A–Z để quá trình sang tên đất đai của bạn an toàn, hợp pháp, tiết kiệm chi phí nhất!

👉 Truy cập ngay luatdogiaviet.vn để được tư vấn miễn phí và nhận hỗ trợ chuyên sâu về mọi thủ tục pháp lý đất đai từ đội ngũ luật sư chuyên nghiệp!