Có sổ đỏ hay chưa không làm giá bồi thường cao hơn hay thấp hơn: đơn giá bồi thường về đất tính theo loại đất, vị trí thửa đất và bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành (Nghị quyết 254/2025/QH15, áp dụng từ 01/01/2026). Sổ đỏ chỉ quyết định bạn có đủ điều kiện được bồi thường về đất hay không. Đất chưa có sổ vẫn được bồi thường nếu có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 hoặc đủ điều kiện được cấp sổ theo Điều 138 (Điều 95 Luật Đất đai 2024, Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP). Khác biệt thực tế: tiền sử dụng đất chưa nộp sẽ bị trừ vào tiền bồi thường.
- Điều kiện bồi thường về đất: có sổ; có quyết định giao, cho thuê, cho phép chuyển mục đích; có giấy tờ theo Điều 137; nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa đăng ký (khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024).
- Không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện cấp sổ theo Điều 138: vẫn được bồi thường (Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP).
- Giá đất bồi thường từ 01/01/2026: bảng giá đất × hệ số điều chỉnh giá đất (Nghị quyết 254/2025/QH15).
- Tiền sử dụng đất chưa nộp được trừ vào tiền bồi thường về đất; nếu lớn hơn thì được ghi nợ phần chênh lệch (Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP).
- Không đủ điều kiện bồi thường về đất: được xem xét hỗ trợ (Điều 108), phải di chuyển chỗ ở thì được giao đất ở có thu tiền hoặc mua, thuê nhà ở (khoản 5 Điều 111).
Nhiều gia đình có đất nằm trong dự án thu hồi nhưng chưa được cấp sổ đỏ lo rằng mình sẽ bị đền bù thấp hơn hàng xóm đã có sổ. Bài viết trả lời theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 88/2024/NĐ-CP về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư và Nghị quyết 254/2025/QH15 — thay cho Điều 75 và Điều 114 Luật Đất đai 2013 đã hết hiệu lực.
Đất có sổ đỏ có được bồi thường cao hơn đất chưa có sổ không?
Không. Mức bồi thường về đất phụ thuộc vào loại đất, diện tích và giá đất tại vị trí thửa đất, không phụ thuộc thửa đất đã có sổ hay chưa. Từ 01/01/2026, Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định giá đất tính tiền bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất của địa phương, thay cho việc định giá đất cụ thể riêng cho từng dự án như trước. Hai thửa đất ở liền kề, cùng vị trí, cùng loại đất sẽ có cùng đơn giá bồi thường.
Sự khác biệt giữa đất có sổ và chưa có sổ chỉ nằm ở hai điểm: (1) thửa đất có đủ điều kiện được bồi thường về đất hay không; (2) người sử dụng đất còn nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa nộp hay không.
Đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi không?
Có, nếu đáp ứng một trong các điều kiện tại khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 khi Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ, sổ hồng các loại);
- Có quyết định giao đất, cho thuê đất hoặc cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan có thẩm quyền;
- Có một trong các giấy tờ về quyền sử dụng đất làm căn cứ cấp sổ theo Điều 137;
- Nhận chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật từ người có quyền sử dụng đất hợp pháp nhưng chưa hoàn thành thủ tục đăng ký.
Ngoài ra, theo khoản 3 Điều 95 và Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (được sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2026/NĐ-CP), người đang sử dụng đất không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện được cấp sổ theo Điều 138, hoặc sử dụng đất có vi phạm trước ngày 01/7/2014 thuộc trường hợp được xem xét cấp sổ theo Điều 139, cũng được bồi thường về đất.
| Tình trạng thửa đất | Được bồi thường về đất? | Căn cứ |
|---|---|---|
| Đã có sổ đỏ | Có | Khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024 |
| Chưa có sổ nhưng có giấy tờ theo Điều 137 | Có | Khoản 2 Điều 95 |
| Nhận chuyển nhượng hợp pháp nhưng chưa sang tên | Có | Khoản 2 Điều 95 |
| Không giấy tờ, đủ điều kiện cấp sổ theo Điều 138 | Có | Khoản 3 Điều 95; Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP |
| Vi phạm trước 01/7/2014, thuộc diện xem xét cấp sổ theo Điều 139 | Có, theo điều kiện cụ thể | Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP (sửa đổi 2026) |
| Không thuộc các trường hợp trên | Không bồi thường về đất; được xem xét hỗ trợ | Điều 108, Điều 111 Luật Đất đai 2024 |
Chưa có sổ thì tiền bồi thường có bị trừ khoản nào không?
