Khi ly hôn có tranh chấp nhà đất, giá trị căn nhà được xác định theo giá thị trường tại thời điểm Tòa án giải quyết sơ thẩm (Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP). Vợ chồng được tự thỏa thuận giá hoặc cùng chọn một tổ chức thẩm định giá; nếu không thống nhất được, theo yêu cầu của đương sự Tòa án sẽ thành lập Hội đồng định giá (Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Chi phí định giá trong vụ chia tài sản chung do mỗi người chịu tương ứng với phần giá trị tài sản mình được chia (Điều 165).
- Cách 1 — thỏa thuận: hai bên thống nhất giá bằng văn bản, Tòa án ghi nhận; nhanh và không tốn phí.
- Cách 2 — thẩm định giá: hai bên cùng thuê một tổ chức thẩm định giá có đủ điều kiện, nộp kết quả cho Tòa án.
- Cách 3 — Hội đồng định giá: Tòa án ra quyết định định giá khi hai bên không thống nhất, hoặc thỏa thuận giá quá thấp để trốn nghĩa vụ với Nhà nước.
- Tạm ứng chi phí: nộp trong 07 ngày kể từ khi nhận thông báo của Tòa án (Pháp lệnh Chi phí tố tụng số 05/2024/UBTVQH15, hiệu lực 01/7/2025).
- Án phí phần tài sản: tính trên giá trị phần tài sản mỗi người được chia — định giá càng cao thì án phí càng cao.
Nhà đất thường là tài sản lớn nhất và cũng là tài sản gây tranh cãi nhiều nhất khi ly hôn. Một bên muốn giữ nhà và trả tiền chênh lệch thì muốn định giá thấp; bên kia nhận tiền thì muốn định giá cao. Pháp luật tố tụng Việt Nam có cơ chế riêng để xác định giá trị này — hiểu đúng giúp bạn chủ động, không bị thiệt và không tốn chi phí định giá nhiều lần.
Giá trị nhà đất khi ly hôn được xác định theo giá nào?
Tòa án không dùng giá mua ban đầu, cũng không dùng giá ghi trên hợp đồng công chứng hay bảng giá đất của UBND cấp tỉnh. Giá trị tài sản chung, tài sản riêng của vợ chồng được xác định theo giá thị trường ở thời điểm giải quyết sơ thẩm vụ việc (Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016). Vì vậy, nếu vụ án kéo dài và giá nhà biến động mạnh, Tòa án có thể định giá lại.
| Phương thức | Khi nào áp dụng | Căn cứ | Ưu / nhược |
|---|---|---|---|
| Vợ chồng tự thỏa thuận giá | Hai bên thống nhất được giá trị căn nhà | Điều 104 BLTTDS | Nhanh, không tốn phí; không được thỏa thuận giá thấp để trốn thuế |
| Thuê tổ chức thẩm định giá | Hai bên cùng chọn một tổ chức thẩm định giá | Điều 104 BLTTDS | Khách quan, có chứng thư; tốn phí thẩm định |
| Hội đồng định giá do Tòa án thành lập | Có yêu cầu của đương sự; hai bên không thống nhất được tổ chức thẩm định hoặc giá; hoặc thỏa thuận giá thấp hơn giá thị trường nhằm trốn nghĩa vụ với Nhà nước | Điều 104 BLTTDS | Có giá trị chứng minh cao; thời gian dài hơn, phải nộp tạm ứng chi phí |
| Định giá lại | Có căn cứ kết quả định giá không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường tại thời điểm giải quyết | Điều 104 BLTTDS | Khắc phục định giá sai; phát sinh thêm chi phí |
Hội đồng định giá gồm ai? Hội đồng do Tòa án thành lập, gồm Chủ tịch là đại diện cơ quan tài chính và thành viên là đại diện các cơ quan chuyên môn có liên quan. Các bên đương sự được thông báo thời gian, địa điểm định giá, được tham dự, phát biểu ý kiến về giá.
Chi phí định giá nhà khi ly hôn ai phải trả?
| Tình huống | Người chịu chi phí định giá | Căn cứ |
|---|---|---|
| Chia tài sản chung (trường hợp phổ biến khi ly hôn) | Mỗi người chịu phần chi phí tương ứng với tỷ lệ giá trị tài sản mình được chia | Điều 165 BLTTDS |
| Yêu cầu định giá của một bên không được Tòa án chấp nhận | Người yêu cầu phải chịu | Điều 165 BLTTDS |
| Tạm ứng chi phí định giá | Người có nghĩa vụ theo thông báo của Tòa án, nộp trong 07 ngày kể từ nhận thông báo | Điều 26 Pháp lệnh 05/2024/UBTVQH15 |
| Hai bên có thỏa thuận khác | Theo thỏa thuận | Pháp lệnh 05/2024/UBTVQH15 |
Chi phí định giá gồm thù lao, chi phí đi lại của thành viên Hội đồng định giá và chi phí thu thập, phân tích thông tin về tài sản (khảo sát hiện trạng, lập phương án định giá…) theo Pháp lệnh Chi phí tố tụng 2024. Mức cụ thể phụ thuộc loại, vị trí tài sản nên cần xem thông báo của Hội đồng định giá.
