Bán nhà, đất là giao dịch có giá trị lớn, đồng nghĩa với nghĩa vụ thuế không hề nhỏ. Từ tháng 7/2025, quy định thuế thu nhập cá nhân (TNCN) khi bán nhà đất có một số điểm siết chặt hơn để chống thất thu ngân sách và ngăn chặn tình trạng khai thấp giá. Bài viết này sẽ giúp bạn hiểu thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất tháng 7/2025 được tính như thế nào, ai được miễn, cách kê khai ra sao, cùng các ví dụ thực tế dễ hiểu.
Thuế TNCN khi bán nhà đất vẫn giữ mức 2% nhưng cách tính chặt chẽ hơn
Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân sửa đổi và các hướng dẫn mới, từ tháng 7/2025:
✅ Thuế TNCN khi bán nhà đất vẫn áp dụng mức 2% trên giá trị chuyển nhượng.
✅ Giá tính thuế được xác định theo giá ghi trên hợp đồng, nhưng nếu thấp hơn bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành, thì cơ quan thuế được quyền tính lại theo bảng giá.
Điểm mới đáng lưu ý là cơ quan thuế sẽ siết chặt việc kiểm tra hồ sơ để chống khai thấp giá trị nhằm lách thuế.
Công thức tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất
Người bán chịu trách nhiệm kê khai và nộp thuế TNCN.
Công thức chung:
Thuế TNCN phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%
Trong đó:
- Giá chuyển nhượng: Là giá ghi trên hợp đồng mua bán.
- Nếu thấp hơn bảng giá đất: tính theo giá do UBND cấp tỉnh quy định.
📌 Ví dụ minh hoạ 1:
Anh Hùng bán một căn nhà với giá 5 tỷ đồng (giá hợp đồng). Bảng giá đất của UBND tỉnh là 4,5 tỷ đồng.
Do giá hợp đồng cao hơn bảng giá → Giá tính thuế = 5 tỷ.
Thuế TNCN phải nộp = 5 tỷ x 2% = 100 triệu đồng.
📌 Ví dụ minh hoạ 2:
Chị Mai bán mảnh đất 100m², ghi trong hợp đồng 1,2 tỷ nhưng bảng giá đất áp dụng là 1,5 tỷ.
Do giá kê khai thấp hơn → Giá tính thuế = 1,5 tỷ.
Thuế TNCN phải nộp = 1,5 tỷ x 2% = 30 triệu đồng.
Trường hợp nào được miễn thuế thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất tháng 7/2025?
Luật mới vẫn giữ các trường hợp miễn thuế TNCN quen thuộc, giúp giảm gánh nặng tài chính cho người dân.
✔️ Bán nhà đất duy nhất
Người bán chỉ có một nhà ở hoặc quyền sử dụng đất ở duy nhất, khi chuyển nhượng sẽ được miễn thuế TNCN.
Điều kiện: Người bán phải chứng minh không có thêm nhà, đất ở nào khác tại Việt Nam.
Ví dụ:
Gia đình bác Tuấn chỉ có một căn nhà ở quê, giờ bán để chuyển về thành phố sống cùng con. Nếu chứng minh đây là bất động sản duy nhất, bác được miễn thuế TNCN.
✔️ Chuyển nhượng giữa các quan hệ huyết thống gần
- Bố mẹ – con.
- Ông bà – cháu.
- Vợ – chồng.
- Anh, chị, em ruột.
Những trường hợp này miễn thuế TNCN, chỉ nộp lệ phí trước bạ (nếu có).
Quy định về giá tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất tháng 7/2025
Thực tế nhiều người bán vẫn ngầm kê giá chuyển nhượng thấp hơn thực tế để giảm số tiền thuế phải nộp. Từ tháng 7/2025, cơ quan thuế sẽ kiểm soát mạnh hơn thông tin về giá mua bán, định giá lại hồ sơ khi phát hiện chênh lệch quá lớn với giá thị trường.
Ngoài ra, một số địa phương bắt đầu triển khai cơ sở dữ liệu giá giao dịch thực tế. Điều này buộc người bán phải kê khai trung thực nếu không muốn bị truy thu, phạt chậm nộp.
📌 Kinh nghiệm:
- Luôn tham khảo bảng giá đất do UBND tỉnh công bố.
