Đã chuyển tiền đặt cọc nhưng sau đó thay đổi kế hoạch, không còn muốn mua nhà, đất hoặc tài sản như dự định, nhiều người lập tức đặt câu hỏi: đòi lại tiền đặt cọc khi không mua nữa có được không? Câu trả lời không thể chỉ dựa vào việc người mua “không muốn mua nữa”. Muốn biết có được nhận lại tiền hay phải mất cọc, cần xem bản chất khoản tiền đã giao, nội dung thỏa thuận đặt cọc, nguyên nhân khiến giao dịch không tiếp tục và bên nào có lỗi.
Trong nhiều trường hợp, người mua tự ý rút lui có thể mất toàn bộ tiền cọc. Nhưng cũng có những tình huống người mua được nhận lại tiền cọc, thậm chí có quyền yêu cầu bên bán trả thêm tiền phạt cọc.
Không mua nữa có đòi lại tiền đặt cọc được không?
Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn nhằm bảo đảm việc giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
Nếu hợp đồng được giao kết, thực hiện đúng thỏa thuận, tài sản đặt cọc được trả lại hoặc được trừ vào nghĩa vụ thanh toán. Ngược lại, nếu bên đặt cọc tự từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, về nguyên tắc tài sản đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Có thể hiểu đơn giản: Người mua chỉ đơn thuần đổi ý, không muốn mua nữa không đồng nghĩa với việc đương nhiên được lấy lại tiền cọc.
Ví dụ, A đặt cọc cho B 200 triệu đồng để mua một thửa đất, hai bên thống nhất ngày 20/9 sẽ ký hợp đồng chuyển nhượng. Thửa đất đủ điều kiện giao dịch, B sẵn sàng ký nhưng A thay đổi kế hoạch đầu tư và không mua nữa. Nếu hợp đồng đặt cọc không có quy định khác thì A có nguy cơ mất 200 triệu đồng tiền cọc.
Đây cũng là nguyên tắc xử lý được ghi nhận tại khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự.
5 Trường hợp có thể đòi lại tiền đặt cọc dù không mua nữa
Việc người mua không tiếp tục giao dịch chưa đủ để kết luận rằng tiền cọc chắc chắn bị mất. Trước khi chấp nhận mất tiền, cần kiểm tra một số tình huống sau:
Bên bán vi phạm cam kết khiến giao dịch không thể tiếp tục
Nếu nguyên nhân không mua xuất phát từ phía người bán thì tình thế hoàn toàn khác.
Chẳng hạn:
- Nhà, đất thực tế không đúng thông tin đã cam kết;
- Bên bán không có quyền định đoạt tài sản;
- Không thể thực hiện thủ tục chuyển nhượng như thỏa thuận;
- Bên bán tự ý bán tài sản cho người khác;
- Đến hạn nhưng bên bán từ chối ký hợp đồng;
- Bên bán không hoàn thành điều kiện mà hợp đồng đặt cọc yêu cầu.
Khi bên nhận đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, nếu không có thỏa thuận khác, khoản 2 Điều 328 Bộ luật Dân sự quy định bên này phải trả lại tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giá trị tài sản đặt cọc.
Ví dụ, người mua đặt cọc 300 triệu đồng. Nếu chứng minh được bên bán là bên vi phạm dẫn đến hợp đồng không thể ký kết, người mua có thể yêu cầu hoàn lại 300 triệu đồng và khoản phạt cọc tương đương 300 triệu đồng, trừ trường hợp hợp đồng đã quy định cơ chế xử lý khác.
Hai bên thỏa thuận hoàn lại tiền cọc
Điều 328 cũng dành quyền thỏa thuận cho các bên.
Do đó, ngay cả khi người mua là người thay đổi quyết định, hai bên vẫn có thể thống nhất:
- Hoàn lại toàn bộ tiền cọc;
- Hoàn lại một phần;
- Khấu trừ một khoản chi phí thực tế rồi hoàn phần còn lại;
- Gia hạn thời gian mua bán;
- Thay đổi người mua nếu bên bán đồng ý.
Trên thực tế, đây thường là phương án ít tốn kém nhất nếu quan hệ giữa hai bên vẫn có thể thương lượng.
Nếu đã đạt được thống nhất, nên lập văn bản thanh lý hoặc thỏa thuận chấm dứt đặt cọc, ghi rõ số tiền hoàn lại, thời hạn thanh toán và xác nhận các bên không còn yêu cầu nào khác sau khi hoàn tất nghĩa vụ.
Khoản tiền thực chất là tiền trả trước, không phải tiền đặt cọc
Đây là tình huống cần đặc biệt chú ý. Điều 37 Nghị định 21/2021/NĐ-CP quy định: khi một bên giao cho bên kia một khoản tiền nhưng các bên không xác định rõ đó là tiền đặt cọc hay tiền trả trước, khoản tiền đó được coi là tiền trả trước.
Tiền trả trước và tiền đặt cọc có hậu quả pháp lý khác nhau. Tiền đặt cọc nhằm bảo đảm một nghĩa vụ nên có thể phát sinh hậu quả mất cọc hoặc phạt cọc.
