Người được cấp sổ đỏ là người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký, được ghi vào hồ sơ địa chính và đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 (Điều 135). Nhóm chủ thể được sử dụng đất gồm tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, cá nhân trong nước và người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, cộng đồng dân cư, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài và tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao (Điều 4). Đất có giấy tờ xét theo Điều 137, đất không giấy tờ xét theo Điều 138 với ba mốc thời điểm sử dụng.
- Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 (theo Luật số 43/2024/QH15), không phải từ năm 2025 như nhiều bài viết cũ nêu.
- Đất sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014 mà không có giấy tờ vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận nếu được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp quy hoạch (Điều 138).
- Từ 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân, cộng đồng dân cư (Nghị định 151/2025/NĐ-CP) — cấp huyện không còn thẩm quyền này.
- Thời hạn: đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 17 ngày làm việc, cấp Giấy chứng nhận không quá 03 ngày làm việc.
- Có 7 trường hợp đất không được cấp Giấy chứng nhận theo khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, trong đó có đất nông nghiệp công ích và đất đang có tranh chấp.
Câu hỏi “ai được cấp sổ đỏ” tưởng đơn giản nhưng lại là nơi nhiều người mất quyền lợi nhất: có người đủ điều kiện mà không biết để làm hồ sơ, có người nộp hồ sơ nhiều lần vẫn bị trả vì thửa đất thuộc diện không được cấp. Bài viết hệ thống lại đối tượng, điều kiện được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các trường hợp bị từ chối theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 101/2024/NĐ-CP và Nghị định 151/2025/NĐ-CP đang áp dụng năm 2026.
Ai được cấp sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024?
Điều 135 Luật Đất đai 2024 nêu nguyên tắc: người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người được giao đất để quản lý đã kê khai đăng ký, được ghi vào hồ sơ địa chính thì được xem xét cấp Giấy chứng nhận nếu đủ điều kiện. Giấy chứng nhận được cấp theo từng thửa đất; riêng người sử dụng nhiều thửa đất nông nghiệp trong cùng một đơn vị hành chính cấp xã, nếu có yêu cầu, được cấp chung một Giấy chứng nhận cho các thửa đó.
Chủ thể được Nhà nước công nhận là người sử dụng đất theo Điều 4 Luật Đất đai 2024 gồm:
| Nhóm chủ thể | Được cấp Giấy chứng nhận | Ghi chú |
|---|---|---|
| Cá nhân trong nước | Có | Nhóm phổ biến nhất: hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở, đất nông nghiệp |
| Người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam | Có, như cá nhân trong nước | Điểm mới của Luật Đất đai 2024: xếp chung vào nhóm “cá nhân” (khoản 3 Điều 4) |
| Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài | Có, theo chế độ riêng | Khoản 6 Điều 4; quyền và hình thức sử dụng đất hẹp hơn công dân Việt Nam |
| Tổ chức trong nước, tổ chức kinh tế | Có | Doanh nghiệp, đơn vị sự nghiệp, tổ chức chính trị – xã hội |
| Tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc | Có | Đối với đất tôn giáo theo quy định riêng |
| Cộng đồng dân cư | Có | Đất do cộng đồng sử dụng chung như đình, đền, miếu, nhà thờ họ |
| Tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài; tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao | Có, theo hình thức sử dụng đất được pháp luật cho phép | Cá nhân nước ngoài không thuộc nhóm người sử dụng đất |
Điều kiện để được cấp sổ đỏ lần đầu là gì?
Điều kiện cụ thể phụ thuộc vào việc thửa đất có giấy tờ hay không và nguồn gốc sử dụng:
| Trường hợp | Điều kiện cốt lõi | Căn cứ |
|---|---|---|
| Đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất | Có một trong các loại giấy tờ được lập trước ngày 15/10/1993 hoặc các giấy tờ hợp lệ khác; đất không tranh chấp | Điều 137 Luật Đất đai 2024 |
| Đang sử dụng đất không có giấy tờ | Sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật đất đai, không thuộc trường hợp giao đất trái thẩm quyền; được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp, phù hợp quy hoạch | Điều 138 Luật Đất đai 2024 |
| Đất có vi phạm pháp luật đất đai trước ngày 01/7/2014 | Xét cấp theo từng dạng vi phạm, phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất | Điều 139 Luật Đất đai 2024 |
| Đất được giao không đúng thẩm quyền | Xét cấp theo thời điểm giao đất và việc đã nộp tiền để được sử dụng đất hay chưa | Điều 140 Luật Đất đai 2024 |
| Nhận chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế hợp pháp | Có hợp đồng, văn bản đúng hình thức luật định; bên chuyển quyền đủ điều kiện theo khoản 1 Điều 45 | Điều 45 Luật Đất đai 2024 |
| Diện tích đo đạc thực tế lớn hơn diện tích trên giấy tờ | Nếu ranh giới không thay đổi và không có tranh chấp thì xác định theo số đo thực tế; nếu ranh giới thay đổi thì phần tăng thêm được xem xét cấp Giấy chứng nhận | Khoản 6 Điều 135 Luật Đất đai 2024 |
Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ không?
