Trả lời nhanh
Cho thuê mặt bằng chỉ cần lập hợp đồng thuê tài sản bằng văn bản, không bắt buộc công chứng; cá nhân cho thuê không bắt buộc phải thành lập doanh nghiệp hay hộ kinh doanh nhưng phải kê khai thuế. Từ năm 2026, doanh thu cho thuê từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT và thuế TNCN; vượt ngưỡng thì nộp thuế GTGT 5% trên doanh thu và thuế TNCN 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng.
- Quyền, nghĩa vụ các bên theo quy định về hợp đồng thuê tài sản — từ Điều 472 Bộ luật Dân sự 2015.
- Hợp đồng thuê nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ khi các bên có nhu cầu — khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023.
- Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế — Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP.
- Ngưỡng doanh thu không chịu thuế GTGT nâng lên 500 triệu đồng/năm — Luật số 149/2025/QH15 sửa đổi Luật Thuế GTGT, hiệu lực 01/01/2026.
- Thuế TNCN cho thuê tài sản: 5% × (doanh thu năm − 500 triệu đồng) — Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15.
Cho thuê mặt bằng cần chuẩn bị giấy tờ gì?
Mặt bằng cho thuê có thể là nhà ở (cho thuê tầng 1 làm cửa hàng), nhà riêng lẻ, kiốt, văn phòng hoặc một phần diện tích đất. Dù loại nào, bên cho thuê cần chứng minh được quyền cho thuê hợp pháp — đây cũng là thứ bên thuê nên kiểm tra đầu tiên.
| Giấy tờ | Mục đích | Ghi chú |
|---|---|---|
| Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất | Chứng minh quyền sở hữu, sử dụng mặt bằng | Bên thuê nên đối chiếu bản gốc, kiểm tra tình trạng thế chấp |
| Căn cước của bên cho thuê (và vợ hoặc chồng nếu là tài sản chung) | Xác định đúng người có quyền ký hợp đồng | Tài sản chung vợ chồng nên có cả hai cùng ký hoặc có văn bản ủy quyền |
| Văn bản ủy quyền (nếu người ký không phải chủ sở hữu) | Chứng minh thẩm quyền ký thay | Nên công chứng để tránh tranh chấp về sau |
| Văn bản đồng ý của bên cho thuê gốc (trường hợp cho thuê lại) | Bên thuê chỉ được cho thuê lại khi bên cho thuê đồng ý | Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Giấy phép xây dựng, hồ sơ hoàn công (nếu có) | Tránh thuê phải công trình xây dựng trái phép | Quan trọng khi bên thuê cần đăng ký kinh doanh, thẩm duyệt phòng cháy chữa cháy |
Hợp đồng cho thuê mặt bằng có bắt buộc công chứng không?
Không bắt buộc. Bộ luật Dân sự 2015 không đặt yêu cầu công chứng đối với hợp đồng thuê tài sản; riêng với nhà ở, khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng thuê nhà ở không phải công chứng, chứng thực, trừ trường hợp các bên có nhu cầu. Hợp đồng lập bằng văn bản, có chữ ký hai bên đã có giá trị pháp lý và được bảo vệ khi xảy ra tranh chấp.
Tuy vậy, nên cân nhắc công chứng khi thời hạn thuê dài, tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước lớn, bên thuê đầu tư cải tạo nhiều, hoặc người ký là người được ủy quyền. Văn bản công chứng giúp hạn chế tranh cãi về chữ ký, năng lực và ý chí của các bên.
Hợp đồng thuê mặt bằng cần có những điều khoản nào?
- Thông tin các bên và mặt bằng: họ tên, căn cước hoặc thông tin doanh nghiệp; địa chỉ, diện tích, hiện trạng, trang thiết bị bàn giao kèm theo.
- Mục đích thuê: ghi rõ ngành nghề kinh doanh để bên cho thuê không có cớ đơn phương chấm dứt vì “sử dụng sai mục đích”.
- Giá thuê, kỳ thanh toán, điều chỉnh giá: giá đã gồm thuế hay chưa, bên nào kê khai và nộp thuế, mức tăng giá theo năm.
- Tiền đặt cọc: số tiền, điều kiện hoàn trả, trường hợp mất cọc — áp dụng quy định về đặt cọc tại Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
- Thời hạn thuê và gia hạn: ngày bắt đầu tính tiền (có thời gian miễn phí để sửa chữa hay không), quyền ưu tiên thuê tiếp.
- Cải tạo, sửa chữa: ai chịu chi phí sửa chữa lớn, phần cải tạo xử lý thế nào khi hết hợp đồng.
- Chấm dứt trước hạn: các trường hợp được đơn phương chấm dứt, thời gian báo trước, mức phạt vi phạm và bồi thường. Khi tiền thuê trả theo kỳ và hợp đồng không có thỏa thuận khác, bên cho thuê được đơn phương chấm dứt khi bên thuê không trả tiền thuê trong ba kỳ liên tiếp (khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015).
- Giải quyết tranh chấp: thương lượng, hòa giải, Tòa án hoặc trọng tài thương mại (nếu có bên là thương nhân và có thỏa thuận trọng tài).
Rủi ro hay gặp nhất: ký với người không phải chủ sở hữu, mặt bằng đang thế chấp ngân hàng hoặc nằm trong diện giải tỏa, hợp đồng không ghi rõ ai chịu thuế. Khi bên cho thuê bán nhà hoặc bị ngân hàng xử lý tài sản, bên thuê có thể phải dọn đi trước hạn nếu hợp đồng không dự liệu trường hợp này.
