Nhà đất bố mẹ để lại được chia theo di chúc nếu có di chúc hợp pháp, còn lại chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết — mỗi người một phần bằng nhau (Điều 649, Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015). Nếu nhà đất là tài sản chung của bố và mẹ mà chỉ một người mất, thì chỉ một nửa nhà đất là di sản được đem chia, nửa còn lại vẫn thuộc về người còn sống (khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014).
- Hàng thừa kế thứ nhất: vợ, chồng, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi — hưởng phần di sản bằng nhau (Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).
- Con dâu, con rể không thuộc hàng thừa kế của bố mẹ chồng, bố mẹ vợ.
- Dù di chúc không cho hưởng, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con đã thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng bằng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015).
- Thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).
- Thủ tục: công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản (niêm yết 15 ngày) rồi đăng ký sang tên theo Mẫu số 18, giải quyết không quá 08 ngày làm việc; thừa kế giữa cha mẹ với con được miễn thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ.
Bố mẹ mất đi để lại căn nhà, mảnh đất — đó thường là tài sản lớn nhất của cả gia đình, và cũng là nguyên nhân của phần lớn các vụ kiện tranh chấp thừa kế. Bài viết giải thích nhà đất bố mẹ để lại được chia thừa kế ra sao trong từng tình huống: có di chúc, không có di chúc, bố mẹ mất không cùng thời điểm, anh chị em không thống nhất — theo Bộ luật Dân sự 2015, Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và quy định đất đai đang áp dụng năm 2026.
Nhà đất bố mẹ để lại được chia theo những cách nào?
Điều 609 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép cá nhân lập di chúc để định đoạt tài sản của mình hoặc để lại tài sản cho người thừa kế theo pháp luật. Từ đó có hai con đường:
| Tiêu chí | Chia theo di chúc | Chia theo pháp luật |
|---|---|---|
| Khi nào áp dụng | Có di chúc hợp pháp của bố hoặc mẹ | Không có di chúc; di chúc không hợp pháp; người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc cùng thời điểm với người lập di chúc; phần di sản không được định đoạt trong di chúc (Điều 650) |
| Người được hưởng | Người có tên trong di chúc, kể cả người ngoài gia đình | Người thuộc hàng thừa kế theo Điều 651, hàng trước loại trừ hàng sau |
| Tỷ lệ chia | Theo ý chí người lập di chúc | Các người cùng hàng thừa kế hưởng phần bằng nhau |
| Giới hạn | Vẫn phải bảo đảm phần cho người thừa kế không phụ thuộc nội dung di chúc (Điều 644) | Người thuộc Điều 621 không được quyền hưởng di sản |
| Điều kiện hợp pháp | Người lập di chúc minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội (Điều 630) | — |
Bố mẹ mất không cùng thời điểm thì nhà đất chia thế nào?
Đây là tình huống phổ biến nhất và cũng hay bị chia sai nhất. Nếu nhà đất là tài sản chung của vợ chồng, khi một người mất thì chỉ một nửa giá trị nhà đất là di sản của người đó; nửa còn lại vẫn là tài sản của người còn sống. Khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 quy định khi có yêu cầu chia di sản thì tài sản chung của vợ chồng được chia đôi, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận về chế độ tài sản.
Ví dụ tính cụ thể: nhà đất trị giá 4 tỷ đồng là tài sản chung của ông A và bà B, có 3 người con. Ông A mất năm 2020, không để lại di chúc.
— Di sản của ông A = 4 tỷ ÷ 2 = 2 tỷ đồng, chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất gồm bà B và 3 người con (4 người): mỗi người 500 triệu đồng.
— Bà B khi đó có 2 tỷ (phần của mình) + 500 triệu (thừa kế của chồng) = 2,5 tỷ đồng.
— Bà B mất sau, không di chúc: 2,5 tỷ chia đều cho 3 con, mỗi người khoảng 833 triệu đồng.
— Tổng cộng mỗi người con nhận khoảng 1,333 tỷ đồng, tương đương 1/3 căn nhà.
Trường hợp nhà đất là tài sản riêng của bố hoặc mẹ (được thừa kế riêng, tặng cho riêng, có trước khi kết hôn theo Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014) thì toàn bộ nhà đất là di sản của người đó.