Có thể. Nếu đất đủ điều kiện được cấp sổ nhưng người sử dụng đất chưa nộp tiền sử dụng đất (hoặc tiền thuê đất, tiền chậm nộp), khoản tiền chưa thực hiện nghĩa vụ tài chính này được trừ vào tiền bồi thường về đất và tiền bồi thường chi phí đầu tư vào đất còn lại (Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP). Nếu số tiền phải trừ lớn hơn số tiền được bồi thường thì hộ gia đình, cá nhân tiếp tục được ghi nợ phần chênh lệch.
Các khoản không bị trừ: tiền bồi thường chi phí di chuyển, bồi thường thiệt hại về tài sản, bồi thường do ngừng sản xuất, kinh doanh và các khoản tiền hỗ trợ.
Vì sao hàng xóm có sổ “nhận nhiều tiền hơn”? Đơn giá bồi thường như nhau, nhưng thửa đất chưa có sổ bị khấu trừ phần tiền sử dụng đất lẽ ra phải nộp khi làm sổ. Khi nhận dự thảo phương án, hãy kiểm tra kỹ khoản khấu trừ này có đúng nguồn gốc và thời điểm sử dụng đất của gia đình mình không.
Giá đất bồi thường năm 2026 được tính thế nào?
Theo Nghị quyết 254/2025/QH15 (Quốc hội thông qua ngày 11/12/2025, hiệu lực từ 01/01/2026), giá đất tính tiền bồi thường được xác định bằng giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất. Bảng giá đất do HĐND cấp tỉnh quyết định, hệ số điều chỉnh do UBND cấp tỉnh quyết định. Trường hợp bồi thường bằng đất ở tại chỗ mà vị trí đó chưa có giá trong bảng giá đất thì căn cứ giá đất tại vị trí tương tự.
- Xác định loại đất và vị tríLoại đất ghi trên sổ hoặc được xác định theo hồ sơ nguồn gốc; vị trí thửa đất trong bảng giá đất của tỉnh.
- Nhân hệ số điều chỉnhLấy giá trong bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh giá đất do UBND cấp tỉnh quyết định cho khu vực, thời điểm tương ứng.
- Nhân diện tích được bồi thườngChỉ tính phần diện tích đủ điều kiện được bồi thường về đất.
- Trừ nghĩa vụ tài chính chưa nộpKhấu trừ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất chưa nộp (nếu có) theo Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP.
- Cộng các khoản khácBồi thường tài sản, cây trồng, vật nuôi, chi phí di chuyển và các khoản hỗ trợ theo phương án được phê duyệt.
Không đủ điều kiện bồi thường về đất thì có được hỗ trợ không?
Có thể được xem xét hỗ trợ. Điều 108 Luật Đất đai 2024 quy định các hình thức hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất: hỗ trợ ổn định đời sống; ổn định sản xuất, kinh doanh; di dời vật nuôi; đào tạo, chuyển đổi nghề và tìm kiếm việc làm; hỗ trợ tái định cư. Căn cứ tình hình thực tế, UBND cấp tỉnh còn quyết định biện pháp, mức hỗ trợ khác (khoản 2 Điều 108).
Hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi đất gắn liền với nhà ở, phải di chuyển chỗ ở mà không đủ điều kiện được bồi thường về đất ở và không còn chỗ ở nào khác trên địa bàn thì được giao đất ở có thu tiền sử dụng đất hoặc bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở (khoản 5 Điều 111).
Đất chưa có sổ nằm trong diện thu hồi cần làm gì?