- Nếu giá thị trường cao hơn nhiều, hãy kê khai sát giá thật để tránh rắc rối.
Hồ sơ kê khai và nộp thuế TNCN khi bán nhà đất
Người bán nộp hồ sơ tại Chi cục Thuế nơi có nhà đất chuyển nhượng.
Hồ sơ gồm:
- Hợp đồng chuyển nhượng đã công chứng.
- Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà (sổ đỏ).
- Tờ khai thuế thu nhập cá nhân mẫu mới nhất.
- Các giấy tờ chứng minh được miễn thuế (nếu thuộc diện miễn).
⏱️ Thời gian giải quyết: Trong vòng 10 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ.
Ai chịu thuế TNCN khi bán nhà đất?
Theo quy định, người chuyển nhượng (người bán) có trách nhiệm nộp thuế.
Tuy nhiên, thực tế, người bán và người mua có thể tự thỏa thuận về nghĩa vụ nộp. Nếu hợp đồng ghi rõ bên mua chịu thì cơ quan thuế vẫn chấp nhận. Nhưng mặc định pháp luật vẫn coi người bán là bên có nghĩa vụ chính.
📌 Ví dụ:
Chị Hoa bán mảnh đất 2 tỷ đồng, hai bên thỏa thuận bên mua sẽ lo toàn bộ chi phí, thuế TNCN → Hợp đồng phải ghi cụ thể điều khoản này để tránh tranh chấp.
Lệ phí trước bạ và phí công chứng kèm theo
Ngoài thuế TNCN, khi sang tên sổ đỏ người mua còn phải đóng lệ phí trước bạ:
- Mức thu: 0,5% giá trị chuyển nhượng hoặc bảng giá đất (chọn mức cao hơn).
- Phí công chứng: Khoảng 0,03%–0,1% giá trị tài sản, bên mua và bên bán tự thỏa thuận ai chịu.
Vì vậy, người bán cần nắm rõ các khoản phí phát sinh, tránh nhầm lẫn giữa lệ phí trước bạ (người mua) và thuế TNCN (người bán).
Những lưu ý quan trọng tránh rủi ro về thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất tháng 7/2025
✅ Kiểm tra kỹ thông tin sổ đỏ: Diện tích, mục đích sử dụng, quyền hạn trước khi ký chuyển nhượng.
✅ Không nên ghi giá “trên trời” hoặc quá thấp: Thấp sẽ bị ấn định lại, cao quá không có căn cứ cũng dễ gây nghi ngờ.
✅ Lưu ý điều kiện miễn thuế: Nếu bạn chỉ có duy nhất 1 nhà đất thì cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh tình trạng sở hữu.
✅ Nộp thuế đúng hạn: Tránh phạt chậm nộp, lãi phát sinh không đáng có.
Có nên thuê luật sư khi bán nhà đất?
Với các giao dịch giá trị lớn, nếu bạn không chắc chắn hồ sơ, cách kê khai, quyền lợi miễn thuế, tốt nhất hãy có luật sư tư vấn.
- Luật sư sẽ giúp kiểm tra hợp đồng, hồ sơ pháp lý.
- Tính toán đúng nghĩa vụ thuế.
- Tránh bị ấn định thuế bất lợi.
- Hỗ trợ giải quyết khi phát sinh tranh chấp.
Hiện nay, công ty luật sư uy tín tại Hà Nội như Văn phòng Luật Đỗ Gia Việt, luôn sẵn sàng hỗ trợ trọn gói từ tư vấn, soạn thảo hợp đồng, kê khai thuế TNCN, lệ phí trước bạ, sang tên sổ đỏ cho khách hàng.
Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất tháng 7/2025 không thay đổi mức thuế suất nhưng siết chặt việc kiểm tra giá thực tế. Nắm chắc quy định sẽ giúp bạn tiết kiệm chi phí, tránh rủi ro pháp lý, đảm bảo mọi giao dịch diễn ra minh bạch, đúng quy định.
Nếu bạn cần hỗ trợ chi tiết, đừng ngần ngại liên hệ Văn phòng Luật Đỗ Gia Việt – văn phòng luật sư uy tín tại Hà Nội để được tư vấn thủ tục, hồ sơ, quyền miễn thuế và đại diện làm việc với cơ quan thuế nhanh chóng, an toàn nhất.
