Người Việt Nam định cư ở nước ngoài được bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Việt Nam đối với nhà, đất thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Theo khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như cá nhân trong nước; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được sở hữu và chuyển nhượng nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở 2023.
- Đang ở nước ngoài: có thể về Việt Nam trực tiếp ký hợp đồng công chứng, hoặc ủy quyền cho người tại Việt Nam thực hiện.
- Văn bản ủy quyền lập ở nước ngoài phải được công chứng, chứng thực tại Cơ quan đại diện ngoại giao, lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài hoặc được hợp pháp hóa lãnh sự.
- Hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bắt buộc công chứng hoặc chứng thực (điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024), sau đó đăng ký biến động (sang tên).
- Thuế, phí: thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng (bên bán), lệ phí trước bạ 0,5% (bên mua); một số trường hợp được miễn thuế.
- Điều kiện: nhà, đất có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng (Điều 45 Luật Đất đai 2024).
Rất nhiều Việt kiều sở hữu nhà đất tại Việt Nam do mua trước khi xuất cảnh, được thừa kế hoặc tặng cho, nay muốn bán nhưng không rõ có được đứng tên bán hay không, nếu đang ở nước ngoài thì làm thủ tục thế nào, ủy quyền ra sao cho hợp pháp. Bài viết hướng dẫn chi tiết quyền bán nhà của người Việt Nam định cư ở nước ngoài theo Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023 và trình tự thực hiện khi không có mặt tại Việt Nam.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được bán nhà tại Việt Nam không?
Được, nhưng cần phân biệt hai nhóm chủ thể vì Luật Đất đai 2024 quy định quyền khác nhau:
| Nhóm chủ thể | Quyền đối với nhà, đất | Căn cứ |
|---|---|---|
| Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài (vẫn còn quốc tịch Việt Nam, hộ chiếu Việt Nam còn giá trị) | Có đầy đủ quyền và nghĩa vụ như cá nhân trong nước: đứng tên Giấy chứng nhận, chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, để thừa kế | Khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024 |
| Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài (đã thôi/mất quốc tịch Việt Nam nhưng là người gốc Việt) | Được sở hữu nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở và thực hiện quyền bán, tặng cho đối với nhà ở thuộc sở hữu hợp pháp | Luật Nhà ở 2023; Điều 4, Điều 28 Luật Đất đai 2024 |
Như vậy, dù thuộc nhóm nào, nếu nhà đất đang đứng tên hợp pháp của mình, người Việt Nam định cư ở nước ngoài đều có quyền bán. Điểm khác biệt chủ yếu nằm ở phạm vi loại bất động sản được nhận và được đứng tên, còn quyền bán tài sản đã thuộc sở hữu thì được bảo đảm.
Trường hợp nhận thừa kế nhưng không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam: người đó không đứng tên nhưng được hưởng giá trị phần thừa kế thông qua việc chuyển nhượng hoặc tặng cho cho người khác. Đây là điểm cần kiểm tra trước khi ký hợp đồng.
Điều kiện để bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 45 Luật Đất đai 2024, nhà đất muốn chuyển nhượng hợp pháp phải đáp ứng:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (trừ một số trường hợp luật quy định);
- Đất, nhà không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bằng bản án, quyết định có hiệu lực;
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời để bảo đảm thi hành án;
- Đất còn trong thời hạn sử dụng.
Thủ tục bán nhà khi đang ở nước ngoài
Người bán đang ở nước ngoài có hai cách thực hiện:
Cách 1: Về Việt Nam trực tiếp ký hợp đồng
Người bán về nước, mang hộ chiếu và giấy tờ nhà đất đến tổ chức hành nghề công chứng để ký hợp đồng chuyển nhượng, sau đó nộp hồ sơ sang tên. Đây là cách đơn giản, ít rủi ro nhất.
Cách 2: Ủy quyền cho người tại Việt Nam
- Lập văn bản ủy quyền ở nước ngoài: người bán đến Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự của Việt Nam tại nước sở tại để công chứng, chứng thực văn bản ủy quyền cho người thân, bạn bè tại Việt Nam thay mặt bán nhà.
- Hoặc hợp pháp hóa lãnh sự: nếu văn bản ủy quyền do cơ quan có thẩm quyền của nước ngoài chứng nhận thì phải được hợp pháp hóa lãnh sự để có giá trị sử dụng tại Việt Nam, kèm bản dịch công chứng sang tiếng Việt.
