Nếu mảnh đất cha mẹ cho đã có sổ đỏ, việc tặng cho giữa cha mẹ đẻ và con đẻ được miễn thuế thu nhập cá nhân và miễn lệ phí trước bạ. Nhưng nếu đất chưa có sổ và người con đứng ra xin cấp sổ lần đầu, trường hợp này không được miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP (Bộ Tài chính đã hướng dẫn rõ). Khi đó người con nộp lệ phí trước bạ 0,5%, tiền sử dụng đất (nếu có) tùy nguồn gốc đất, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ.
- Tặng cho bất động sản giữa cha mẹ đẻ và con đẻ: miễn thuế TNCN (khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007; Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 áp dụng từ 01/7/2026 tiếp tục miễn).
- Miễn lệ phí trước bạ chỉ áp dụng khi nhà đất tặng cho đã có Giấy chứng nhận (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
- Muốn lập hợp đồng tặng cho, đất phải có Giấy chứng nhận (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024).
- Lệ phí trước bạ nhà đất: 0,5% giá trị tính lệ phí.
- Cấp sổ lần đầu: đăng ký không quá 17 ngày làm việc + cấp Giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc (Nghị định 151/2025/NĐ-CP).
Tình huống rất phổ biến: cha mẹ cho con một mảnh đất từ nhiều năm trước, chỉ có giấy cho viết tay được UBND xã xác nhận, đến nay người con mới đi làm sổ đỏ và muốn biết phải nộp những khoản gì. Bài viết trả lời theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 10/2022/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, Luật Thuế thu nhập cá nhân và Nghị định 151/2025/NĐ-CP — thay cho các quy định cũ tại Luật Đất đai 2013, Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Thông tư 24/2014/TT-BTNMT đã hết hiệu lực.
Cha mẹ cho đất con có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Không. Thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông bà với cháu nội, cháu ngoại; anh chị em ruột với nhau thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân (khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007). Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026 tiếp tục giữ nhóm thu nhập được miễn thuế này.
“Miễn thuế” không có nghĩa là “không phải khai”: khi đăng ký sang tên, người nhận vẫn nộp tờ khai thuế kèm giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, giấy tờ nhân thân…) để cơ quan thuế xác nhận thuộc diện miễn.
Đất cha mẹ cho chưa có sổ đỏ có được miễn lệ phí trước bạ không?
Không được miễn. Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP miễn lệ phí trước bạ cho nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa các thành viên gia đình nêu trên khi được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận. Tuy nhiên, theo hướng dẫn của Bộ Tài chính khi trả lời công dân (11/2025), điều kiện để thực hiện quyền tặng cho là đất đã có Giấy chứng nhận (khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024). Khi đất chưa có sổ, việc người con xin cấp sổ là thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu, không phải nhận tặng cho theo đúng thủ tục, nên không thuộc diện được miễn.
Lưu ý: nhiều bài viết cũ (kể cả phiên bản trước của bài này) cho rằng đất cha mẹ cho chưa có sổ vẫn được miễn lệ phí trước bạ khi cấp sổ lần đầu. Cách hiểu đó không phù hợp với hướng dẫn hiện hành — hãy dự trù khoản lệ phí trước bạ 0,5% khi tính chi phí.
Cha mẹ cho đất chưa có sổ thì làm sổ theo cách nào?
Có hai hướng xử lý. Chọn hướng nào phụ thuộc vào việc ai đang trực tiếp sử dụng đất và giấy tờ nguồn gốc đang đứng tên ai.
| Tiêu chí | Cách 1: Con xin cấp sổ lần đầu đứng tên mình | Cách 2: Cha mẹ làm sổ trước, rồi tặng cho con |
|---|---|---|
| Khi nào phù hợp | Con đang trực tiếp sử dụng đất, có giấy cho (kể cả viết tay) lập trước ngày 01/8/2024, đất không tranh chấp | Cha mẹ vẫn là người sử dụng đất, hoặc gia đình muốn lập hợp đồng tặng cho chính thức |
| Số thủ tục | 1 thủ tục (đăng ký, cấp sổ lần đầu) | 2 thủ tục (cấp sổ lần đầu cho cha mẹ + đăng ký biến động tặng cho) |
| Thuế TNCN | Không phát sinh | Miễn (tặng cho giữa cha mẹ và con) |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% khi cấp sổ lần đầu | 0,5% ở bước cấp sổ lần đầu cho cha mẹ; bước tặng cho được miễn |
| Tiền sử dụng đất | Tùy nguồn gốc đất (xem mục dưới) | Như cách 1, nộp ở bước cấp sổ cho cha mẹ |
| Chi phí khác | Lệ phí cấp sổ, phí thẩm định hồ sơ, phí đo đạc (nếu có) | Như cách 1, cộng thêm phí công chứng hợp đồng tặng cho |
| Thời gian | Không quá 20 ngày làm việc | Cộng thêm thời gian công chứng và không quá 08 ngày làm việc đăng ký biến động tặng cho |
Với tình huống đất đã được cho từ nhiều năm, người con trực tiếp sử dụng và có giấy cho được UBND xã xác nhận, cách 1 thường gọn hơn: nghĩa vụ tài chính không nhiều hơn cách 2 nhưng bớt được một thủ tục và phí công chứng.
Làm sổ lần đầu có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Phụ thuộc vào nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất:
- Có giấy tờ về quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993 theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 (sổ đăng ký ruộng đất, bằng khoán điền thổ, giấy tờ giao đất của cơ quan nhà nước…): được cấp sổ và không phải nộp tiền sử dụng đất.
