Trả lời nhanh
Đất phần trăm không được cấp sổ đỏ cho hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng. Đây là quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường do UBND cấp xã quản lý theo Điều 179 Luật Đất đai 2024, và thuộc trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024. Người dân chỉ được sử dụng hợp pháp thông qua hình thức thuê đất.
- “Đất phần trăm”, “đất 5%” là tên gọi dân gian của quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường, thị trấn.
- Luật Đất đai 2024 không đặt lại mức trần 5% như Luật Đất đai 2013; quỹ đất công ích đã lập theo pháp luật qua các thời kỳ thì tiếp tục được sử dụng (khoản 1 Điều 179).
- Người dân chỉ được thuê phần diện tích chưa sử dụng, theo hình thức đấu giá do UBND cấp xã tổ chức; mỗi lần thuê không quá 10 năm (khoản 3 Điều 179).
- Không được chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp đất phần trăm. Hợp đồng mua bán loại đất này là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
- Khi Nhà nước thu hồi, người đang thuê không được bồi thường về đất; chỉ được xem xét bồi thường tài sản, chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đủ điều kiện.
Đất phần trăm là đất gì?
Trước đây, Luật Đất đai 2013 cho phép mỗi xã, phường, thị trấn được lập quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích không quá 5% tổng diện tích đất trồng cây hàng năm, đất trồng cây lâu năm và đất nuôi trồng thủy sản của địa phương. Vì con số 5% này mà người dân quen gọi là “đất 5%” hay “đất phần trăm”.
Luật Đất đai 2024 không quy định lại mức trần 5%. Khoản 1 Điều 179 xác định: quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đã được lập theo quy định của pháp luật về đất đai qua các thời kỳ thì tiếp tục được sử dụng để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương. Nói cách khác, quỹ đất công ích hiện có vẫn tồn tại và vẫn do UBND cấp xã quản lý.
Theo khoản 2 Điều 179, quỹ đất này được dùng để xây dựng công trình văn hóa, thể dục thể thao, vui chơi giải trí công cộng, y tế, giáo dục, chợ, nghĩa trang và các công trình công cộng khác do UBND cấp xã đầu tư, quản lý, sử dụng; hoặc để bồi thường cho người có đất bị thu hồi khi xây dựng các công trình đó.
Đất phần trăm có làm được sổ đỏ không?
Không. Khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024 liệt kê các trường hợp người sử dụng đất không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trong đó có đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích theo quy định tại Điều 179 của Luật này.
Lý do rất rõ: đây là tài sản công do UBND cấp xã quản lý để phục vụ lợi ích chung của cộng đồng, không phải đất giao cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Người dân canh tác trên đất phần trăm dù đã nhiều năm, có nộp sản lượng hay tiền thuê đầy đủ, vẫn không phát sinh quyền được cấp Giấy chứng nhận.
Đất phần trăm khác gì đất nông nghiệp được giao?
| Tiêu chí | Đất phần trăm (đất công ích) | Đất nông nghiệp được giao cho cá nhân |
|---|---|---|
| Chủ thể quản lý | UBND cấp xã | Người sử dụng đất |
| Hình thức sử dụng của người dân | Thuê thông qua đấu giá, mỗi lần không quá 10 năm | Được Nhà nước giao, cho thuê hoặc công nhận quyền sử dụng đất |
| Cấp Giấy chứng nhận | Không được cấp (khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024) | Được cấp nếu đủ điều kiện theo Điều 137, Điều 138 |
| Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp | Không được | Được, nếu đáp ứng điều kiện tại Điều 45 |
| Bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi | Không được bồi thường về đất | Được bồi thường nếu đủ điều kiện |
| Căn cứ pháp lý chính | Điều 179 Luật Đất đai 2024 | Điều 9, 45, 137, 138 Luật Đất đai 2024 |
Mua bán đất phần trăm có hợp pháp không? Rủi ro là gì?
Không hợp pháp. Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định điều kiện đầu tiên để chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải có Giấy chứng nhận. Đất phần trăm không được cấp Giấy chứng nhận nên không đủ điều kiện giao dịch. Hợp đồng mua bán, kể cả giấy viết tay có người làm chứng, là giao dịch dân sự vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật; các bên phải hoàn trả cho nhau những gì đã nhận.
Ba rủi ro thực tế mà người mua thường gặp:
- Mất trắng quyền sử dụng. UBND cấp xã có quyền thu hồi để giao lại theo đúng mục đích công ích hoặc tổ chức đấu giá cho thuê; người mua không có căn cứ pháp lý nào để giữ đất.
- Không được bồi thường về đất. Khi Nhà nước thu hồi để làm dự án, người đang sử dụng đất công ích không thuộc diện được bồi thường về đất.
- Khó đòi lại tiền. Giao dịch vô hiệu thì bên bán phải trả lại tiền, nhưng trên thực tế việc thi hành án thường kéo dài, đặc biệt khi bên bán không còn khả năng tài chính.
Đất phần trăm cũng không được xây nhà ở. Đây là đất nông nghiệp, việc xây dựng công trình nhà ở là sử dụng đất không đúng mục đích, bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu.
