Trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236 Luật Đất đai 2024, các bên bắt buộc phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất (khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024). Thời hạn hòa giải không quá 30 ngày kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn yêu cầu. Trình tự cụ thể thực hiện theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP: thông báo thụ lý trong 03 ngày làm việc, thẩm tra xác minh, thành lập Hội đồng hòa giải và tổ chức phiên hòa giải có mặt đủ các bên.
- Hòa giải tại UBND cấp xã là thủ tục bắt buộc với tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất — khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024.
- Thời hạn: không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu hòa giải (khoản 2 Điều 235).
- 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn, UBND cấp xã phải thông báo bằng văn bản cho các bên và cơ quan đăng ký đất đai về việc thụ lý (Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).
- Phiên hòa giải chỉ tiến hành khi các bên đều có mặt; vắng mặt đến lần thứ hai thì coi như hòa giải không thành.
- Hòa giải thành mà có thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất: trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên phải gửi văn bản đó đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận.
- Hòa giải không thành: nộp đơn cho Chủ tịch UBND cấp xã hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất (Điều 236 Luật Đất đai 2024).
Hòa giải là cửa đầu tiên của mọi vụ tranh chấp đất đai. Đi sai bước này, đơn khởi kiện sẽ bị Tòa án trả lại vì chưa đủ điều kiện thụ lý; ngược lại, một biên bản hòa giải thành đúng quy định có thể kết thúc tranh chấp chỉ trong vài tuần mà không tốn án phí. Bài viết hướng dẫn thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai theo Luật Đất đai 2024, Nghị định 102/2024/NĐ-CP và thẩm quyền chính quyền hai cấp áp dụng từ ngày 01/7/2025.
Hòa giải tranh chấp đất đai có bắt buộc không?
Khoản 1 Điều 235 Luật Đất đai 2024 khuyến khích các bên tự hòa giải, hòa giải ở cơ sở, hòa giải thương mại hoặc cơ chế hòa giải khác theo quy định của pháp luật. Đây là điểm mới so với luật cũ — tranh chấp đất đai nay có thể được giải quyết bằng con đường hòa giải thương mại, trọng tài thương mại chứ không chỉ hòa giải hành chính.
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 235 quy định rõ: trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai theo Điều 236, các bên phải thực hiện hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp. Đây là thủ tục bắt buộc, không thể bỏ qua.
Điều quan trọng là phải xác định đúng vụ việc của bạn có phải là tranh chấp đất đai hay không. Theo khoản 47 Điều 3 Luật Đất đai 2024, tranh chấp đất đai là tranh chấp về quyền, nghĩa vụ của người sử dụng đất giữa hai hoặc nhiều bên trong quan hệ đất đai — tức tranh chấp ai là người có quyền sử dụng thửa đất.
| Loại vụ việc | Có bắt buộc hòa giải tại UBND cấp xã? | Ghi chú |
|---|---|---|
| Tranh chấp ai là người có quyền sử dụng đất (lấn chiếm, ranh giới, đòi lại đất) | Bắt buộc | Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 |
| Tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất | Không bắt buộc | Là tranh chấp phát sinh từ giao dịch dân sự — khởi kiện thẳng ra Tòa án |
| Tranh chấp về thừa kế quyền sử dụng đất | Không bắt buộc | Tranh chấp về di sản thừa kế, không phải tranh chấp đất đai theo khoản 47 Điều 3 |
| Chia tài sản chung của vợ chồng là quyền sử dụng đất khi ly hôn | Không bắt buộc | Giải quyết trong vụ án hôn nhân và gia đình |
Lưu ý: xác định sai loại tranh chấp là lỗi thường gặp nhất. Nếu là tranh chấp đất đai mà chưa qua hòa giải cấp xã, Tòa án sẽ trả lại đơn khởi kiện vì chưa đủ điều kiện khởi kiện. Ngược lại, nếu là tranh chấp hợp đồng hay thừa kế mà cứ chờ hòa giải xong mới kiện thì bạn mất thời gian vô ích, thậm chí có nguy cơ hết thời hiệu khởi kiện.
Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai nộp ở đâu, gồm giấy tờ gì?
Đơn được nộp tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp (xã, phường, đặc khu sau khi sắp xếp đơn vị hành chính), không phụ thuộc nơi cư trú của các bên. Hồ sơ thông thường gồm:
- Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai: ghi rõ họ tên, địa chỉ các bên, vị trí – diện tích thửa đất, nội dung tranh chấp và yêu cầu cụ thể;
- Giấy tờ tùy thân của người nộp đơn (căn cước công dân/căn cước);
- Giấy tờ về thửa đất (nếu có): Giấy chứng nhận đã cấp, giấy tờ nêu tại Điều 137 Luật Đất đai 2024, quyết định giao đất, giấy mua bán viết tay, biên lai thuế sử dụng đất;
- Chứng cứ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đất: sơ đồ, ảnh chụp hiện trạng, xác nhận của người sinh sống lâu năm, hồ sơ địa chính trích lục;
- Tài liệu khác chứng minh yêu cầu của mình.
UBND cấp xã không thu phí, lệ phí đối với việc hòa giải tranh chấp đất đai. Nếu vụ việc cần đo đạc lại thửa đất, chi phí đo đạc do các bên thỏa thuận hoặc do bên yêu cầu chi trả theo giá dịch vụ của đơn vị đo đạc.
Trình tự hòa giải tranh chấp đất đai gồm những bước nào?
Trình tự thực hiện theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP (thay cho Điều 88 Nghị định 43/2014/NĐ-CP đã hết hiệu lực):
- Nộp đơn yêu cầu hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất tranh chấp.
- Thông báo thụ lý trong 03 ngày làm việc: kể từ ngày nhận được đơn, UBND cấp xã thông báo bằng văn bản cho các bên tranh chấp và cơ quan đăng ký đất đai về việc thụ lý; trường hợp không thụ lý thì thông báo bằng văn bản và nêu rõ lý do.
- Thẩm tra, xác minh: UBND cấp xã tìm hiểu nguyên nhân phát sinh tranh chấp, thu thập giấy tờ, tài liệu do các bên cung cấp về nguồn gốc đất, quá trình sử dụng đất và hiện trạng sử dụng đất.
- Thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai và ấn định thời gian, địa điểm phiên hòa giải.
- Tổ chức phiên hòa giải: chỉ tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt; nếu một bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành.
- Lập biên bản hòa giải ghi rõ nội dung tranh chấp, ý kiến của Hội đồng, những nội dung đã và chưa thỏa thuận được; biên bản có chữ ký của các bên, thành viên tham gia hòa giải và đóng dấu của UBND cấp xã.
- Gửi và lưu biên bản: biên bản được gửi cho các bên tranh chấp và lưu tại UBND cấp xã nơi có đất.
Hòa giải tranh chấp đất đai mất bao lâu?
Toàn bộ quá trình hòa giải tại UBND cấp xã không quá 30 ngày kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu. Các mốc thời gian cần nhớ:
| Mốc thời gian | Nội dung | Căn cứ |
|---|---|---|
| 03 ngày làm việc | UBND cấp xã thông báo bằng văn bản về việc thụ lý đơn cho các bên và cơ quan đăng ký đất đai | Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP |
| Không quá 30 ngày | Thời hạn hoàn thành việc hòa giải tại UBND cấp xã, tính từ ngày nhận được đơn yêu cầu | Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 |
| 30 ngày làm việc | Thời hạn các bên gửi văn bản công nhận kết quả hòa giải thành đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận (khi có thay đổi ranh giới, diện tích, người sử dụng đất) | Điều 235 Luật Đất đai 2024 |
| 08 ngày làm việc | Thời hạn giải quyết thủ tục đăng ký biến động sau khi hồ sơ hợp lệ | Nghị định 101/2024/NĐ-CP, sửa đổi bởi Nghị định 151/2025/NĐ-CP |
So với quy định cũ (45 ngày theo Luật Đất đai 2013), thời hạn hòa giải đã được rút ngắn còn 30 ngày — một thay đổi có lợi cho người dân vì thời gian hòa giải kéo dài chính là điểm nghẽn khiến nhiều vụ tranh chấp bị treo.
Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai gồm những ai?
Theo Điều 235 Luật Đất đai 2024, Chủ tịch UBND cấp xã thành lập Hội đồng hòa giải tranh chấp đất đai với thành phần gồm:
- Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch UBND cấp xã — Chủ tịch Hội đồng;
- Đại diện Ủy ban Mặt trận Tổ quốc Việt Nam cấp xã;
- Công chức làm công tác địa chính;
- Người sinh sống lâu năm biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất tranh chấp (nếu có).
Tùy từng trường hợp cụ thể, Chủ tịch UBND cấp xã có thể mời thêm đại diện tổ chức chính trị – xã hội hoặc người có uy tín trong cộng đồng dân cư tham gia.
Điểm khác với trước đây: Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định Hội đồng phải có tổ trưởng tổ dân phố, trưởng thôn, đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên… Luật Đất đai 2024 đã tinh gọn thành phần bắt buộc, giúp tổ chức phiên hòa giải nhanh hơn.
Biên bản hòa giải thành có giá trị gì? Sau đó phải làm gì?
Biên bản hòa giải phải ghi rõ: thời gian, địa điểm hòa giải; thành phần tham dự; tóm tắt nội dung tranh chấp (nguồn gốc, thời điểm sử dụng đất, nguyên nhân phát sinh tranh chấp theo kết quả xác minh); ý kiến của Hội đồng hòa giải; những nội dung các bên đã thỏa thuận và chưa thỏa thuận được. Biên bản có chữ ký của Chủ tịch Hội đồng, các bên có mặt, các thành viên tham gia hòa giải và đóng dấu của UBND cấp xã.
Trường hợp hòa giải thành mà có thay đổi hiện trạng về ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, các bên phải thực hiện tiếp thủ tục đăng ký đất đai: trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, gửi văn bản đó đến cơ quan có thẩm quyền để làm thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
Nếu hòa giải thành nhưng không làm thủ tục đăng ký, ranh giới trên hồ sơ địa chính vẫn giữ nguyên như cũ — tranh chấp rất dễ bùng lại khi một trong hai bên chuyển nhượng hoặc để lại thừa kế thửa đất.
Hòa giải không thành thì làm gì tiếp theo?
Hòa giải không thành (kể cả trường hợp một bên vắng mặt đến lần thứ hai), UBND cấp xã hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp theo Điều 236 Luật Đất đai 2024:
| Tình huống | Cơ quan giải quyết | Căn cứ |
|---|---|---|
| Đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ tại Điều 137; tranh chấp về tài sản gắn liền với đất | Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất | Khoản 1 Điều 236 Luật Đất đai 2024 |
| Đương sự không có Giấy chứng nhận và không có giấy tờ tại Điều 137 | Được lựa chọn: nộp đơn cho Chủ tịch UBND cấp xã hoặc khởi kiện tại Tòa án | Khoản 2 Điều 236 Luật Đất đai 2024; thẩm quyền về cấp xã theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP |
| Không đồng ý với quyết định giải quyết của Chủ tịch UBND cấp xã | Khiếu nại lên Chủ tịch UBND cấp tỉnh hoặc khởi kiện vụ án hành chính | Khoản 3 Điều 236 Luật Đất đai 2024 |
Biên bản hòa giải không thành là tài liệu bắt buộc phải nộp kèm đơn khởi kiện hoặc đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp. Hãy giữ bản chính có dấu của UBND cấp xã. Chi tiết đường đi tiếp theo khi thửa đất chưa có sổ, xem bài cách giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ.
