Để làm sổ đỏ lần đầu, người sử dụng đất nộp Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay Mẫu 04/ĐK) kèm giấy tờ về quyền sử dụng đất tại bộ phận một cửa cấp xã nơi có đất. Từ 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã là người ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân (Nghị định 151/2025/NĐ-CP). Thời hạn giải quyết: đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc, cấp Giấy chứng nhận không quá 3 ngày làm việc.
- Hồ sơ chính: Mẫu số 15 + giấy tờ về quyền sử dụng đất + giấy tờ tùy thân.
- Nơi nộp: bộ phận một cửa cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
- Thẩm quyền ký cấp sổ lần đầu cho cá nhân: Chủ tịch UBND cấp xã.
- Tổng thời hạn: không quá 20 ngày làm việc (17 + 3), theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Đất có giấy tờ áp dụng Điều 137; đất không giấy tờ áp dụng Điều 138 Luật Đất đai 2024.
Bài viết hướng dẫn thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) lần đầu, cập nhật theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP — thay cho quy định cũ tại Nghị định 43/2014/NĐ-CP và Nghị định 01/2017/NĐ-CP đã hết hiệu lực.
Ai được cấp sổ đỏ lần đầu?
Có hai nhóm trường hợp chính. Nhóm thứ nhất là người đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 — ví dụ giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời, giấy tờ chuyển nhượng, thừa kế hợp pháp.
Nhóm thứ hai là người đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng sử dụng ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai, phù hợp quy hoạch — được xét cấp theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 với ba mốc thời gian quan trọng: trước ngày 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993, và từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.
Hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu gồm những gì?
| Thành phần hồ sơ | Ghi chú |
|---|---|
| Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất (Mẫu số 15 – Nghị định 151/2025/NĐ-CP) | Bắt buộc, áp dụng thống nhất từ 01/7/2025 |
| Giấy tờ về quyền sử dụng đất | Theo Điều 137; trường hợp không có giấy tờ thì kê khai theo Điều 138 |
| Giấy tờ về tài sản gắn liền với đất | Nếu đề nghị chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, công trình |
| Giấy tờ tùy thân của người sử dụng đất | Căn cước công dân/căn cước |
| Chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ miễn giảm (nếu có) | Nộp bổ sung sau khi có thông báo thuế |
Điểm mới có lợi cho người dân: khi cấp Giấy chứng nhận, UBND cấp xã không yêu cầu người dân tự đi xin xác nhận về tình trạng không tranh chấp, phù hợp quy hoạch hay tính ổn định trong sử dụng đất — đây là phần việc của cơ quan nhà nước.
Thủ tục làm sổ đỏ gồm mấy bước?
- Chuẩn bị hồ sơĐiền Mẫu số 15 (Nghị định 151/2025/NĐ-CP), tập hợp giấy tờ về quyền sử dụng đất và giấy tờ tùy thân.
- Nộp hồ sơNộp tại bộ phận một cửa cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai; nhận phiếu tiếp nhận và hẹn trả kết quả.
- Thẩm tra, đo đạc, niêm yếtCơ quan chuyên môn kiểm tra hồ sơ, trích đo hoặc trích lục bản đồ địa chính, niêm yết công khai kết quả kiểm tra theo quy định.
- Thực hiện nghĩa vụ tài chínhNhận thông báo thuế và nộp tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
- Nhận Giấy chứng nhậnChủ tịch UBND cấp xã ký cấp Giấy chứng nhận; người dân nhận sổ tại nơi đã nộp hồ sơ.
Làm sổ đỏ mất bao lâu và hết bao nhiêu tiền?
Về thời gian: theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thủ tục đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc, thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 3 ngày làm việc — tổng cộng không quá 20 ngày làm việc, chưa kể thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai.
Về chi phí, thường gồm: tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp, tính theo Bảng giá đất của UBND cấp tỉnh), lệ phí trước bạ 0,5%, lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí đo đạc — các khoản lệ phí do HĐND cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương.
