Luật sư chỉ ra nhiều vi phạm tố tụng trong vụ chuyển nhượng đất khi chưa có “sổ đỏ”

HĐXX của TAND thị xã Quảng Yên mặc dù đồng tình với nguyên đơn khi cho rằng hợp đồng được ký kết tại thời điểm người sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ theo quy định của pháp luật là vi phạm về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất; nhưng vì các bên thuận mua vừa bán, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ tiền nên tòa vẫn tuyên hợp đồng có hiệu lực.

Chưa có “sổ đỏ” vẫn chuyển nhượng

TAND thị xã Quảng Yên (tỉnh Quảng Ninh) vừa xét xử vụ án dân sự sơ thẩm về Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Thế nhưng, bản án vừa tuyên chưa ráo mực, ông Cao Thế Đán – nguyên đơn dân sự nhanh chóng cho đơn kháng cáo, cho rằng quyền lợi của mình chưa được đảm bảo, vụ án có nhiều vi phạm nghiêm trọng về tố tụng.

Theo trình bày của nguyên đơn là ông Cao Thế Đán (SN 1962) và bà Lưu Thị Liên (SN 1962), cùng trú tại: Tổ 3, khu 8, phường Hồng Hải, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh: Vợ chồng ông bà Đán – Liên có một thửa đất khoảng 320m², trên đất có một nhà cấp 4, rộng 30m² và công trình phụ tại địa chỉ khu Thống Nhất 2, phường Tân An, thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh; thừa đất chưa được cấp GCNQSDĐ. Ngày 05/10/2017, chị Đồng Thị Hường (SN 1982, trú tại xã Tiền An, thị xã Quảng Yên, tỉnh Quảng Ninh) mua mảnh đất này của ông Đán bà Liên bẳng giấy viết tay với giá 90 triệu đồng.

“Lúc chuyển nhượng, vợ chồng tôi không hiểu biết về giao dịch đất đai, cũng không bàn bạc gì với các con, lại nghe lời mời chào của chị Hường nên mới bán đất với giá đó”, ông Đán nói.

Theo lời ông Đán, bà Liên, sau này chị Hường đi làm thủ tục cấp GCNQSDĐ và còn chỉnh sửa mốc thời gian năm 2017 trên Giấy bán nhà và đất nêu trên thành năm 2007 để hợp thức giấy tờ.

Trích lời nguyên đơn “Đến nay, vợ chồng tôi nhận thức được rằng, thửa đất trên chưa được cấp GCNQSDĐ mà bán cho người khác là vi phạm pháp luật và việc mua bán bằng giấy viết tay là vi phạm về hình thức của hợp đồng; chưa kể việc chị Hương còn gian dối chỉnh sửa, thay đổi giấy bán đất có dấu hiệu vi phạm pháp luật”.

Từ đó, ông Đán, bà Liên khởi kiện yêu cầu tòa án tuyên bố giấy mua bán đất ngày 15/10/2017 giữa ông bà với chị Đồng Thị Hường bị vô hiệu toàn phần và giải quyết hậu quả của hợp đồng.

Quá trình mở tòa, phía nguyên đơn yêu cầu bị đơn trả lại nhà và 217,8m² đất theo hiện trạng thẩm định hiện nay (không yêu cầu bị đơn trả lại 320m² như tại đơn khởi kiện) và đề nghị tòa xác định ông Cao Thế Đán là người được thụ hưởng phương án bồi thường, hỗ trợ GPMB đối với diện tích đất đã bị Nhà nước thu hồi.

Trong khi đó, phía bị đơn là chị Đồng Thị Hường bác bỏ toàn bộ yêu cầu của vợ chồng ông Đán. Lý do chị Hường đưa ra là hai bên “thuận mua vừa bán”, thời gian giao dịch trong suốt 06 tháng mới đi đến ký kết hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất ngày 05/10/2017 và chị Hường trả đủ tiền.

Căn cứ vào tài liệu, chứng cứ có trong hồ sơ vụ án cùng kết quả thẩm tra, xét xử công khai tại phiên tòa, HĐXX của TAND thị xã Quảng Yên cũng đồng tình với nguyên đơn khi cho rằng hợp đồng giữa ông Đán, chị Hường được ký kết tại thời điểm người sử dụng đất chưa được cấp GCNQSDĐ, nhà ở chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật là vi phạm về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 188 Luật Đất đai năm 2013; điều kiện của nhà ở tham gia giao dịch quy định tại điểm a, khoản 1, Điều 118 Luật Nhà ở năm 2014.

Chưa nói, về hình thức, hợp đồng bằng văn bản không có công chứng, chứng thực của cơ quan nhà nước có thẩm quyền (vi phạm khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai năm 2013; khoản 1, Điều 122 Luật Nhà ở 2014).

Tuy nhiên, tòa cấp sơ thẩm cho rằng, các bên đã thực hiện xong toàn bộ nội dung thỏa thuận tại hợp đồng, bên nhận chuyển nhượng đã thanh toán đủ tiền, ông Đán, bà Liên đã bản giao nhà, đất; chị Hường đã nhận nhà, đất và quản lý, sử dụng từ ngày 05/10/2017 cho đến nay. Hợp đồng mua ban chuyển nhượng quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ngày 05/10/2017 được cả hai cùng ký trên cơ sở hoàn toàn tự nguyện…

Từ đó, tòa cấp sơ thẩm tuyên không chấp nhận toàn bộ yêu cầu khởi kiện của ông Cao Thế Đàn và bà Lưu Thị Liên về việc Tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với chị Đồng Thị Hường.