Cho thuê mặt bằng phải nộp thuế gì năm 2026?
Cá nhân cho thuê mặt bằng thuộc nhóm có thu nhập từ cho thuê tài sản. Từ năm 2026, ngưỡng doanh thu được nâng từ 100 triệu đồng (thuế TNCN) và 200 triệu đồng (thuế GTGT) lên 500 triệu đồng/năm.
| Doanh thu cho thuê trong năm | Thuế GTGT | Thuế TNCN |
|---|---|---|
| Từ 500 triệu đồng trở xuống | Không phải nộp | Không phải nộp |
| Trên 500 triệu đồng | 5% × tổng doanh thu | 5% × (doanh thu − 500 triệu đồng) |
Ví dụ: bà A cho một công ty thuê mặt bằng làm cửa hàng với giá 50 triệu đồng/tháng, doanh thu năm 2026 là 600 triệu đồng. Thuế GTGT = 600 triệu × 5% = 30 triệu đồng. Thuế TNCN = (600 triệu − 500 triệu) × 5% = 5 triệu đồng. Tổng thuế phải nộp: 35 triệu đồng.
Dưới ngưỡng vẫn phải kê khai. Doanh thu dưới 500 triệu đồng/năm chỉ được miễn nộp thuế, không được miễn nghĩa vụ kê khai với cơ quan thuế. Nếu hợp đồng thỏa thuận bên thuê là doanh nghiệp nộp thuế thay, bên cho thuê cần giữ chứng từ khấu trừ. Kê khai thấp doanh thu so với thực tế có thể bị xử lý về hành vi trốn thuế.
Cá nhân cho thuê mặt bằng có phải đăng ký kinh doanh không?
Luật Kinh doanh bất động sản 2023 yêu cầu tổ chức, cá nhân kinh doanh bất động sản phải thành lập doanh nghiệp, trừ cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ. Theo Nghị định 96/2024/NĐ-CP, quy mô nhỏ được xác định theo số lượng giao dịch trong năm và giá trị từng hợp đồng. Người chỉ cho thuê một vài mặt bằng thuộc sở hữu của mình thường nằm trong nhóm này: không phải lập doanh nghiệp, không bắt buộc đăng ký hộ kinh doanh, nhưng phải kê khai và nộp thuế theo quy định. Người cho thuê nhiều bất động sản với giá trị lớn nên được tư vấn cụ thể để xác định có vượt ngưỡng quy mô nhỏ hay không.
Bài viết liên quan
- Hướng dẫn thủ tục cho thuê nhà đất
- Lấy lại mặt bằng thuê khi chưa hết hạn hợp đồng
- Sang tên sổ đỏ đang thế chấp ngân hàng
- Hộ kinh doanh và dịch vụ trông giữ xe
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng cho thuê mặt bằng có cần công chứng không?
Không bắt buộc. Hợp đồng thuê tài sản theo Bộ luật Dân sự 2015 chỉ cần lập bằng văn bản có chữ ký các bên; với nhà ở, khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 quy định hợp đồng thuê không phải công chứng, chứng thực trừ khi các bên có nhu cầu. Nên công chứng khi thuê dài hạn, tiền cọc lớn hoặc người ký là người được ủy quyền.
Cho thuê mặt bằng dưới 500 triệu có phải nộp thuế không?
Từ năm 2026, cá nhân có doanh thu cho thuê tài sản từ 500 triệu đồng/năm trở xuống không phải nộp thuế GTGT (Luật số 149/2025/QH15) và thuế TNCN (Luật Thuế TNCN số 109/2025/QH15), nhưng vẫn phải kê khai với cơ quan thuế.
Cho thuê mặt bằng trên 500 triệu một năm nộp thuế bao nhiêu?
Thuế GTGT tính 5% trên toàn bộ doanh thu cho thuê; thuế TNCN tính 5% trên phần doanh thu vượt 500 triệu đồng. Ví dụ doanh thu 600 triệu đồng thì thuế GTGT là 30 triệu đồng, thuế TNCN là 5 triệu đồng.
Cá nhân cho thuê mặt bằng có phải thành lập doanh nghiệp không?
Không, nếu thuộc diện kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ theo Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Nghị định 96/2024/NĐ-CP. Cá nhân chỉ cho thuê một số mặt bằng của mình không phải lập doanh nghiệp nhưng phải kê khai, nộp thuế.
Bên thuê mặt bằng chậm trả tiền thì chủ nhà có được lấy lại mặt bằng không?
Khi tiền thuê trả theo kỳ và hợp đồng không có thỏa thuận khác, khoản 2 Điều 481 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép bên cho thuê đơn phương chấm dứt thực hiện hợp đồng khi bên thuê không trả tiền thuê trong ba kỳ liên tiếp. Chủ nhà phải thông báo và không được tự ý khóa cửa, di dời tài sản của bên thuê.
Bên thuê có được cho người khác thuê lại mặt bằng không?
Chỉ được cho thuê lại nếu bên cho thuê đồng ý theo Điều 475 Bộ luật Dân sự 2015. Nên ghi rõ quyền cho thuê lại và điều kiện kèm theo ngay trong hợp đồng thuê.
Cần luật sư soạn hoặc rà soát hợp đồng thuê mặt bằng?
Luật sư của Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt kiểm tra pháp lý mặt bằng, soạn hợp đồng bảo vệ quyền lợi của bạn và tư vấn nghĩa vụ thuế khi cho thuê. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
