Trả lời nhanh
Đất không có giấy tờ vẫn được cấp Sổ đỏ nếu hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất ổn định trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp – Điều 138 Luật Đất đai 2024. Hồ sơ đăng ký lần đầu nộp theo Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay Mẫu số 04/ĐK); từ 01/7/2025 Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã là người cấp Giấy chứng nhận cho cá nhân.
- Ba mốc thời gian xét công nhận: sử dụng ổn định trước 18/12/1980; từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993; từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.
- Hồ sơ chính: Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay Mẫu số 04/ĐK) kèm giấy tờ tùy thân và chứng từ về nghĩa vụ tài chính (nếu có).
- Ủy ban nhân dân cấp xã niêm yết công khai kết quả kiểm tra hồ sơ trong 15 ngày để lấy ý kiến khu dân cư.
- Thời gian đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc, cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 03 ngày làm việc (Nghị định 151/2025/NĐ-CP), tổng cộng không quá 20 ngày làm việc.
- Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất theo diện tích trong hạn mức và ngoài hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định.
Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ không?
Rất nhiều thửa đất ở nông thôn và cả trong đô thị đang được sử dụng qua nhiều thế hệ nhưng không có bất kỳ giấy tờ nào về quyền sử dụng đất: không sổ đỏ, không quyết định giao đất, không giấy tờ chuyển nhượng hợp lệ. Luật Đất đai 2024 giải quyết nhóm này tại Điều 138 – Cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà không có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Nguyên tắc chung: Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp, không vi phạm pháp luật về đất đai và không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền. Mốc chốt chặn là ngày 01/7/2014 – đất sử dụng ổn định từ trước ngày này mới thuộc phạm vi Điều 138.
Quy định này không đồng nghĩa với hợp thức hóa vi phạm: đất lấn chiếm, đất chuyển mục đích trái phép hoặc đất đang tranh chấp đều không đủ điều kiện.
Ba mốc thời gian xét cấp sổ đỏ cho đất không giấy tờ
| Mốc thời gian sử dụng đất ổn định | Điều kiện chung | Cơ sở pháp lý |
|---|---|---|
| Trước ngày 18/12/1980 | Không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp | Khoản 1 Điều 138 Luật Đất đai 2024 |
| Từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 | Điều kiện tương tự; diện tích công nhận xét theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định | Khoản 2 Điều 138 Luật Đất đai 2024 |
| Từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014 | Điều kiện tương tự; phần vượt hạn mức phải nộp tiền sử dụng đất theo quy định | Khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024 |
| Từ 01/7/2014 trở đi | Không thuộc phạm vi Điều 138; xét theo quy định về giao đất, cho thuê đất hoặc xử lý vi phạm | Luật Đất đai 2024 |
Hồ sơ xin cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không có giấy tờ
- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay Mẫu số 04/ĐK của Nghị định 101/2024/NĐ-CP), áp dụng cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.
- Giấy tờ tùy thân của người đăng ký; văn bản ủy quyền được công chứng hoặc chứng thực nếu nhờ người khác nộp thay.
- Giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng đất và nguồn gốc sử dụng đất, nếu có.
- Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất nếu đề nghị chứng nhận cả quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng.
- Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính và giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính (nếu có).
Trình tự thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
- Nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, tại Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
- Cơ quan đăng ký kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa, đo đạc hoặc trích lục bản đồ địa chính thửa đất khi cần thiết.
- Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hiện trạng sử dụng đất, tình trạng tranh chấp, sự phù hợp với quy hoạch và niêm yết công khai kết quả trong 15 ngày để lấy ý kiến khu dân cư.
- Xác định nghĩa vụ tài chính: cơ quan đăng ký gửi thông tin sang cơ quan thuế để tính tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ và các khoản phải nộp khác.
- Người sử dụng đất nộp tiền theo thông báo rồi nộp lại chứng từ cho cơ quan tiếp nhận hồ sơ.
- Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận (đối với cá nhân, cộng đồng dân cư) và cơ quan đăng ký cập nhật hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai.
Phải nộp bao nhiêu tiền khi cấp sổ đỏ lần đầu?
Đây là khoản lớn nhất và cũng là nguyên nhân khiến nhiều hồ sơ bị bỏ dở. Người sử dụng đất phải nộp tiền sử dụng đất khi được công nhận quyền sử dụng đất, tính theo hai phần: diện tích trong hạn mức giao đất ở và diện tích vượt hạn mức, với mức thu khác nhau. Hạn mức giao đất ở và hạn mức công nhận đất ở do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương.
Ngoài ra còn có lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận, phí thẩm định hồ sơ – các khoản này do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định. Nếu chưa đủ khả năng nộp một lần, người sử dụng đất có thể tìm hiểu quy định về ghi nợ tiền sử dụng đất đối với trường hợp thuộc diện được ghi nợ.
Trường hợp nào không được cấp sổ đỏ dù đã sử dụng lâu năm?
