Trả lời nhanh
Sang tên sổ đỏ bắt buộc phải có 3 loại giấy tờ: (1) hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã được công chứng, chứng thực; (2) bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; (3) Đơn đăng ký biến động đất đai theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Kèm theo là giấy tờ nhân thân của các bên và hồ sơ kê khai thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ.
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực — khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 (trừ trường hợp một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản).
- Mẫu số 18 (Phụ lục kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP) áp dụng từ 01/7/2025, thay thế hoàn toàn Mẫu 11/ĐK cũ.
- Phải đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ ngày hợp đồng có hiệu lực — khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024.
- Thời hạn giải quyết hồ sơ sang tên: không quá 08 ngày làm việc theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
- Nơi nộp: Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã hoặc Văn phòng, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Sang tên sổ đỏ cần giấy tờ gì theo quy định mới nhất?
“Sang tên sổ đỏ” là cách gọi quen thuộc của thủ tục đăng ký biến động đất đai khi chuyển nhượng, tặng cho hoặc thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất. Dù thuộc trường hợp nào, hồ sơ cũng luôn xoay quanh ba loại giấy tờ bắt buộc dưới đây — thiếu một trong ba, cơ quan tiếp nhận sẽ trả lại hồ sơ.
1. Hợp đồng đã công chứng hoặc chứng thực
Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực. Đây là giấy tờ chứng minh giao dịch hợp pháp, cũng là căn cứ để cơ quan thuế tính nghĩa vụ tài chính. Trường hợp nhận thừa kế thì thay bằng văn bản khai nhận hoặc văn bản thỏa thuận phân chia di sản đã công chứng, chứng thực.
2. Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp
Người chuyển nhượng phải nộp bản gốc sổ đỏ, sổ hồng đã được cấp, không phải bản sao công chứng. Nếu Giấy chứng nhận bị mất, phải làm thủ tục cấp lại theo Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP trước khi sang tên.
3. Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18
Từ ngày 01/7/2025, Nghị định 151/2025/NĐ-CP ban hành bộ biểu mẫu mới. Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất sử dụng Mẫu số 18, thay cho Mẫu 11/ĐK trước đây. Nộp đúng mẫu cũ đã hết hiệu lực là lỗi khiến hồ sơ bị trả lại phổ biến nhất hiện nay.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ gồm những gì?
| Giấy tờ | Mức độ | Ghi chú |
|---|---|---|
| Đơn đăng ký biến động đất đai (Mẫu số 18) | Bắt buộc | Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thay Mẫu 11/ĐK |
| Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp | Bắt buộc | Nộp bản gốc, không dùng bản sao |
| Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho đã công chứng, chứng thực | Bắt buộc | Khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 |
| Thẻ căn cước của bên chuyển nhượng và bên nhận | Kèm theo | Bản sao, xuất trình bản chính để đối chiếu |
| Tờ khai thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản | Kèm theo | Theo mẫu của cơ quan thuế |
| Tờ khai lệ phí trước bạ nhà, đất | Kèm theo | Theo mẫu của cơ quan thuế |
| Giấy tờ chứng minh thuộc diện miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ | Nếu có | Giấy khai sinh, đăng ký kết hôn, giấy tờ hộ tịch… |
| Văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản | Trường hợp thừa kế | Đã công chứng, chứng thực |
| Văn bản thỏa thuận về tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng | Nếu có | Khi đất là tài sản riêng hoặc đã thỏa thuận phân chia |
Nộp hồ sơ sang tên sổ đỏ ở đâu, mất bao lâu?
Sau khi chính quyền địa phương chuyển sang mô hình hai cấp, người dân nộp hồ sơ tại Bộ phận Một cửa của UBND cấp xã nơi có đất, hoặc tại Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai. Thời hạn giải quyết đăng ký biến động do chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế là không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP — chưa tính thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Công chứng, chứng thực hợp đồng. Hai bên mang bản gốc Giấy chứng nhận và giấy tờ nhân thân tới tổ chức hành nghề công chứng hoặc UBND cấp xã.