- Giấy tờ đứng tên cha mẹ kèm giấy tờ cho, tặng có chữ ký các bên nhưng chưa làm thủ tục chuyển quyền trước ngày 01/8/2024, đất không tranh chấp: người con vẫn được cấp sổ và thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định (Điều 137).
- Không có giấy tờ, sử dụng ổn định, không tranh chấp, phù hợp quy hoạch: xét cấp sổ theo Điều 138 với các mốc 18/12/1980 – 15/10/1993 – 01/7/2014. Đất ở sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 thường phải nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP, mức cụ thể tùy diện tích trong hay ngoài hạn mức.
Giấy cho đất lập năm 2000 có xác nhận của UBND xã là căn cứ chứng minh nguồn gốc và thời điểm sử dụng, nhưng không phải giấy tờ trước ngày 15/10/1993. Vì vậy, nếu cha mẹ không có giấy tờ gốc thì hồ sơ thường được xem xét theo Điều 138. Số tiền cụ thể do cơ quan thuế thông báo sau khi nhận hồ sơ từ cơ quan đăng ký đất đai.
Làm sổ đỏ cho đất cha mẹ cho phải nộp những khoản nào?
| Khoản | Có phải nộp? | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Không phát sinh khi cấp sổ lần đầu; được miễn nếu tặng cho sau khi đã có sổ | Luật Thuế TNCN 2007; Luật số 109/2025/QH15 |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% — không được miễn khi đất chưa có sổ | Nghị định 10/2022/NĐ-CP |
| Tiền sử dụng đất | Tùy nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất | Điều 137, 138 Luật Đất đai 2024; Nghị định 103/2024/NĐ-CP |
| Lệ phí cấp sổ, phí thẩm định hồ sơ | Có, theo mức của HĐND cấp tỉnh | Nghị quyết của HĐND cấp tỉnh |
| Phí đo đạc, trích đo | Khi phải đo vẽ lại thửa đất | Theo đơn vị đo đạc |
Hồ sơ, thủ tục làm sổ đỏ cho đất cha mẹ cho gồm những bước nào?
- Chuẩn bị hồ sơĐơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thay Mẫu 04/ĐK cũ); giấy cho đất (giấy tay có xác nhận của UBND xã) và các giấy tờ về nguồn gốc đất nếu có; bản sao giấy tờ nhân thân; giấy tờ chứng minh được miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Nộp hồ sơTại bộ phận một cửa cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh nơi có đất. Cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu nộp thêm giấy tờ ngoài quy định.
- Kiểm tra, niêm yếtCấp xã kiểm tra hiện trạng, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch và niêm yết công khai theo quy định.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chínhNhận thông báo và nộp lệ phí trước bạ, tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí cấp sổ.
- Nhận sổ đỏTừ 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân (Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Thời hạn đăng ký không quá 17 ngày làm việc và cấp sổ không quá 3 ngày làm việc.
Kinh nghiệm: nếu gia đình còn các anh chị em khác, nên lập văn bản xác nhận việc cha mẹ đã cho đất (có chữ ký của cha mẹ và các con) trước khi nộp hồ sơ. Việc này giúp hạn chế tranh chấp thừa kế về sau và giúp cấp xã xác nhận nguồn gốc đất nhanh hơn.
Bài viết liên quan
- Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu 2026: hồ sơ, nơi nộp, thời hạn
- Thủ tục xin cấp sổ đỏ với đất không có giấy tờ (Điều 138 Luật Đất đai 2024)
- Mua đất bằng giấy viết tay có được cấp sổ đỏ?
- Cách tính thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ nhà đất
Câu hỏi thường gặp
Cha mẹ cho đất con có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Không. Thu nhập từ nhận quà tặng là bất động sản giữa cha mẹ đẻ và con đẻ (cũng như vợ chồng, ông bà với cháu, anh chị em ruột…) được miễn thuế TNCN theo khoản 4 Điều 4 Luật Thuế TNCN 2007; Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15 áp dụng từ 01/7/2026 tiếp tục miễn. Người nhận vẫn phải kê khai để được xác nhận miễn thuế.
Cha mẹ cho đất chưa có sổ đỏ có được miễn lệ phí trước bạ không?
Không. Theo hướng dẫn của Bộ Tài chính, miễn lệ phí trước bạ tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP chỉ áp dụng khi nhà đất tặng cho đã có Giấy chứng nhận. Đất chưa có sổ mà con xin cấp sổ lần đầu thì nộp lệ phí trước bạ 0,5%.
Đất chưa có sổ đỏ có làm hợp đồng tặng cho được không?
Không. Khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải có Giấy chứng nhận mới được tặng cho quyền sử dụng đất. Giấy cho viết tay trước đây chỉ là căn cứ chứng minh nguồn gốc khi xin cấp sổ lần đầu.
Làm sổ đỏ lần đầu cho đất cha mẹ cho mất bao lâu?
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thời hạn đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc và cấp Giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc, tính từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Thời gian thực tế còn phụ thuộc việc xác minh nguồn gốc đất và thực hiện nghĩa vụ tài chính.
Làm sổ đất cha mẹ cho có phải nộp tiền sử dụng đất không?
Tùy nguồn gốc đất. Có giấy tờ trước 15/10/1993 theo khoản 1 Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì không phải nộp. Đất không giấy tờ sử dụng từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 thường phải nộp tiền sử dụng đất theo Nghị định 103/2024/NĐ-CP. Cơ quan thuế sẽ thông báo số tiền cụ thể.
Luật sư Đỗ Gia Việt hỗ trợ làm sổ đỏ cho đất được cha mẹ cho
Chúng tôi xác định nguồn gốc đất, chọn cách làm sổ ít chi phí nhất, tính trước nghĩa vụ tài chính và thay mặt gia đình nộp hồ sơ. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
