Thực tế, các tranh chấp phát sinh từ việc bị lấn chiếm ranh giới đất xảy ra ngày càng phổ biến. Chỉ cần một hành vi nhỏ như dịch chuyển hàng rào, mở rộng công trình, trồng cây hoặc xây dựng vượt quá ranh giới cũng đủ tạo nên mâu thuẫn khó giải quyết. Không ít trường hợp người dân lúng túng, không biết bắt đầu từ đâu, dễ xử lý sai cách khiến quyền lợi bị thiệt hại. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ bản chất vấn đề, nhận diện các hành vi vi phạm và nắm vững cách xử lý khi bị lấn chiếm ranh giới đất theo quy định pháp luật hiện hành, dựa trên Luật Đất đai 2024 và các nghị định liên quan.

Dấu hiệu nhận biết khi bị lấn chiếm ranh giới đất

Hiểu đúng dấu hiệu lấn chiếm là bước quan trọng để xác định hướng xử lý. Theo khoản 1 và khoản 3 Điều 3 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, có hai khái niệm cần phân biệt rõ: lấn đất và chiếm đất.

Thế nào là lấn chiếm đất?

• Lấn đất là hành vi tự ý dịch chuyển mốc giới hoặc ranh giới thửa đất để mở rộng diện tích sử dụng, nhưng không được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc người sử dụng đất hợp pháp phần đất bị lấn cho phép.
• Chiếm đất là sử dụng đất khi không được giao, không được cho phép; sử dụng đất của người khác trái ý họ; sử dụng đất đã hết hạn nhưng không xin gia hạn; hoặc sử dụng đất khi chưa hoàn tất thủ tục giao, thuê đất.

Các dấu hiệu thường gặp khi hàng xóm lấn sang đất của bạn

Bạn có thể đang bị lấn chiếm ranh giới đất khi xuất hiện các hành vi như:

• Tự ý xây dựng trên phần đất thuộc chủ quyền của bạn.
• Dịch chuyển hàng rào, tường rào, mốc giới so với hiện trạng đã xác lập trước đó.
• Trồng cây, làm mái che, mở cửa sổ, đổ bê tông, kéo dài ban công sang phần đất của bạn.
• Tự ý sử dụng diện tích đất chưa có thỏa thuận hoặc chưa được cơ quan chức năng cho phép.

Khi phát hiện các dấu hiệu này, bạn cần nhanh chóng xác minh, đo đạc và thu thập chứng cứ, tránh kéo dài dẫn đến khó khăn khi yêu cầu giải quyết tranh chấp.

Cách xử lý khi bị lấn chiếm ranh giới đất theo đúng quy định pháp luật

Theo Luật Đất đai 2024 (Điều 235 – 236), trình tự giải quyết tranh chấp ranh giới đất được áp dụng theo ba giai đoạn:

(1) Tự thương lượng, hòa giải, (2) Hòa giải tại UBND cấp xã, (3) Khởi kiện hoặc đề nghị UBND cấp huyện giải quyết.

Tự thương lượng, hòa giải

Nhà nước khuyến khích các bên tự hòa giải trước khi gửi đơn đến cơ quan chức năng. Đây là cách xử lý khi bị lấn chiếm ranh giới đất đơn giản, tiết kiệm thời gian và giúp giữ hòa khí.

Bạn nên:

• Chuẩn bị hồ sơ đất đai: sổ đỏ, bản đồ địa chính, hồ sơ đo đạc.
• Ghi nhận hình ảnh, video phần diện tích bị lấn chiếm.
• Thương lượng dựa trên chứng cứ rõ ràng, tránh tranh cãi căng thẳng.

Nếu hai bên đạt được thỏa thuận, lập biên bản hòa giải và thực hiện việc chỉnh lý biến động đất đai trong 30 ngày nếu có thay đổi diện tích.

Hòa giải bắt buộc tại UBND cấp xã

Nếu thương lượng không thành, bạn nộp Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND xã nơi có đất. Chủ tịch UBND xã sẽ thành lập Hội đồng hòa giải trong thời hạn tối đa 30 ngày kể từ ngày nhận đơn.

Hồ sơ bạn nên chuẩn bị:

• Đơn yêu cầu hòa giải
• Giấy chứng nhận QSDĐ (nếu có)
• Tài liệu, hình ảnh, chứng cứ chứng minh hành vi lấn chiếm
• Sơ đồ, trích đo địa chính (nếu có)

Kết quả hòa giải:

• Nếu hòa giải thành → hai bên cam kết thực hiện theo biên bản.
• Nếu hòa giải không thành → bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp huyện giải quyết (nếu chưa có sổ đỏ).
• 

Khởi kiện lên Tòa án hoặc yêu cầu UBND cấp huyện giải quyết

Trường hợp 1: Bạn có Giấy chứng nhận QSDĐ hoặc giấy tờ hợp pháp

Tòa án là cơ quan có thẩm quyền giải quyết.