- Đất lấn, chiếm, đất được giao không đúng thẩm quyền mà chưa được xử lý theo quy định.
- Đất đang có tranh chấp chưa được hòa giải hoặc giải quyết xong.
- Đất thuộc quỹ đất công ích của xã, phường; đất do cơ quan nhà nước quản lý.
- Đất nằm trong hành lang bảo vệ an toàn công trình, đất đã có quyết định thu hồi.
- Đất sử dụng từ ngày 01/7/2014 trở đi mà không có giấy tờ – không thuộc phạm vi công nhận theo Điều 138.
Muốn biết chi tiết điều kiện được và không được cấp giấy, bạn có thể tham khảo thêm bài Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ? và bài Những trường hợp không được cấp sổ đỏ.
Câu hỏi thường gặp
Thủ tục xin cấp sổ đỏ với đất không có giấy tờ thực hiện thế nào?
Nộp Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 (Nghị định 151/2025/NĐ-CP) tại Bộ phận Một cửa, Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Cơ quan đăng ký kiểm tra hồ sơ, xác minh thực địa; Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận hiện trạng, tình trạng tranh chấp và niêm yết công khai 15 ngày; sau đó người dân nộp nghĩa vụ tài chính và Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp xã cấp Giấy chứng nhận.
Đất không có giấy tờ sử dụng từ năm nào thì được cấp sổ đỏ?
Theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, đất được xét công nhận theo ba mốc: sử dụng ổn định trước ngày 18/12/1980; từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993; từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014. Đất bắt đầu sử dụng từ ngày 01/7/2014 trở đi không thuộc phạm vi công nhận theo Điều 138.
Hồ sơ cấp sổ đỏ lần đầu cho đất không giấy tờ gồm những gì?
Gồm Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 (Nghị định 151/2025/NĐ-CP) ban hành kèm Nghị định 101/2024/NĐ-CP; giấy tờ tùy thân của người đăng ký; giấy tờ chứng minh quá trình và nguồn gốc sử dụng đất nếu có; giấy tờ về tài sản gắn liền với đất nếu đề nghị chứng nhận quyền sở hữu; chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính hoặc giấy tờ về miễn, giảm nghĩa vụ tài chính.
Cấp sổ đỏ lần đầu mất bao lâu?
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP có hiệu lực từ 01/7/2025, thời gian đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất lần đầu không quá 17 ngày làm việc và thời gian cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 03 ngày làm việc, tổng cộng không quá 20 ngày làm việc. Thời gian này không tính những ngày người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai.
Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ phải nộp những khoản tiền nào?
Khoản lớn nhất là tiền sử dụng đất, tính riêng cho phần diện tích trong hạn mức và phần vượt hạn mức, theo hạn mức do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định. Ngoài ra có lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định nên khác nhau giữa các địa phương.
Chứng minh đất sử dụng ổn định lâu dài bằng giấy tờ gì?
Có thể dùng xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã về quá trình sử dụng đất; hồ sơ đăng ký ruộng đất, sổ mục kê, bản đồ giải thửa các thời kỳ; biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp hoặc thuế nhà đất; giấy tờ mua bán viết tay có xác nhận thời điểm; ý kiến của người dân trong khu dân cư được ghi nhận tại biên bản lấy ý kiến trong quá trình niêm yết công khai.
Đất lấn chiếm hoặc đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ không?
Không. Điều kiện bắt buộc theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 là đất được sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền và được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận không có tranh chấp. Đất lấn, chiếm hoặc đang tranh chấp phải được xử lý, giải quyết xong mới xét cấp Giấy chứng nhận.
Đất không có giấy tờ sử dụng từ 1993 đến 2014 có được cấp sổ đỏ không?
Được. Theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất không có giấy tờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014, nay được UBND cấp xã nơi có đất xác nhận không có tranh chấp thì được công nhận quyền sử dụng đất và cấp Giấy chứng nhận, đồng thời phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Đất sử dụng từ 1993 đến 2014 được công nhận bao nhiêu mét vuông đất ở?
Theo khoản 3 Điều 138 Luật Đất đai 2024: thửa đất có nhà ở mà diện tích bằng hoặc lớn hơn hạn mức giao đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức giao đất ở do UBND cấp tỉnh quy định (nếu diện tích đã xây nhà ở, công trình phục vụ đời sống lớn hơn hạn mức thì công nhận theo diện tích thực tế đã xây); thửa đất nhỏ hơn hạn mức thì toàn bộ diện tích được công nhận là đất ở. Phần diện tích còn lại được xác định theo hiện trạng sử dụng.
Đất của gia đình không có giấy tờ, muốn làm sổ đỏ lần đầu? Luật sư đất đai của Đỗ Gia Việt đánh giá điều kiện theo Điều 138 Luật Đất đai 2024, thu thập chứng cứ về quá trình sử dụng đất và thực hiện thủ tục trọn gói. Gọi 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu tư vấn.
Bài viết mang tính chất tham khảo, không thay thế ý kiến pháp lý cho từng hồ sơ cụ thể.
