Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản chính xác theo quy định

Khi tiến hành giao dịch mua bán, tặng cho hay chuyển nhượng bất động sản, ngoài việc quan tâm đến giá trị tài sản, người dân và doanh nghiệp cần đặc biệt lưu ý đến các loại thuế, phí phải nộp theo quy định pháp luật. Đây là yếu tố quan trọng để bảo đảm giao dịch hợp pháp, minh bạch và tránh những rủi ro pháp lý về sau. Trong bài viết này, Đỗ Gia Việt sẽ phân tích chi tiết về cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản theo quy định pháp luật hiện hành.

Căn cứ pháp lý về thuế chuyển nhượng bất động sản

Các quy định về thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản được thể hiện tại nhiều văn bản pháp luật quan trọng, bao gồm:

Luật Thuế thu nhập cá nhân năm 2007, được sửa đổi, bổ sung năm 2012.
Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2008, sửa đổi bổ sung năm 2013.
Luật Thuế giá trị gia tăng năm 2008, sửa đổi, bổ sung nhiều lần.
Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính, hướng dẫn thi hành Luật Thuế thu nhập cá nhân.
Thông tư số 92/2015/TT-BTC ngày 15/6/2015 của Bộ Tài chính, sửa đổi, bổ sung một số quy định về thuế TNCN và thuế GTGT.
Thông tư số 257/2016/TT-BTC ngày 11/11/2016 quy định mức thu phí công chứng.

Các văn bản này là cơ sở để xác định rõ cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản cho từng đối tượng là doanh nghiệp hoặc cá nhân.

Các loại thuế khi chuyển nhượng bất động sản

Thuế thu nhập doanh nghiệp (TNDN)

Đối với tổ chức, doanh nghiệp có hoạt động chuyển nhượng bất động sản, thuế TNDN được tính dựa trên thu nhập từ giao dịch.

Công thức tính thuế TNDN:

Thuế TNDN = Thu nhập tính thuế × Thuế suất 20%

Trong đó:

Thu nhập tính thuế = Doanh thu từ chuyển nhượng BĐS – Giá vốn – Chi phí hợp lý – Các khoản lỗ được kết chuyển.

Nếu doanh nghiệp tính thuế theo tỷ lệ % trên doanh thu, nghĩa vụ thuế phải kê khai và nộp trong vòng 10 ngày kể từ khi phát sinh nghĩa vụ thuế.

Thuế thu nhập cá nhân (TNCN)

Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thuế TNCN đối với chuyển nhượng bất động sản được tính như sau:

Công thức tính:

Thuế TNCN = Giá chuyển nhượng × 2%

Giá chuyển nhượng là giá ghi trong hợp đồng. Trường hợp giá này thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng được tính theo bảng giá đất của UBND.

Ví dụ thực tế:

Nếu giá bán một mảnh đất theo hợp đồng là 2 tỷ đồng, thuế TNCN phải nộp là:
2.000.000.000 × 2% = 40.000.000 đồng.

Thuế giá trị gia tăng (VAT)

Doanh nghiệp khi chuyển nhượng bất động sản (không bao gồm chuyển nhượng quyền sử dụng đất) phải nộp VAT theo hai phương pháp:

Khấu trừ: VAT phải nộp = VAT đầu ra – VAT đầu vào.
Trực tiếp trên doanh thu: VAT phải nộp = Doanh thu × Tỷ lệ %.

Các loại phí, lệ phí khi chuyển nhượng bất động sản

Ngoài thuế, người tham gia giao dịch còn phải thực hiện nghĩa vụ về lệ phí và phí hành chính.

Lệ phí trước bạ

Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP, lệ phí trước bạ được tính theo công thức:

Lệ phí trước bạ = Giá tính lệ phí trước bạ × 0,5%

Trong đó, giá tính lệ phí đối với đất là giá đất theo bảng giá do UBND tỉnh, thành phố ban hành.

Phí công chứng hợp đồng

Theo Thông tư 257/2016/TT-BTC, mức thu phí công chứng phụ thuộc vào giá trị tài sản hoặc hợp đồng. Đây là khoản bắt buộc khi các bên công chứng hợp đồng chuyển nhượng.

Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận

Khi sang tên “sổ đỏ” hoặc “sổ hồng”, người mua cần nộp phí thẩm định hồ sơ, mức thu tùy thuộc vào từng địa phương.

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân cư trú

Theo Điều 12 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi tại Điều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC):

Thời điểm tính thuế là thời điểm hợp đồng có hiệu lực hoặc khi làm thủ tục sang tên, tùy thỏa thuận giữa các bên.
Thuế suất áp dụng: 2% trên giá chuyển nhượng.
Giá chuyển nhượng: được xác định theo hợp đồng hoặc theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành.

Trường hợp tài sản là tài sản chung, nghĩa vụ thuế được phân bổ theo tỷ lệ sở hữu.

Cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản đối với cá nhân không cư trú

Căn cứ Khoản 3, Điều 21 Thông tư 111/2013/TT-BTC, thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của cá nhân không cư trú được xác định tại thời điểm làm thủ tục chuyển nhượng.

Công thức tính:

Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng × 2%

Khác với cá nhân cư trú, cá nhân không cư trú không được trừ chi phí hay giá vốn. Giá chuyển nhượng được tính theo hợp đồng hoặc theo bảng giá đất UBND ban hành.

Các trường hợp được miễn thuế chuyển nhượng bất động sản

Theo Khoản 1, Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC (sửa đổi, bổ sung tại Thông tư 92/2015/TT-BTC), một số trường hợp được miễn thuế, bao gồm:

Chuyển nhượng giữa các thành viên trong gia đình: vợ chồng, cha mẹ – con cái, ông bà – cháu, anh chị em ruột, cha mẹ nuôi – con nuôi.
Chuyển nhượng nhà, đất ở duy nhất tại Việt Nam, với điều kiện:
- Cá nhân chỉ có một nhà ở hoặc một thửa đất tại thời điểm chuyển nhượng.
- Thời gian sở hữu tối thiểu 183 ngày.
- Chuyển nhượng toàn bộ, không được miễn thuế nếu chỉ chuyển nhượng một phần.

Lưu ý: Bất động sản hình thành trong tương lai sẽ không được miễn thuế.

Một số lưu ý quan trọng khi tính thuế

Cần kiểm tra bảng giá đất mới nhất do UBND tỉnh ban hành để xác định chính xác giá tính thuế.
Khi có thỏa thuận bên mua nộp thuế thay cho bên bán, vẫn cần ghi rõ trong hợp đồng để tránh tranh chấp.
Trường hợp kê khai sai, thiếu hoặc chậm nộp, người nộp thuế có thể bị xử phạt hành chính và truy thu thuế.

Dịch vụ hỗ trợ về thuế và pháp lý

Việc tính đúng, nộp đủ các loại thuế khi chuyển nhượng bất động sản là bắt buộc. Tuy nhiên, nhiều cá nhân, doanh nghiệp có thể gặp khó khăn trong việc kê khai, áp dụng bảng giá hoặc xử lý hồ sơ pháp lý phức tạp.

Trong những trường hợp này, việc tìm đến văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội như Công ty Luật Đỗ Gia Việt là giải pháp an toàn. Chúng tôi cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý toàn diện, từ cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản đến hỗ trợ hồ sơ sang tên sổ đỏ, giải quyết tranh chấp.

Ngoài ra, Luật Đỗ Gia Việt còn hỗ trợ nhiều dịch vụ pháp lý khác như: chi phí luật sư lập di chúc tại nhà, tư vấn doanh nghiệp, kế toán thuế.

Hiểu và áp dụng chính xác cách tính thuế chuyển nhượng bất động sản là yếu tố quan trọng để bảo đảm giao dịch bất động sản diễn ra thuận lợi, minh bạch và đúng pháp luật. Tùy từng đối tượng là cá nhân cư trú, không cư trú hay doanh nghiệp mà nghĩa vụ thuế có sự khác biệt.

Để tránh rủi ro pháp lý và tiết kiệm thời gian, bạn nên tham khảo ý kiến từ Đỗ Gia Việt – công ty luật sư uy tín tại Hà Nội. Chúng tôi cam kết cung cấp giải pháp pháp lý chính xác, nhanh chóng và hiệu quả.