Có. Chủ nhà trọ được thế chấp nhà đang cho thuê, nhưng người thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng; kể cả khi ngân hàng xử lý (phát mại) căn nhà để thu nợ, người thuê vẫn được ở đến hết hạn hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác hoặc người thuê vi phạm các trường hợp bị đơn phương chấm dứt hợp đồng.
- Thế chấp nhà đang cho thuê: chủ nhà phải thông báo bằng văn bản trước cho bên thuê và báo cho bên nhận thế chấp biết nhà đang cho thuê (khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023).
- Nhà bị xử lý tài sản thế chấp: bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn hợp đồng, trừ khi vi phạm khoản 2 Điều 172 hoặc có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 182).
- Nhà đổi chủ: chủ sở hữu mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký (khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023).
- Bộ luật Dân sự: bên thế chấp được cho thuê tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê và bên nhận thế chấp (khoản 6 Điều 321 BLDS 2015).
- Báo trước khi chấm dứt: bên đơn phương chấm dứt hợp đồng thuê phải báo cho bên kia ít nhất 30 ngày, trừ khi có thỏa thuận khác (Điều 172 Luật Nhà ở 2023).
Câu hỏi bạn đọc: Tôi đang thuê phòng trọ, hợp đồng còn 8 tháng. Gần đây tôi biết chủ trọ đã mang cả dãy nhà đi thế chấp ngân hàng. Nếu chủ trọ không trả được nợ, ngân hàng thu nhà thì tôi có bị đuổi đi không?
Bài viết dưới đây trả lời theo Luật Nhà ở 2023 (Luật số 27/2023/QH15, hiệu lực từ 01/8/2024) và Bộ luật Dân sự 2015. Các bài viết cũ dẫn Điều 145, 146 Luật Nhà ở 2014 nay không còn áp dụng vì Luật Nhà ở 2014 đã hết hiệu lực.
Chủ trọ có được thế chấp nhà đang cho thuê không?
Có. Khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023 cho phép chủ sở hữu thế chấp nhà ở đang cho thuê, kèm hai nghĩa vụ thông báo:
- Thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc thế chấp;
- Thông báo cho bên nhận thế chấp (ngân hàng, tổ chức tín dụng…) biết về việc nhà đang cho thuê.
Quy định này thống nhất với khoản 6 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015: bên thế chấp được cho thuê, cho mượn tài sản thế chấp nhưng phải thông báo cho bên thuê biết tài sản đang được dùng để thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp. Việc thế chấp không cần sự đồng ý của người thuê; người thuê chỉ có quyền được biết.
Nhà trọ bị thế chấp, người thuê có còn được ở không?
Còn. Khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023 quy định bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác. Bản thân việc thế chấp chỉ là biện pháp bảo đảm khoản vay; chủ trọ vẫn là chủ sở hữu, hợp đồng thuê giữa bạn và chủ trọ vẫn giữ nguyên hiệu lực.
| Tình huống | Người thuê có được ở tiếp? | Căn cứ |
|---|---|---|
| Chủ trọ thế chấp nhà đang cho thuê | Có, đến hết thời hạn hợp đồng (trừ thỏa thuận khác) | Khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023 |
| Ngân hàng xử lý (phát mại) nhà để thu nợ | Có, đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi người thuê vi phạm khoản 2 Điều 172 hoặc có thỏa thuận khác | Khoản 2 Điều 182 |
| Chủ trọ bán, tặng cho nhà cho người khác | Có; chủ mới phải tiếp tục thực hiện hợp đồng | Khoản 2 Điều 173 |
| Chủ trọ qua đời | Có; người thừa kế tiếp tục thực hiện hợp đồng | Khoản 1 Điều 173 |
| Người thuê không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên | Không; chủ nhà được đơn phương chấm dứt | Khoản 2 Điều 172 |
Ngân hàng phát mại nhà trọ thì người thuê xử lý thế nào?
Theo khoản 2 Điều 182 Luật Nhà ở 2023, khi nhà ở đang cho thuê bị xử lý để thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên thuê vẫn được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng. Người mua nhà phát mại trở thành chủ sở hữu mới và theo khoản 2 Điều 173 phải tiếp tục thực hiện hợp đồng thuê đã ký, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Ngoại lệ là khi người thuê vi phạm một trong các trường hợp tại khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023, chẳng hạn:
- Không trả tiền thuê nhà từ 03 tháng trở lên trái với thỏa thuận trong hợp đồng;
- Sử dụng nhà sai mục đích thuê;
- Tự ý đục phá, cơi nới, cải tạo, phá dỡ nhà đang thuê;
- Tự ý chuyển đổi, cho mượn, cho thuê lại nhà mà không được bên cho thuê đồng ý;
- Gây mất trật tự, vệ sinh môi trường, ảnh hưởng nghiêm trọng đến người xung quanh và không khắc phục sau khi đã bị lập biên bản đến lần thứ ba.