Kinh nghiệm thực tế: trước phiên hòa giải, hãy chuẩn bị sẵn bản trình bày ngắn gọn về nguồn gốc đất theo trình tự thời gian, kèm bản sao tất cả giấy tờ và sơ đồ thửa đất. Hội đồng hòa giải chỉ họp một, hai buổi — trình bày lộn xộn thì biên bản sẽ ghi không đủ ý, ảnh hưởng đến cả giai đoạn khởi kiện sau này.
Bài viết liên quan
- Cách giải quyết tranh chấp đất đai không có sổ đỏ 2026
- Điều kiện, hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai
- Thủ tục giải quyết tranh chấp đất đai tại Chủ tịch UBND
- Dịch vụ luật sư giải quyết tranh chấp đất đai
Câu hỏi thường gặp
Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai mất bao lâu?
Không quá 30 ngày kể từ ngày UBND cấp xã nhận được đơn yêu cầu hòa giải, theo khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024. Trong đó, UBND cấp xã phải thông báo bằng văn bản về việc thụ lý đơn trong 03 ngày làm việc kể từ ngày nhận đơn (Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP).
Hòa giải tranh chấp đất đai tại UBND cấp xã có bắt buộc không?
Có, nếu là tranh chấp về việc ai có quyền sử dụng thửa đất. Khoản 2 Điều 235 Luật Đất đai 2024 buộc các bên phải hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất trước khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết. Riêng tranh chấp về hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất hoặc chia tài sản chung vợ chồng thì không bắt buộc hòa giải, có thể khởi kiện thẳng ra Tòa án.
Đơn yêu cầu hòa giải tranh chấp đất đai nộp ở đâu?
Nộp tại UBND cấp xã (xã, phường, đặc khu) nơi có thửa đất tranh chấp, không phụ thuộc nơi cư trú của các bên. Hồ sơ gồm đơn yêu cầu hòa giải, giấy tờ tùy thân, giấy tờ về thửa đất nếu có và các chứng cứ về nguồn gốc, quá trình sử dụng đất. UBND cấp xã không thu phí đối với việc hòa giải.
Bên kia không đến hòa giải tranh chấp đất đai thì xử lý thế nào?
Phiên hòa giải chỉ được tiến hành khi các bên tranh chấp đều có mặt. Nếu một bên vắng mặt đến lần thứ hai thì được coi là hòa giải không thành theo Điều 105 Nghị định 102/2024/NĐ-CP. Khi đó UBND cấp xã lập biên bản hòa giải không thành và hướng dẫn các bên gửi đơn đến cơ quan có thẩm quyền theo Điều 236 Luật Đất đai 2024.
Hòa giải thành rồi có phải làm thủ tục gì nữa không?
Có. Nếu kết quả hòa giải thành làm thay đổi ranh giới, diện tích hoặc người sử dụng đất, trong 30 ngày làm việc kể từ ngày nhận được văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, các bên phải gửi văn bản đó đến cơ quan có thẩm quyền để đăng ký, cấp Giấy chứng nhận. Không làm bước này thì hồ sơ địa chính vẫn giữ nguyên hiện trạng cũ và tranh chấp rất dễ tái phát.
Hòa giải tranh chấp đất đai không thành thì kiện ở đâu?
Nếu đương sự có Giấy chứng nhận hoặc có một trong các giấy tờ quy định tại Điều 137 Luật Đất đai 2024 thì khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có đất. Nếu không có cả hai loại giấy tờ trên, khoản 2 Điều 236 cho phép lựa chọn nộp đơn cho Chủ tịch UBND cấp xã hoặc khởi kiện tại Tòa án. Đơn phải kèm biên bản hòa giải không thành có dấu của UBND cấp xã.
Luật sư hỗ trợ hòa giải và giải quyết tranh chấp đất đai
Đỗ Gia Việt nhận tư vấn chuẩn bị đơn yêu cầu hòa giải, tham gia phiên hòa giải tại UBND cấp xã và đại diện khởi kiện khi hòa giải không thành. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