- Người được ủy quyền ký hợp đồng công chứng: tại Việt Nam, người nhận ủy quyền mang văn bản ủy quyền hợp lệ cùng người mua đến tổ chức công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng.
- Kê khai thuế, phí: nộp hồ sơ khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ tại cơ quan thuế.
- Đăng ký biến động (sang tên): nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc bộ phận một cửa để sang tên cho người mua.
Lưu ý quan trọng: nội dung ủy quyền cần ghi rõ phạm vi (ký hợp đồng, nhận tiền, nộp thuế, sang tên), tài sản cụ thể và thời hạn. Việc ủy quyền nhận tiền thay cần được cân nhắc kỹ để tránh rủi ro. Nên tham khảo luật sư tư vấn luật đất đai soạn văn bản ủy quyền và rà soát hồ sơ trước khi gửi từ nước ngoài về.
Thuế, phí khi bán nhà tại Việt Nam
| Khoản | Mức | Người nộp | Ghi chú |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 2% trên giá chuyển nhượng | Bên bán (người Việt Nam định cư ở nước ngoài) | Có thể được miễn nếu là nhà ở, đất ở duy nhất hoặc chuyển nhượng giữa những người thân thuộc diện miễn thuế |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá trị tài sản | Bên mua | Các bên có thể thỏa thuận ai nộp |
| Phí công chứng, phí thẩm định, lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Theo biểu phí | Theo thỏa thuận | Tùy giá trị hợp đồng và địa phương |
Khi chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài, người bán thực hiện theo quy định về quản lý ngoại hối thông qua ngân hàng, xuất trình hồ sơ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền (hợp đồng chuyển nhượng, chứng từ nộp thuế).
Bài viết liên quan
Câu hỏi thường gặp
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được bán nhà tại Việt Nam không?
Được, đối với nhà đất thuộc sở hữu hợp pháp của mình. Công dân Việt Nam định cư ở nước ngoài có đầy đủ quyền như cá nhân trong nước theo khoản 3 Điều 4 Luật Đất đai 2024; người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được bán nhà ở gắn với quyền sử dụng đất ở theo Luật Nhà ở 2023.
Đang ở nước ngoài thì bán nhà tại Việt Nam bằng cách nào?
Có hai cách: về Việt Nam trực tiếp ký hợp đồng chuyển nhượng tại tổ chức công chứng, hoặc ủy quyền cho người tại Việt Nam thực hiện. Văn bản ủy quyền lập ở nước ngoài phải được công chứng tại cơ quan đại diện của Việt Nam hoặc hợp pháp hóa lãnh sự.
Văn bản ủy quyền từ nước ngoài cần điều kiện gì?
Phải được công chứng, chứng thực tại Cơ quan đại diện ngoại giao, Cơ quan đại diện lãnh sự của Việt Nam ở nước ngoài, hoặc được hợp pháp hóa lãnh sự nếu do cơ quan nước ngoài chứng nhận, kèm bản dịch công chứng sang tiếng Việt; nội dung ghi rõ phạm vi, tài sản và thời hạn ủy quyền.
Bán nhà của Việt kiều phải nộp thuế, phí gì?
Thuế thu nhập cá nhân 2% trên giá chuyển nhượng do bên bán nộp; lệ phí trước bạ 0,5% do bên mua nộp. Người bán có thể được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất hoặc chuyển nhượng giữa những người thân thuộc diện miễn thuế.
Nhận thừa kế nhà đất nhưng không được đứng tên thì xử lý thế nào?
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc diện được sở hữu nhà ở tại Việt Nam vẫn được hưởng giá trị phần thừa kế thông qua việc chuyển nhượng hoặc tặng cho cho người khác, dù không đứng tên trên Giấy chứng nhận.
Chuyển tiền bán nhà ra nước ngoài được không?
Được, thực hiện qua ngân hàng theo quy định về quản lý ngoại hối, xuất trình hồ sơ chứng minh nguồn gốc hợp pháp của khoản tiền như hợp đồng chuyển nhượng và chứng từ nộp thuế.
Cần luật sư hỗ trợ bán nhà, chuyển nhượng đất cho người Việt Nam ở nước ngoài?
Luật sư đất đai Công ty Luật Đỗ Gia Việt soạn văn bản ủy quyền hợp pháp hóa lãnh sự, rà soát hồ sơ, hỗ trợ công chứng, kê khai thuế và sang tên. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