Không đồng tình với phán quyết của tòa cấp sơ thẩm, cho rằng quyền lợi của mình chưa được đảm bảo, nguyên đơn nhanh chóng có đơn kháng cáo lên tòa cấp phúc thẩm.

Vụ án vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng?

Là người đại diện theo ủy quyền của nguyên đơn, Luật sư Bùi Quang Trung (Đoàn Luật sư thành phố Hà Nội) cho biết: Trong vụ án này, TAND thị xã Quảng Yên có ban hành Quyết định định giá tài sản và thành lập hội đồng định giá tài sản. Tuy nhiên, biện bản định giá tài sản ngày 06/10/2020 chỉ mới xác định được giá của những tài sản trên đất như cây cối, nhà… mà không xác định được giá đất vì lý do cần yêu cầu UBND phường xác định, bổ sung thêm chỉ giới hành lang đường, hành lang bảo vệ đê điều theo quy định, nguồn gốc đất, thời điểm dùng vào mục đích để ở, diện tích đủ điều kiện cấp sổ đỏ.

Tại tòa, phía nguyên đơn tiếp tục đề nghị HĐXX của TAND thị xã Quảng Yên thành lập hội đồng định giá tài sản để định giá tài sản tranh chấp nhưng HĐXX không chấp nhận với lý do “hợp đồng không vô hiệu”. Luật sư Trung cho rằng việc không định giá tài sản theo yêu cầu của nguyên đơn vi phạm khoản 3 Điều 104 BLTTDS năm 2015 là vi phạm nghiêm trọng thủ tục tố tụng.

Luật sư Trung còn chỉ ra việc thu thập, đánh giá chứng cứ của TAND thị xã Quảng Yên có dấu hiệu vi phạm, chưa khách quan. Cụ thể: Công ty TNHH một thành viên Thủy Lợi Yên Lập Quảng Ninh (gọi tắt Công ty Thủy lợi Yên Lập) được thành lập với chức năng, nhiệm vụ “khai thác, xử lý và cung cấp nước; xây dựng công trình đường sắt và đường bộ; xây dựng công trình công ích. Như vậy, Công ty Thủy lợi Yên Lập không có chức năng và nhiệm vụ trong việc quản lý đất đai, không có chức năng quản lý quy hoạch, hành lang đê điều, nhưng TAND thị xã Quảng Yên lại có văn bản số 21 ngày 13/8/2021 đề nghị Công ty Thủy lợi Yên Lập trả lời về việc “Thửa đất tranh chấp có phần nào nằm trong phạm vi bảo vệ công trình thủy lợi và cùng phụ cận, hoặc nằm trong phạm vi bảo vệ đê điều tại khu vực hay không”.

“Việc tòa án yêu cầu Công ty Thủy lợi Yên Lập trả lời về vấn đề hành lang bảo vệ đê điều, quy hoạch là không đúng đối tượng và sử dụng thông tin này để đánh giá, lập luận trong bản án là không khách quan, vi phạm nghiêm trọng về thu thập, đánh giá chứng cứ”, Luật sư Trung nhận định.

Dưới góc nhìn pháp lý, Luật sư Trung cho rằng tòa cấp sơ thẩm nhận định và tuyên án sơ thẩm như trên là trái luật, bởi lẽ: Ngay từ ban đầu, hợp đồng chuyển nhượng nhà, đất giữa các bên không thỏa mãn các điều kiện luật định. Đầu tiên là vi phạm về hình thức hợp đồng. “2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải thuân theo quy định đó” (Điều 119, BLDS 2015). Khi không tuân thủ quy định về hình thức thì giao dịch dân sự vô hiệu (Điều 129, BLDS 2015).

Tiếp đến, điểm a, khoản 3, Điều 167 Luật Đất đai cũng chỉ rõ: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, …”.

“Chiếu theo quy định pháp luật, hợp đồng chuyển nhượng giữa ông Đán, chị Hường lưu tại Hồ sơ vụ án được đánh máy sẵn và điền tay vào chỗ trống lập ngày 05/10/2017 không được công chứng, chứng thực. Nội dung thửa đất không có, không rõ ràng. Vì vậy, hợp đồng này vi phạm nghiêm trọng về hình thức”, Luật sư Trung nói.

Thứ nữa, tại Điều 168 Luật Đất đai quy định “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất khi có Giấy chứng nhận”.

Trong vụ án này, hồ sơ vụ án thể hiện thửa đất này chưa có sổ đỏ, không được cấp GCNQSDĐ, nguồn gốc là đất hoang, không có giấy tờ theo Điều 100 Luật Đất đai năm 2013. Việc các bên chuyển nhượng thửa đất trên là vi phạm nghiêm trọng điều cấm của pháp luật.

“Không để sự việc tạo thành một tiền lệ tiêu cực trong xã hội, người dân “vin” vào bản án này để tự do giao dịch đất đai mà không có “sổ đỏ”; theo tôi, bản án số 07/2021/DS-ST ngày 22/9/2021 của TAND thị xã Quảng Yên cần phải hủy bỏ; các bên hoàn trả lại cho nhau những gì đã nhận và giải quyết hậu quả Hợp đồng vô hiệu nếu có”, Luật sư Trung nhận định.