Làm gì khi đất của gia đình bị xác định nhầm là đất công ích?
Thực tế có những trường hợp đất do gia đình khai hoang, sử dụng ổn định từ lâu hoặc nhận chuyển nhượng hợp pháp nhưng lại bị ghi nhận vào quỹ đất công ích khi lập hồ sơ địa chính. Nếu rơi vào tình huống này, người dân nên làm theo trình tự sau:
- Thu thập hồ sơ gốc. Đề nghị UBND cấp xã, cơ quan quản lý đất đai cung cấp hoặc trích lục bản đồ địa chính, sổ mục kê, sổ địa chính qua các thời kỳ và quyết định lập quỹ đất công ích của địa phương.
- Đối chiếu nguồn gốc sử dụng đất. Tập hợp giấy tờ chứng minh quá trình sử dụng: giấy giao đất, giấy tờ khai hoang, giấy tờ nhận chuyển nhượng, biên lai thuế sử dụng đất nông nghiệp, xác nhận của người dân cùng thời kỳ.
- Gửi đơn đề nghị rà soát, đính chính. Nộp đơn kèm hồ sơ tới UBND cấp xã nơi có đất, đề nghị rà soát lại việc xác định quỹ đất công ích và đính chính hồ sơ địa chính.
- Khiếu nại hoặc khởi kiện nếu không đồng ý kết quả. Có thể khiếu nại theo Luật Khiếu nại 2011 hoặc khởi kiện vụ án hành chính tại Tòa án nhân dân khu vực.
- Làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu. Khi đã được xác định không thuộc quỹ đất công ích và đủ điều kiện, nộp hồ sơ đăng ký đất đai lần đầu theo Điều 137 hoặc Điều 138 Luật Đất đai 2024, dùng Mẫu số 15 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP.
Cảnh giác với giấy viết tay. Việc “mua lại suất đất phần trăm” bằng giấy viết tay giữa các hộ dân trong thôn, xóm vẫn diễn ra khá phổ biến. Cần hiểu rõ: dù có chữ ký của trưởng thôn hay nhiều người làm chứng, giấy tờ đó không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp và không giúp người mua được cấp sổ đỏ.
Bài viết liên quan
- Các trường hợp không được cấp sổ đỏ
- Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu 2026
- Cấp sổ đỏ cho đất không có giấy tờ
- Đất nông nghiệp hết thời hạn sử dụng xử lý thế nào?
Câu hỏi thường gặp
Đất phần trăm có làm được sổ đỏ không?
Không. Đất phần trăm là quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích của xã, phường theo Điều 179 Luật Đất đai 2024, thuộc trường hợp không được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 151 Luật Đất đai 2024, dù người dân đã canh tác nhiều năm.
Đất phần trăm là đất gì?
Là tên gọi dân gian của quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích do UBND cấp xã quản lý. Tên gọi bắt nguồn từ mức trần 5% quy định trong Luật Đất đai 2013. Luật Đất đai 2024 không đặt lại mức trần này nhưng quỹ đất đã lập theo pháp luật qua các thời kỳ vẫn tiếp tục được sử dụng.
Đất phần trăm có được mua bán không?
Không. Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải có Giấy chứng nhận mới được chuyển nhượng, trong khi đất công ích không được cấp Giấy chứng nhận. Hợp đồng mua bán đất phần trăm, kể cả giấy viết tay có người làm chứng, là giao dịch vô hiệu do vi phạm điều cấm của luật.
Thuê đất công ích của xã tối đa bao nhiêu năm?
Theo khoản 3 Điều 179 Luật Đất đai 2024, UBND cấp xã cho cá nhân tại địa phương thuê phần diện tích chưa sử dụng để sản xuất nông nghiệp, nuôi trồng thủy sản theo hình thức đấu giá; thời hạn sử dụng đất đối với mỗi lần thuê không quá 10 năm.
Đất phần trăm bị thu hồi có được bồi thường không?
Người đang sử dụng đất công ích không được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi, vì đây là đất do UBND cấp xã quản lý. Người dân chỉ có thể được xem xét bồi thường tài sản gắn liền với đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại nếu đáp ứng điều kiện theo quy định.
Đất phần trăm có xây nhà được không?
Không. Đất phần trăm là đất nông nghiệp và thuộc quỹ đất công ích, việc xây nhà ở là sử dụng đất không đúng mục đích, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính và buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất trước khi vi phạm.
Luật Đất đai 2024 còn quy định đất công ích 5% không?
Luật Đất đai 2024 không quy định lại mức trần 5% như Luật Đất đai 2013. Khoản 1 Điều 179 quy định quỹ đất nông nghiệp sử dụng vào mục đích công ích đã được lập theo pháp luật đất đai qua các thời kỳ thì tiếp tục được sử dụng để phục vụ nhu cầu công ích của địa phương.
Đất của gia đình bị xác định là đất công ích?
Luật sư đất đai của Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt rà soát hồ sơ địa chính, đánh giá nguồn gốc sử dụng đất và hỗ trợ khiếu nại, khởi kiện khi cần thiết. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