Lưu ý: quyền “ở đến hết hạn” chỉ bảo vệ được bạn nếu chứng minh được hợp đồng thuê và thời hạn thuê. Thuê trọ bằng thỏa thuận miệng, không ghi thời hạn sẽ rất khó yêu cầu chủ mới tiếp tục cho thuê. Hãy giữ hợp đồng, biên nhận tiền thuê, tiền cọc và tin nhắn trao đổi với chủ trọ.
Chủ trọ không báo trước việc thế chấp thì người thuê làm gì?
Việc không thông báo là vi phạm nghĩa vụ tại khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023 nhưng không làm hợp đồng thuê chấm dứt. Người thuê có thể thực hiện theo trình tự sau:
- Kiểm tra lại hợp đồng thuê: thời hạn thuê, tiền cọc, điều khoản về chuyển nhượng, thế chấp nhà (nếu có).
- Yêu cầu chủ trọ thông báo bằng văn bản: đề nghị xác nhận việc thế chấp, bên nhận thế chấp và cam kết tôn trọng thời hạn thuê.
- Lưu giữ chứng cứ thanh toán: chuyển khoản tiền thuê đúng hạn để không rơi vào trường hợp nợ tiền thuê theo khoản 2 Điều 172.
- Khi nhà bị xử lý: gửi hợp đồng thuê cho bên xử lý tài sản và người mua để yêu cầu tiếp tục thực hiện hợp đồng đến hết hạn.
- Nếu bị buộc chuyển đi trái luật: yêu cầu bồi thường thiệt hại, hoàn trả tiền cọc; thương lượng, hòa giải, hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà.
Thế chấp nhà trọ thuộc sở hữu chung cần những gì?
Nhiều dãy trọ là tài sản chung của vợ chồng hoặc của nhiều đồng sở hữu. Với tài sản chung của vợ chồng là bất động sản, việc định đoạt phải có thỏa thuận bằng văn bản của vợ chồng (khoản 2 Điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Hợp đồng thế chấp thiếu chữ ký của đồng sở hữu có nguy cơ bị tranh chấp về hiệu lực. Tuy nhiên, dù hợp đồng thế chấp có vấn đề hay không, quyền tiếp tục thuê của người thuê theo hợp đồng thuê hợp pháp vẫn được bảo vệ theo Điều 182 và Điều 173 Luật Nhà ở 2023.
Kinh nghiệm: trước khi thuê dài hạn hoặc đặt cọc lớn, hãy đề nghị chủ trọ cho xem giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và hỏi rõ nhà có đang thế chấp không. Hợp đồng thuê nên ghi điều khoản: khi nhà bị thế chấp, chuyển nhượng hoặc xử lý tài sản, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn và được hoàn cọc đầy đủ.
Bài viết liên quan
- Thế chấp Sổ đỏ: điều kiện, thủ tục và xử lý khi vi phạm
- Hướng dẫn chi tiết thủ tục cho thuê nhà đất tại Việt Nam
- Sang tên sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng: điều kiện, thủ tục 2026
Câu hỏi thường gặp
Chủ trọ thế chấp nhà thì người thuê trọ có phải chuyển đi không?
Không. Bên thuê nhà ở được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng thuê, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023).
Chủ nhà có phải báo cho người thuê khi thế chấp nhà không?
Có. Chủ sở hữu phải thông báo bằng văn bản cho bên thuê biết trước về việc thế chấp và thông báo cho bên nhận thế chấp biết nhà đang cho thuê (khoản 1 Điều 182 Luật Nhà ở 2023; khoản 6 Điều 321 BLDS 2015). Việc thế chấp không cần người thuê đồng ý.
Ngân hàng phát mại nhà đang cho thuê thì người thuê có được ở tiếp không?
Được tiếp tục thuê đến hết thời hạn hợp đồng, trừ khi bên thuê vi phạm khoản 2 Điều 172 Luật Nhà ở 2023 (như không trả tiền thuê từ 03 tháng trở lên, sử dụng sai mục đích, tự ý cải tạo, cho thuê lại) hoặc các bên có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 182).
Chủ trọ bán nhà thì hợp đồng thuê trọ có còn hiệu lực?
Còn. Khi chủ sở hữu chuyển quyền sở hữu nhà đang cho thuê mà thời hạn thuê vẫn còn, bên thuê được tiếp tục thuê đến hết hạn; chủ sở hữu mới có trách nhiệm tiếp tục thực hiện hợp đồng đã ký, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác (khoản 2 Điều 173 Luật Nhà ở 2023).
Thuê trọ không có hợp đồng thì có được bảo vệ khi nhà bị thế chấp?
Quyền tiếp tục thuê gắn với thời hạn hợp đồng thuê. Nếu chỉ thỏa thuận miệng, không xác định được thời hạn, người thuê rất khó chứng minh quyền ở tiếp; nên lập hợp đồng bằng văn bản và giữ biên nhận tiền thuê, tiền cọc.
Tranh chấp hợp đồng thuê nhà, bị buộc chuyển đi trái luật?
Luật sư Công ty Luật Đỗ Gia Việt rà soát hợp đồng thuê, soạn văn bản yêu cầu và đại diện giải quyết tranh chấp thuê nhà, đòi tiền cọc, bồi thường. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