Trong khi đó, tiền trả trước về bản chất là một phần nghĩa vụ thanh toán. Khi giao dịch không tiếp tục thì việc xử lý khoản tiền này cần căn cứ vào thỏa thuận và bản chất quan hệ giữa các bên, không mặc nhiên áp dụng chế tài mất cọc theo Điều 328.
Tuy nhiên, người mua không nên máy móc cho rằng chỉ cần giấy giao tiền không xuất hiện chữ “đặt cọc” là chắc chắn lấy lại được tiền. Cần xem toàn bộ nội dung giấy tờ, mục đích giao tiền, tin nhắn, email, lời thỏa thuận và các tài liệu liên quan để xác định đúng bản chất giao dịch.
Thỏa thuận đặt cọc vô hiệu
Một hướng khác cần xem xét là giao dịch đặt cọc có đáp ứng điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự hay không.
Một giao dịch dân sự có thể bị tuyên vô hiệu khi không đáp ứng các điều kiện pháp luật quy định, chẳng hạn chủ thể không đủ năng lực phù hợp, việc giao kết không hoàn toàn tự nguyện hoặc nội dung, mục đích vi phạm điều cấm của luật.
Khi giao dịch bị tuyên vô hiệu, hậu quả pháp lý không còn xử lý đơn giản theo cơ chế “ai bỏ mua thì mất cọc”. Khi đó, cần xem xét quy định về khôi phục tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và trách nhiệm của các bên.
Đây là nhóm tranh chấp khá phức tạp. Nếu số tiền đặt cọc lớn, người mua nên để luật sư kiểm tra hồ sơ trước khi gửi yêu cầu hoặc khởi kiện.
Hợp đồng có điều khoản cho phép người mua rút lại tiền cọc
Không phải hợp đồng đặt cọc nào cũng áp dụng nguyên trạng cơ chế của Điều 328.
Ví dụ, hợp đồng có thể quy định:
Nếu trong thời hạn 15 ngày bên mua không được ngân hàng phê duyệt khoản vay thì hai bên chấm dứt giao dịch và bên bán hoàn trả toàn bộ tiền đặt cọc.
Hoặc:
Nếu kết quả kiểm tra pháp lý cho thấy tài sản đang tranh chấp thì bên mua có quyền từ chối giao dịch và được nhận lại tiền cọc.
Trong những tình huống này, điều khoản các bên đã thỏa thuận là căn cứ rất quan trọng để xác định quyền nhận lại tiền.
Vì vậy, trước khi kết luận mình mất cọc, hãy đọc kỹ toàn bộ hợp đồng, đặc biệt là các mục về điều kiện mua bán, thời hạn, trách nhiệm vi phạm, phạt cọc và chấm dứt giao dịch.
Muốn đòi lại tiền đặt cọc nên làm gì trước?
Nếu tranh chấp đã xuất hiện, việc nhắn tin liên tục hoặc yêu cầu bên bán “trả tiền ngay” thường không giải quyết được vấn đề. Nên xử lý theo thứ tự:
Bước 1: Kiểm tra hợp đồng và chứng cứ
Cần tập hợp:
- Hợp đồng hoặc giấy đặt cọc;
- Biên nhận tiền;
- Sao kê chuyển khoản;
- Tin nhắn, email giữa các bên;
- File ghi âm hợp pháp nếu có;
- Giấy tờ về tài sản;
- Tài liệu thể hiện bên bán có hành vi vi phạm;
- Chứng cứ về thời hạn và điều kiện giao kết hợp đồng.
Điểm quan trọng nhất là xác định ai là bên khiến giao dịch không được tiếp tục.
Bước 2: Xác định khoản tiền là cọc hay trả trước
Không nên chỉ nhìn vào tiêu đề của giấy giao tiền. Luật sư có thể cần đánh giá toàn bộ nội dung để xác định khoản tiền có mục đích bảo đảm giao kết/thực hiện hợp đồng hay chỉ là một phần thanh toán trước.
Cách xác định này ảnh hưởng trực tiếp đến việc có áp dụng chế tài mất cọc hay không.
Bước 3: Gửi yêu cầu hoàn trả bằng văn bản
Nếu có căn cứ yêu cầu hoàn tiền, nên gửi văn bản nêu rõ:
- Căn cứ phát sinh giao dịch;
- Số tiền đã giao;
- Hành vi vi phạm;
- Căn cứ yêu cầu hoàn trả;
- Số tiền đề nghị thanh toán;
- Thời hạn thực hiện.
Văn bản rõ ràng vừa tạo cơ sở thương lượng vừa trở thành tài liệu quan trọng nếu tranh chấp phải đưa ra Tòa án.
Bước 4: Ưu tiên thương lượng trước khi khởi kiện
Một vụ tranh chấp tiền đặt cọc có thể kéo dài, tốn thời gian và phát sinh chi phí. Nếu quyền lợi có thể bảo đảm thông qua thương lượng thì đây thường là lựa chọn hiệu quả hơn.