Được, nếu rơi vào các mốc thời điểm tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 và có xác nhận của UBND cấp xã. Ba mốc cần nhớ:
- Sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 (ngày Hiến pháp 1980 có hiệu lực): được xét cấp Giấy chứng nhận cho phần diện tích theo hiện trạng nếu phù hợp quy định.
- Từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993 (trước ngày Luật Đất đai 1993 có hiệu lực): được xét cấp theo hạn mức và điều kiện tương ứng.
- Từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2014: được xét cấp nếu sử dụng ổn định, không vi phạm, phù hợp quy hoạch — đây là nhóm đông nhất hiện nay.
Đây chính là thay đổi lớn nhất của Luật Đất đai 2024 so với luật cũ: mốc “sử dụng đất trước ngày 01/7/2014” đã thay cho mốc 01/7/2004, mở rộng cơ hội hợp thức hóa cho hàng triệu thửa đất. Chi tiết xem bài thủ tục xin cấp sổ đỏ với đất không có giấy tờ.
Cảnh báo về mốc thời gian: Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15 (đẩy sớm 5 tháng so với kế hoạch ban đầu). Nhiều bài viết trên mạng vẫn ghi “luật mới áp dụng từ 01/7/2025” — đó là thời điểm chuyển thẩm quyền giải quyết thủ tục về cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, không phải ngày luật có hiệu lực.
Trường hợp nào không được cấp sổ đỏ?
Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp đất không được cấp Giấy chứng nhận:
- Đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích (đất công ích, quen gọi là đất 5%) theo Điều 179;
- Đất được giao để quản lý, trừ trường hợp được giao đất sử dụng chung với phần diện tích đất sử dụng theo quy định;
- Đất thuê, thuê lại của người sử dụng đất, trừ trường hợp thuê, thuê lại đất của chủ đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng phù hợp với dự án đã được phê duyệt;
- Đất nhận khoán, trừ trường hợp được công nhận theo Điều 181;
- Đất đã có quyết định thu hồi của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ trường hợp đã quá 03 năm kể từ ngày có quyết định mà không thực hiện;
- Đất đang có tranh chấp, bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự; quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời;
- Tổ chức được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để sử dụng vào mục đích công cộng không nhằm mục đích kinh doanh.
Khoản 2 Điều 151 còn nêu các tài sản gắn liền với đất không được chứng nhận quyền sở hữu, gồm: tài sản trên thửa đất thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận; nhà ở, công trình xây dựng tạm thời trong thời gian xây dựng công trình chính hoặc xây bằng tranh, tre, nứa, lá, đất; tài sản đã có thông báo hoặc quyết định giải tỏa, phá dỡ; công trình xây dựng sau khi có lệnh cấm hoặc lấn chiếm mốc giới bảo vệ công trình, không phù hợp quy hoạch.
Ai ký cấp sổ đỏ, nộp hồ sơ ở đâu và bao lâu có kết quả?
Từ ngày 01/7/2025, theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân, cộng đồng dân cư thuộc về Chủ tịch UBND cấp xã. Người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa cấp xã, Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai.
| Nội dung | Quy định hiện hành |
|---|---|
| Đơn đăng ký | Mẫu số 15 (đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu) ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP |
| Thời hạn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu | Không quá 17 ngày làm việc |
| Thời hạn cấp Giấy chứng nhận | Không quá 03 ngày làm việc kể từ ngày có kết quả giải quyết |
| Người ký Giấy chứng nhận (cá nhân, cộng đồng dân cư) | Chủ tịch UBND cấp xã (từ 01/7/2025) |
| Nghĩa vụ tài chính | Tiền sử dụng đất (nếu có), lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo quy định của HĐND cấp tỉnh |
Quyền lợi của người dân: cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu người dân tự đi xin xác nhận về việc đất không tranh chấp hay phù hợp quy hoạch — đó là phần việc của UBND cấp xã và cơ quan chuyên môn trong quá trình giải quyết hồ sơ. Xem hướng dẫn chi tiết tại bài thủ tục làm sổ đỏ lần đầu.