Ai được hưởng thừa kế nhà đất của bố mẹ?
Khi chia theo pháp luật, Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015 xác định ba hàng thừa kế, hàng sau chỉ được hưởng khi không còn ai ở hàng trước:
| Hàng thừa kế | Gồm những ai |
|---|---|
| Thứ nhất | Vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết |
| Thứ hai | Ông bà nội, ông bà ngoại, anh ruột, chị ruột, em ruột của người chết; cháu ruột của người chết mà người chết là ông bà nội, ông bà ngoại |
| Thứ ba | Cụ nội, cụ ngoại; bác, chú, cậu, cô, dì ruột; cháu ruột mà người chết là bác, chú, cậu, cô, dì ruột; chắt ruột mà người chết là cụ nội, cụ ngoại |
Những điểm cần lưu ý khi xác định người thừa kế nhà đất của bố mẹ:
- Con dâu, con rể không thuộc hàng thừa kế của bố mẹ chồng, bố mẹ vợ — dù đã sống chung và chăm sóc nhiều năm;
- Con nuôi hợp pháp có quyền thừa kế ngang với con đẻ;
- Con riêng với bố dượng, mẹ kế: nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì được thừa kế di sản của nhau (Điều 654);
- Thừa kế thế vị: con của người thừa kế đã chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản được hưởng phần mà cha/mẹ mình đáng lẽ được hưởng (Điều 652);
- Người không được quyền hưởng di sản theo Điều 621: người bị kết án về hành vi cố ý xâm phạm tính mạng, sức khỏe, ngược đãi nghiêm trọng người để lại di sản; người vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ nuôi dưỡng; người giả mạo, sửa chữa, hủy, che giấu di chúc nhằm hưởng di sản trái ý chí người để lại di sản. Tuy nhiên họ vẫn được hưởng nếu người để lại di sản đã biết hành vi đó mà vẫn cho hưởng theo di chúc.
Bố mẹ có di chúc rồi thì có ai được chia thêm không?
Có. Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 quy định những người sau vẫn được hưởng phần di sản bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật, ngay cả khi không được di chúc cho hưởng hoặc chỉ cho hưởng ít hơn mức đó: con chưa thành niên; cha, mẹ; vợ, chồng; con đã thành niên mà không có khả năng lao động.
Ví dụ: ông A lập di chúc để toàn bộ phần nhà đất của mình (1,5 tỷ đồng) cho con trai cả. Hàng thừa kế thứ nhất của ông gồm vợ và 3 người con (4 người). Một suất thừa kế theo pháp luật = 1,5 tỷ ÷ 4 = 375 triệu đồng. Vợ ông A được hưởng tối thiểu 2/3 × 375 = 250 triệu đồng dù di chúc không nhắc tới bà. Ba người con đã thành niên, có khả năng lao động thì không thuộc diện này.
Thủ tục chia thừa kế nhà đất bố mẹ để lại gồm mấy bước?
- Xác định di sản và người thừa kế: kiểm tra nhà đất là tài sản chung hay riêng, có di chúc hay không, lập danh sách đầy đủ người thừa kế.
- Chuẩn bị hồ sơ: giấy chứng tử của bố, mẹ; bản gốc Giấy chứng nhận; di chúc (nếu có); giấy khai sinh, đăng ký kết hôn và giấy tờ tùy thân của những người thừa kế. Xem danh mục chi tiết tại bài giấy tờ thừa kế đất đai.
- Công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng nơi có nhà đất; tổ chức hành nghề công chứng niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã trước khi công chứng (Điều 59 Luật Công chứng 2024, Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP).
- Kê khai thuế, lệ phí trước bạ kèm hồ sơ đề nghị miễn vì thừa kế giữa cha mẹ với con thuộc diện miễn thuế thu nhập cá nhân (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15) và miễn lệ phí trước bạ (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
- Đăng ký sang tên theo Mẫu số 18 Nghị định 151/2025/NĐ-CP tại bộ phận một cửa cấp xã hoặc Văn phòng đăng ký đất đai; thời hạn giải quyết không quá 08 ngày làm việc. Phải đăng ký trong 30 ngày kể từ ngày văn bản phân chia di sản có hiệu lực (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024).
Anh chị em không thống nhất được cách chia thì làm gì?