Người đang gặp tranh chấp có thể sử dụng dịch vụ pháp lý cho cá nhân và tổ chức để được đánh giá hồ sơ, phương án thương lượng và hướng xử lý phù hợp.
Bước 5: Khởi kiện nếu bên nhận tiền không hợp tác
Nếu có đầy đủ căn cứ yêu cầu hoàn trả nhưng bên nhận tiền vẫn từ chối, người có quyền lợi bị ảnh hưởng có thể cân nhắc khởi kiện tại Tòa án có thẩm quyền. Trước khi thực hiện, cần đánh giá ít nhất 3 vấn đề: khả năng thắng kiện, chứng cứ hiện có và khả năng thi hành án sau khi có bản án.
Đối với hợp đồng hoặc giao dịch có giá trị lớn, việc sử dụng thuê luật sư chuyên nghiệp ngay từ giai đoạn kiểm tra hồ sơ có thể giúp hạn chế việc lựa chọn sai căn cứ yêu cầu.
Những sai lầm dễ khiến người mua mất lợi thế khi đòi cọc
Tự nhận mình là người “bỏ mua”
Trong nhiều vụ việc, bên bán mới là bên vi phạm trước. Tuy nhiên, người mua lại nhắn:
“Tôi không mua nữa, trả lại tiền cọc cho tôi.”
Cách diễn đạt này có thể bị phía bên kia sử dụng để lập luận rằng người mua chủ động từ chối giao kết hợp đồng. Nên xác định đúng nguyên nhân pháp lý trước khi gửi bất kỳ thông báo chính thức nào.
Chỉ thỏa thuận bằng điện thoại
Khi số tiền cọc lên đến hàng chục hoặc hàng trăm triệu đồng, mọi thỏa thuận về gia hạn, hoàn cọc hoặc chấm dứt giao dịch nên được ghi nhận bằng văn bản hoặc phương thức có thể lưu giữ làm chứng cứ.
Ký biên bản thanh lý quá sớm
Một số biên bản có nội dung như “hai bên không còn khiếu nại, yêu cầu gì với nhau”. Nếu ký trước khi tiền thực sự được hoàn trả, bên đặt cọc có thể tự làm yếu vị thế của mình.
Chuyển thêm tiền để “giữ quyền lấy lại cọc”
Nếu phát sinh yêu cầu chuyển thêm tiền, phí xử lý, phí gia hạn hoặc khoản tiền không có căn cứ rõ ràng, cần kiểm tra kỹ trước khi thanh toán.
Đối với các giao dịch có cấu trúc phức tạp, luật sư tư vấn hợp đồng kinh tế hoặc dịch vụ tư vấn pháp lý hợp đồng thương mại có thể hỗ trợ rà soát điều khoản và xác định trách nhiệm của từng bên trước khi tiếp tục giao dịch.
Có nên nhờ luật sư khi tranh chấp tiền đặt cọc?
Nếu số tiền nhỏ và các bên vẫn thiện chí, hoàn toàn có thể ưu tiên tự thương lượng.
Tuy nhiên, nên cân nhắc luật sư khi:
- Tiền đặt cọc có giá trị lớn;
- Bên bán khẳng định sẽ tịch thu cọc;
- Hai bên hiểu khác nhau về điều khoản hợp đồng;
- Tài sản có vấn đề pháp lý;
- Có dấu hiệu bên bán vi phạm trước;
- Bên nhận tiền né tránh hoặc không còn thiện chí;
- Cần gửi văn bản yêu cầu hoặc chuẩn bị khởi kiện.
Điều quan trọng không phải chỉ là “có đòi được tiền hay không”, mà là chọn đúng căn cứ pháp lý và chứng cứ trước khi đưa ra yêu cầu.
Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt cung cấp dịch vụ tư vấn, rà soát hợp đồng, hỗ trợ thương lượng và giải quyết tranh chấp dân sự, hợp đồng. Chúng tôi thực hiện theo nguyên tắc bảo mật thông tin, minh bạch phạm vi và chi phí, đồng thời cập nhật tiến trình vụ việc cho khách hàng.
Đòi lại tiền đặt cọc khi không mua nữa có được hay không phụ thuộc vào lý do giao dịch chấm dứt và nội dung thỏa thuận giữa các bên. Nếu người mua đơn phương đổi ý trong khi bên bán không vi phạm, nguy cơ mất cọc là rất lớn. Ngược lại, nếu bên bán vi phạm, hai bên đồng ý hoàn cọc, khoản tiền thực chất là tiền trả trước hoặc có căn cứ khác làm thay đổi trách nhiệm của các bên thì người mua vẫn có cơ hội lấy lại tiền.
Trước khi gửi thông báo “không mua nữa” hoặc chấp nhận mất tiền, nên kiểm tra kỹ hợp đồng, chứng cứ và nguyên nhân khiến giao dịch không tiếp tục. Một câu chữ sai hoặc một thỏa thuận không được ghi nhận đúng cách có thể ảnh hưởng đáng kể đến khả năng bảo vệ quyền lợi khi tranh chấp phát sinh.