Sổ đỏ ghi tên ai khi đất là của vợ chồng hoặc của hộ gia đình?
Tài sản chung của vợ chồng: Giấy chứng nhận phải ghi cả họ tên vợ và họ tên chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận ghi tên một người. Khoản 1 Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 cũng quy định giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
Đất của hộ gia đình: theo khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024, việc xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình để ghi tên trên Giấy chứng nhận do các thành viên này tự thỏa thuận và chịu trách nhiệm trước pháp luật. Cách ghi tên từng thành viên thay cho cách ghi “Hộ ông/bà…” trước đây giúp hạn chế tranh chấp khi chuyển nhượng hoặc chia thừa kế. Xem thêm: sổ đỏ cấp cho hộ gia đình ghi tên ai.
Bài viết liên quan
- Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu 2026: hồ sơ, nơi nộp, thời hạn
- Thủ tục xin cấp sổ đỏ với đất không có giấy tờ
- Sổ đỏ cấp cho hộ gia đình ghi tên ai
- Đất công ích 5% có được cấp sổ đỏ không
Câu hỏi thường gặp
Ai được cấp sổ đỏ theo quy định mới nhất?
Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã kê khai đăng ký, được ghi vào hồ sơ địa chính và đủ điều kiện theo Luật Đất đai 2024 (Điều 135). Nhóm chủ thể gồm cá nhân trong nước, người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam, người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài, tổ chức trong nước, tổ chức tôn giáo, cộng đồng dân cư và tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài (Điều 4).
Luật Đất đai 2024 có hiệu lực từ ngày nào?
Từ ngày 01/8/2024 theo Luật số 43/2024/QH15 sửa đổi thời điểm hiệu lực, sớm hơn 5 tháng so với dự kiến ban đầu là 01/01/2025. Mốc 01/7/2025 mà nhiều bài viết nhắc tới là thời điểm chuyển thẩm quyền giải quyết thủ tục đất đai về chính quyền cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP, không phải ngày luật có hiệu lực.
Đất mua bán giấy viết tay có được cấp sổ đỏ không?
Có thể được nếu đất sử dụng ổn định trước ngày 01/7/2014, không vi phạm pháp luật đất đai, được UBND cấp xã xác nhận không tranh chấp và phù hợp quy hoạch, theo Điều 138 Luật Đất đai 2024. Trường hợp mua bán giấy tay sau ngày 01/7/2014 thì phải hoàn thiện lại giao dịch bằng hợp đồng công chứng hoặc khởi kiện yêu cầu công nhận hợp đồng.
Đất đang tranh chấp có được cấp sổ đỏ không?
Không. Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định đất đang có tranh chấp, đất bị kê biên hoặc áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án, quyền sử dụng đất đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời thì không được cấp Giấy chứng nhận. Phải giải quyết xong tranh chấp, gỡ bỏ biện pháp bảo đảm thì mới làm được sổ.
Cấp sổ đỏ lần đầu mất bao lâu và ai ký?
Thời hạn đăng ký, cấp Giấy chứng nhận lần đầu không quá 17 ngày làm việc, cộng thêm không quá 03 ngày làm việc để cấp Giấy chứng nhận, chưa kể thời gian thực hiện nghĩa vụ tài chính. Từ ngày 01/7/2025, Chủ tịch UBND cấp xã là người ký cấp Giấy chứng nhận lần đầu cho cá nhân và cộng đồng dân cư theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Người Việt Nam định cư ở nước ngoài có được đứng tên sổ đỏ không?
Có. Luật Đất đai 2024 xếp người Việt Nam định cư ở nước ngoài là công dân Việt Nam vào nhóm cá nhân tại khoản 3 Điều 4, nên họ có quyền và nghĩa vụ như cá nhân trong nước, được nhận chuyển nhượng và đứng tên trên Giấy chứng nhận. Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài thuộc nhóm riêng tại khoản 6 Điều 4 với phạm vi quyền hẹp hơn.
Đất công ích 5% của xã có được cấp sổ đỏ không?
Không. Điểm a khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 quy định đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo Điều 179 không được cấp Giấy chứng nhận. Người dân chỉ được thuê loại đất này thông qua đấu giá, mỗi lần thuê không quá 10 năm, và khi Nhà nước thu hồi thì không được bồi thường về đất.
Luật sư tư vấn điều kiện cấp sổ đỏ
Đỗ Gia Việt kiểm tra hồ sơ pháp lý thửa đất, đánh giá khả năng được cấp Giấy chứng nhận và thực hiện trọn gói thủ tục cấp sổ lần đầu. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