Chỉ cần một người thừa kế không ký, văn bản thỏa thuận phân chia di sản không thể công chứng. Khi đó người có quyền lợi khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế:
- Tòa án có thẩm quyền: Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản (điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015);
- Thời hiệu: 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015);
- Án phí: tranh chấp chia di sản là vụ án có giá ngạch, tạm ứng án phí bằng 50% mức án phí dự tính theo giá trị phần di sản tranh chấp;
- Hạn chế phân chia di sản: theo khoản 3 Điều 66 Luật Hôn nhân và Gia đình 2014 và Điều 661 Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của vợ hoặc chồng còn sống và gia đình, người còn sống có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần di sản mà những người thừa kế được hưởng nhưng chưa cho chia trong một thời hạn không quá 03 năm, có thể gia hạn một lần nhưng không quá 03 năm.
Lời khuyên thực tế: trước khi ra tòa, hãy cân nhắc phương án một người nhận nhà đất và thanh toán lại giá trị phần thừa kế cho những người còn lại — cách này giữ được nhà đất nguyên vẹn, ít tốn kém hơn nhiều so với một vụ kiện kéo dài. Nếu buộc phải kiện, xem thêm cách chia thừa kế nhà đất là tài sản chung của vợ chồng.
Bài viết liên quan
- Cách chia thừa kế nhà đất là tài sản chung của vợ chồng
- Giấy tờ thừa kế đất đai 2026: hồ sơ cần chuẩn bị
- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế
- Luật sư giải quyết tranh chấp tài sản thừa kế
Câu hỏi thường gặp
Nhà đất bố mẹ để lại không có di chúc thì chia thế nào?
Chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, chồng, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết; mỗi người hưởng phần bằng nhau (Điều 649, Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015). Nếu nhà đất là tài sản chung của bố và mẹ mà chỉ một người mất thì chỉ một nửa nhà đất là di sản được đem chia.
Con dâu, con rể có được thừa kế nhà đất của bố mẹ chồng, bố mẹ vợ không?
Không. Con dâu và con rể không thuộc bất kỳ hàng thừa kế nào theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Họ chỉ được hưởng nếu có tên trong di chúc hợp pháp của bố mẹ chồng, bố mẹ vợ, hoặc được những người thừa kế tặng cho lại phần di sản trong văn bản thỏa thuận phân chia di sản.
Bố mẹ di chúc cho một người con thì các con khác có được gì không?
Nếu các con đã thành niên và có khả năng lao động thì không được hưởng, vì di chúc hợp pháp được tôn trọng. Riêng con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con đã thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng bằng 2/3 suất thừa kế theo pháp luật dù không có tên trong di chúc (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015).
Bố mẹ mất trước sau khác nhau thì phần di sản tính ra sao?
Mỗi lần một người mất là một lần mở thừa kế. Người mất trước để lại một nửa nhà đất (nếu là tài sản chung), chia cho hàng thừa kế thứ nhất gồm cả người vợ hoặc chồng còn sống. Phần người còn sống được hưởng cộng với một nửa nhà đất của họ sẽ trở thành di sản khi họ mất, tiếp tục chia cho các con.
Chia thừa kế nhà đất của bố mẹ có phải nộp thuế không?
Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ, vì thừa kế bất động sản giữa cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi thuộc diện được miễn theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Tuy vậy vẫn phải kê khai và nộp hồ sơ đề nghị miễn, cùng phí công chứng và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Một người con chiếm giữ sổ đỏ, không chịu chia thì làm gì?
Nộp đơn khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà đất theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015. Trong quá trình giải quyết, Tòa án có quyền yêu cầu cung cấp tài liệu và xác minh tại cơ quan đăng ký đất đai, nên việc một người giữ bản gốc Giấy chứng nhận không ngăn được việc chia di sản.
Bố mẹ mất lâu rồi, bao lâu thì hết quyền đòi chia nhà đất?
Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế, theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015. Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Thời hiệu yêu cầu xác nhận hoặc bác bỏ quyền thừa kế là 10 năm.
Luật sư tư vấn chia thừa kế nhà đất
Đỗ Gia Việt hỗ trợ xác định phần di sản, soạn văn bản thỏa thuận phân chia, hòa giải trong gia đình và đại diện khởi kiện chia di sản khi cần. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