Lưu ý: hồ sơ hay bị trả lại vì ranh giới thửa đất không khớp với hiện trạng sử dụng hoặc có tranh chấp với hàng xóm liền kề. Nên thống nhất mốc giới và ký giáp ranh trước khi nộp hồ sơ để tránh phải làm lại từ đầu.
Nộp hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu ở đâu, có nộp online được không?
Từ 01/7/2025, hộ gia đình và cá nhân nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất — thẩm quyền đã chuyển về cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, không còn nộp ở cấp huyện như trước đây. Ngoài ra người dân có thể chọn:
- Nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai theo phân công của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
- Nộp trực tuyến trên Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh, nếu địa phương đã triển khai dịch vụ công trực tuyến cho thủ tục này.
- Gửi hồ sơ qua dịch vụ bưu chính tới cơ quan tiếp nhận, khi không thể đến trực tiếp.
Bài viết liên quan
- Thủ tục cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ theo Điều 138
- Điều kiện cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
- Mất sổ đỏ phải làm sao? Thủ tục cấp lại theo Nghị định 101/2024
Câu hỏi thường gặp
Làm sổ đỏ lần đầu nộp hồ sơ ở đâu?
Nộp tại bộ phận một cửa cấp xã nơi có đất hoặc Văn phòng đăng ký đất đai. Từ 01/7/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, Chủ tịch UBND cấp xã là người ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân trong nước, thay vì phải trình lên cấp huyện như trước đây.
Hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu gồm những giấy tờ gì?
Gồm Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP (thay Mẫu 04/ĐK); giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 (nếu có); giấy tờ về tài sản gắn liền với đất nếu đề nghị chứng nhận quyền sở hữu; giấy tờ tùy thân; và chứng từ thực hiện nghĩa vụ tài chính nộp bổ sung sau khi có thông báo thuế.
Làm sổ đỏ lần đầu mất bao lâu?
Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, đăng ký đất đai lần đầu không quá 17 ngày làm việc và cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 3 ngày làm việc, tổng cộng không quá 20 ngày làm việc. Thời gian này chưa bao gồm thời gian người sử dụng đất thực hiện nghĩa vụ tài chính và thời gian niêm yết công khai.
Đất không có giấy tờ có làm được sổ đỏ không?
Có thể, nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 138 Luật Đất đai 2024: sử dụng đất ổn định, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền, phù hợp quy hoạch và được UBND cấp xã xác nhận. Luật xét theo ba mốc: trước 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014.
Làm sổ đỏ có phải xin giấy xác nhận không tranh chấp không?
Không. Theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, khi cấp Giấy chứng nhận, UBND cấp xã không được yêu cầu người dân nộp xác nhận về tình trạng không tranh chấp, sự phù hợp quy hoạch hay tính ổn định trong sử dụng đất — việc xác minh này thuộc trách nhiệm của cơ quan nhà nước.
Nộp hồ sơ làm sổ đỏ lần đầu ở đâu, có nộp online được không?
Từ 01/7/2025, hộ gia đình và cá nhân nộp tại Bộ phận Một cửa của Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, không còn nộp tại cấp huyện. Ngoài ra có thể nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Chi nhánh, nộp trực tuyến qua Cổng dịch vụ công quốc gia hoặc Cổng dịch vụ công cấp tỉnh nếu địa phương đã triển khai, hoặc gửi qua dịch vụ bưu chính.
Làm sổ đỏ lần đầu phải nộp những khoản tiền gì?
Gồm: tiền sử dụng đất (nếu thuộc trường hợp phải nộp khi công nhận quyền sử dụng đất); lệ phí trước bạ bằng 0,5% giá đất theo bảng giá đất do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định; lệ phí cấp Giấy chứng nhận và phí thẩm định hồ sơ do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định nên khác nhau giữa các địa phương; chi phí đo đạc, trích đo thửa đất nếu chưa có bản đồ địa chính. Người sử dụng đất phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính trước khi nhận Giấy chứng nhận.
Luật sư Đỗ Gia Việt hỗ trợ làm sổ đỏ lần đầu
Chúng tôi rà soát nguồn gốc đất, chuẩn bị hồ sơ và theo hồ sơ đến khi có sổ, kể cả trường hợp đất không giấy tờ. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