- Tập hợp giấy tờ nguồn gốcGiấy tờ theo Điều 137, giấy mua bán, giấy cho tặng, biên lai nộp thuế nhà đất, giấy tờ cư trú… để chứng minh nguồn gốc và thời điểm bắt đầu sử dụng đất.
- Tham gia kiểm đếmCó mặt khi kiểm đếm, ký biên bản đúng hiện trạng; đề nghị ghi nhận đầy đủ nhà cửa, công trình, cây trồng trên đất.
- Kiểm tra dự thảo phương ánTrong thời gian lấy ý kiến, niêm yết công khai, đối chiếu loại đất, diện tích, đơn giá và khoản khấu trừ nghĩa vụ tài chính.
- Góp ý, khiếu nại khi có sai sótGửi ý kiến bằng văn bản trong thời gian niêm yết; không đồng ý với quyết định bồi thường thì khiếu nại hoặc khởi kiện vụ án hành chính.
Kinh nghiệm: giữ bản sao mọi biên bản kiểm đếm, thông báo và dự thảo phương án. Sai sót về nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất là nguyên nhân phổ biến khiến người dân bị xếp vào diện “không đủ điều kiện bồi thường” hoặc bị khấu trừ sai.
Bài viết liên quan
- Bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất 2026
- Hướng dẫn cách xử lý khi bị thu hồi đất
- Đất không có giấy tờ có được cấp sổ đỏ? 3 mốc thời gian
- Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu 2026: hồ sơ, nơi nộp, thời hạn
Câu hỏi thường gặp
Đất chưa có sổ đỏ có được bồi thường khi Nhà nước thu hồi không?
Có, nếu có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137, có quyết định giao đất, cho thuê đất, hoặc nhận chuyển quyền hợp pháp nhưng chưa đăng ký (khoản 2 Điều 95 Luật Đất đai 2024); hoặc không có giấy tờ nhưng đủ điều kiện được cấp sổ theo Điều 138 (Điều 5 Nghị định 88/2024/NĐ-CP).
Đất có sổ đỏ có được bồi thường cao hơn không?
Không. Đơn giá bồi thường về đất tính theo loại đất, vị trí và bảng giá đất nhân hệ số điều chỉnh, không phụ thuộc đã có sổ hay chưa. Khác biệt chỉ ở chỗ đất chưa có sổ mà chưa nộp tiền sử dụng đất thì khoản này bị trừ vào tiền bồi thường.
Giá đất bồi thường năm 2026 tính theo giá nào?
Từ 01/01/2026, theo Nghị quyết 254/2025/QH15, giá đất tính tiền bồi thường được xác định theo bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất do địa phương ban hành, thay cho việc định giá đất cụ thể riêng cho từng dự án.
Tiền sử dụng đất chưa nộp có bị trừ vào tiền bồi thường không?
Có. Khoản nghĩa vụ tài chính về đất đai chưa thực hiện được trừ vào tiền bồi thường về đất và chi phí đầu tư vào đất còn lại; nếu lớn hơn tiền bồi thường thì được ghi nợ phần chênh lệch. Tiền bồi thường tài sản, chi phí di chuyển và các khoản hỗ trợ không bị trừ (Điều 25 Nghị định 88/2024/NĐ-CP).
Không đủ điều kiện bồi thường về đất có được hỗ trợ không?
Có thể được xem xét hỗ trợ theo Điều 108 Luật Đất đai 2024 và các biện pháp hỗ trợ khác do UBND cấp tỉnh quyết định. Nếu phải di chuyển chỗ ở mà không còn chỗ ở khác trên địa bàn thì được giao đất ở có thu tiền hoặc mua, thuê nhà ở (khoản 5 Điều 111).
Luật sư Đỗ Gia Việt hỗ trợ bồi thường khi thu hồi đất
Chúng tôi rà soát điều kiện bồi thường, đối chiếu đơn giá và khoản khấu trừ trong phương án, soạn đơn góp ý, khiếu nại và bảo vệ quyền lợi khi bị thu hồi đất. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