- Kê khai thuế, lệ phí trước bạ. Nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ kèm hồ sơ sang tên.
- Nộp hồ sơ đăng ký biến động. Nộp bộ hồ sơ nêu trên tại Bộ phận Một cửa cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, nhận phiếu hẹn trả kết quả.
- Nộp nghĩa vụ tài chính. Thực hiện theo thông báo của cơ quan thuế rồi nộp lại biên lai, chứng từ.
- Nhận kết quả. Bên nhận được cấp Giấy chứng nhận mới đứng tên mình, hoặc được xác nhận thay đổi ngay trên Giấy chứng nhận đã cấp.
Không sang tên sổ đỏ trong 30 ngày có bị phạt không?
Có. Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 buộc các bên phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực. Quá thời hạn này, người sử dụng đất có thể bị xử phạt vi phạm hành chính với mức từ 2.000.000 đến 3.000.000 đồng theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP, đồng thời vẫn buộc phải làm thủ tục đăng ký theo quy định.
Quan trọng hơn mức phạt, khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024 xác định việc chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất chỉ có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính. Chưa sang tên nghĩa là bên mua chưa được pháp luật ghi nhận là người sử dụng đất: không thể thế chấp, không chuyển nhượng tiếp được và không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi.
Hai lỗi hồ sơ thường gặp hiện nay: (1) vẫn dùng Mẫu 11/ĐK đã hết hiệu lực từ 01/7/2025 thay vì Mẫu số 18; (2) chuẩn bị sổ hộ khẩu giấy — loại giấy tờ này đã hết giá trị sử dụng từ 01/01/2023, cơ quan tiếp nhận khai thác thông tin cư trú từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư nên người dân không phải nộp.
Bài viết liên quan
- Thủ tục sang tên sổ đỏ 2026: hồ sơ, chi phí và thời gian
- Chi phí sang tên sổ đỏ, sổ hồng 2026
- Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ
- Sang tên sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng
Câu hỏi thường gặp
Sang tên sổ đỏ cần giấy tờ gì?
Cần ba giấy tờ bắt buộc: hợp đồng chuyển nhượng hoặc tặng cho đã công chứng, chứng thực; bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 của Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Kèm theo là thẻ căn cước của các bên, tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ.
Sang tên sổ đỏ có cần sổ hộ khẩu không?
Không. Sổ hộ khẩu giấy đã hết giá trị sử dụng từ ngày 01/01/2023. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ tự khai thác thông tin cư trú từ Cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, người dân chỉ cần xuất trình thẻ căn cước.
Mẫu đơn đăng ký biến động đất đai mới nhất là mẫu nào?
Là Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP, áp dụng từ ngày 01/7/2025, thay thế Mẫu 11/ĐK trước đây. Nộp mẫu cũ đã hết hiệu lực là nguyên nhân phổ biến khiến hồ sơ bị trả lại.
Sang tên sổ đỏ mất bao lâu?
Không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ đối với đăng ký biến động do chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP. Thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính không tính vào thời hạn này.
Không sang tên sổ đỏ trong 30 ngày có bị phạt không?
Có. Khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024 buộc đăng ký biến động trong 30 ngày kể từ khi hợp đồng có hiệu lực. Quá hạn có thể bị phạt từ 2.000.000 đến 3.000.000 đồng theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP và vẫn buộc phải đăng ký.
Mất sổ đỏ gốc có sang tên được không?
Không. Hồ sơ sang tên bắt buộc phải có bản gốc Giấy chứng nhận. Trường hợp bị mất, phải làm thủ tục cấp lại theo Điều 39 Nghị định 101/2024/NĐ-CP (niêm yết 15 ngày, giải quyết không quá 10 ngày làm việc) rồi mới thực hiện chuyển nhượng.
Cần hỗ trợ chuẩn bị hồ sơ sang tên sổ đỏ?
Luật sư đất đai của Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt rà soát hồ sơ, soạn hợp đồng và thay khách hàng thực hiện thủ tục đăng ký biến động. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