Hồ sơ khởi kiện gồm:

• Đơn khởi kiện theo mẫu
• Giấy tờ đất
• Biên bản hòa giải tại UBND xã
• CMND/CCCD
• Chứng cứ liên quan: bản đo đạc, trích lục hồ sơ địa chính…

Trường hợp 2: Bạn chưa có Giấy chứng nhận QSDĐ

Bạn có thể lựa chọn:

• Gửi đơn yêu cầu UBND cấp huyện giải quyết
• Hoặc khởi kiện tại Tòa án theo Bộ luật Tố tụng dân sự

Nếu không đồng ý với quyết định của UBND cấp huyện, bạn được quyền khiếu nại lên UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện ra Tòa.

Lấn chiếm ranh giới đất bị phạt bao nhiêu tiền? (Cập nhật theo Dự thảo Nghị định 2024)

Mức phạt phụ thuộc vào loại đất và diện tích lấn chiếm. Dưới đây là tóm tắt mức phạt phổ biến theo Dự thảo Nghị định xử phạt hành chính về đất đai (2024):

Mức phạt đối với hành vi lấn, chiếm đất chưa sử dụng

• Dưới 0,05 ha: 2 – 5 triệu đồng
• Từ 0,05 đến <0,1 ha: 3 – 10 triệu đồng
• Từ 0,1 đến <0,5 ha: 5 – 20 triệu đồng
• Từ 0,5 đến <1 ha: 15 – 50 triệu đồng
• Từ 1 ha trở lên: 30 – 100 triệu đồng
• Đô thị phạt gấp đôi.

Lấn, chiếm đất nông nghiệp (không phải đất lúa hoặc đất rừng)

• Dưới 0,05 ha: 3 – 5 triệu đồng
• Đến ≥1 ha: 50 – 120 triệu đồng

Lấn chiếm đất trồng lúa, đất rừng sản xuất, đặc dụng, phòng hộ

• Dưới 0,02 ha: 3 – 5 triệu đồng
• Từ 1 ha trở lên: 60 – 200 triệu đồng

Lấn, chiếm đất phi nông nghiệp

• Dưới 0,05 ha: 10 – 20 triệu đồng
• Từ 1 ha trở lên: 200 – 500 triệu đồng

Biện pháp khắc phục hậu quả

Người vi phạm sẽ bị:

• Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu của đất
• Buộc trả lại phần đất đã lấn chiếm
• Buộc nộp lại số lợi bất hợp pháp

Đây là cơ sở quan trọng giúp bảo vệ quyền lợi của người bị xâm phạm.

Lý do nên nhờ luật sư tư vấn trong tranh chấp lấn chiếm ranh giới đất

Thực tế giải quyết tranh chấp đất đai đòi hỏi nhiều kiến thức pháp lý, kỹ năng thu thập chứng cứ và kinh nghiệm đàm phán. Vì vậy, việc nhờ đến luật sư tư vấn luật đất đai là lựa chọn an toàn, giảm rủi ro nhầm lẫn thủ tục và đảm bảo khả năng thắng kiện.

Một luật sư chuyên sâu có thể giúp:

• Phân tích hồ sơ, xác định ranh giới hợp pháp
• Đánh giá dấu hiệu lấn chiếm và tư vấn hướng xử lý phù hợp
• Tham gia thương lượng, hòa giải, đảm bảo quyền lợi của bạn
• Soạn thảo đơn từ đúng chuẩn pháp lý
• Đại diện làm việc với UBND, cơ quan quản lý đất đai
• Tham gia tranh tụng tại Tòa án khi cần thiết

Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt – Đơn vị hỗ trợ hiệu quả các tranh chấp lấn chiếm đất

Nếu bạn đang tìm công ty luật sư uy tín tại Hà Nội để giải quyết tranh chấp đất đai, Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt là địa chỉ phù hợp nhờ kinh nghiệm thực tiễn lâu năm và đội ngũ luật sư chuyên sâu.

Vì sao nhiều khách hàng tin tưởng Đỗ Gia Việt?

• Nhiều năm kinh nghiệm trong lĩnh vực đất đai, nhà ở, tranh chấp ranh giới.
• Được đánh giá là văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội, hỗ trợ pháp lý toàn diện.
• Luật sư tư vấn luật đất đai am hiểu chuyên sâu, đã xử lý hàng trăm vụ tranh chấp phức tạp.
• Quy trình minh bạch, giải pháp thực tiễn, chi phí rõ ràng.
• Tận tâm bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của khách hàng đến cùng.

Đỗ Gia Việt nhận hỗ trợ:

• Tranh chấp ranh giới, lấn chiếm đất
• Tranh chấp đòi lại đất
• Xác định ranh giới, đo đạc, trích đo
• Tư vấn thủ tục hòa giải, khởi kiện
• Đại diện khách hàng tham gia tố tụng

Cách xử lý khi bị lấn chiếm ranh giới đất đòi hỏi người dân phải nắm chắc quy trình pháp lý, từ thương lượng, hòa giải đến khởi kiện. Việc xử lý đúng ngay từ đầu sẽ giúp bảo vệ tối đa quyền lợi, tránh để tranh chấp kéo dài và phát sinh thiệt hại. Trong trường hợp bạn gặp khó khăn trong xác định ranh giới hoặc thu thập chứng cứ, hãy mạnh dạn liên hệ các đơn vị chuyên môn như Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt để được hỗ trợ kịp thời và hiệu quả.