Quy trình định giá nhà đất khi ly hôn tại Tòa án
- Thử thỏa thuận giá trước. Tham khảo giá giao dịch thực tế trong khu vực, có thể cùng thuê một tổ chức thẩm định giá để làm cơ sở.
- Nộp đơn yêu cầu định giá nếu không thống nhất — nêu rõ tài sản, lý do không đồng ý với giá bên kia đưa ra.
- Tòa án ra quyết định định giá, thành lập Hội đồng định giá; Hội đồng thông báo cho Tòa án số tiền tạm ứng chi phí trong 05 ngày làm việc.
- Nộp tạm ứng chi phí định giá trong 07 ngày kể từ khi nhận thông báo của Tòa án.
- Hội đồng định giá tiến hành định giá tại nơi có tài sản, lập biên bản; các bên được tham dự, phát biểu ý kiến. Kết quả là chứng cứ để Tòa án chia tài sản và tính án phí.
Căn nhà được chia thế nào sau khi có giá?
Tài sản chung về nguyên tắc chia đôi nhưng có tính đến hoàn cảnh gia đình, công sức đóng góp, bảo vệ lợi ích chính đáng trong sản xuất kinh doanh và lỗi của mỗi bên (khoản 2 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014). Tài sản được chia bằng hiện vật; không chia được bằng hiện vật thì chia theo giá trị — bên nhận hiện vật có giá trị lớn hơn phải thanh toán phần chênh lệch (khoản 3 Điều 59).
| Phương án | Cách làm | Lưu ý |
|---|---|---|
| Một bên giữ nhà, trả chênh lệch | Người nhận nhà thanh toán cho bên kia phần giá trị tương ứng theo giá đã định | Phổ biến nhất; Tòa án ưu tiên giao cho người có nhu cầu chỗ ở thực sự, đang trực tiếp nuôi con |
| Chia đôi bằng hiện vật | Tách thửa, chia căn hộ/tầng | Chỉ khi đủ điều kiện tách thửa theo quy định của UBND cấp tỉnh |
| Bán nhà, chia tiền | Hai bên thỏa thuận bán, chia tiền theo tỷ lệ | Không cần định giá nếu bán theo giá thị trường và hai bên thống nhất |
Lưu ý về án phí: án phí phần tài sản tính trên giá trị phần tài sản mỗi người được chia theo Nghị quyết 326/2016/UBTVQH14 (ví dụ phần tài sản 1,5 tỷ đồng chịu 57 triệu đồng). Hòa giải thành trước khi mở phiên tòa chỉ chịu 50% mức án phí (khoản 3 Điều 147 BLTTDS). Chia nhà đất theo bản án, quyết định ly hôn được miễn lệ phí trước bạ (điểm c khoản 16 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP).
Bài viết liên quan
- Tranh chấp tài sản khi ly hôn 2026: nguyên tắc chia và án phí
- Luật sư giải quyết tranh chấp tài sản sau ly hôn tại Hà Nội
- Án phí ly hôn 2026
- Tẩu tán tài sản khi ly hôn: dấu hiệu và cách ngăn chặn
Câu hỏi thường gặp
Định giá nhà đất khi ly hôn theo giá nào?
Theo giá thị trường tại thời điểm Tòa án giải quyết sơ thẩm (Điều 7 Thông tư liên tịch 01/2016/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP), không phải giá mua ban đầu hay giá theo bảng giá đất của UBND cấp tỉnh.
Chi phí định giá tài sản khi ly hôn ai chịu?
Trong vụ chia tài sản chung, mỗi người chịu chi phí định giá tương ứng với tỷ lệ giá trị phần tài sản mình được chia (Điều 165 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Người yêu cầu định giá mà yêu cầu không được chấp nhận thì phải chịu chi phí.
Khi nào Tòa án thành lập Hội đồng định giá?
Khi có yêu cầu của đương sự và các bên không thống nhất được tổ chức thẩm định giá hoặc giá trị tài sản, hoặc khi các bên thỏa thuận giá thấp hơn giá thị trường nhằm trốn tránh nghĩa vụ với Nhà nước (Điều 104 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015).
Không đồng ý kết quả định giá nhà khi ly hôn thì làm gì?
Có thể đề nghị Tòa án định giá lại nếu có căn cứ cho thấy kết quả định giá không chính xác hoặc không phù hợp với giá thị trường tại thời điểm giải quyết (Điều 104). Nên kèm chứng cứ về giá giao dịch thực tế trong khu vực.
Nộp tạm ứng chi phí định giá trong bao lâu?
Trong 07 ngày kể từ ngày nhận được thông báo của Tòa án, trừ khi các bên có thỏa thuận khác (Điều 26 Pháp lệnh Chi phí tố tụng số 05/2024/UBTVQH15, hiệu lực 01/7/2025).
Một bên muốn giữ nhà khi ly hôn thì phải trả bao nhiêu?
Bên giữ nhà thanh toán cho bên kia phần giá trị tương ứng với phần bên kia được chia, tính theo giá trị căn nhà đã được thỏa thuận hoặc định giá (khoản 3 Điều 59 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).
Cần luật sư hỗ trợ định giá và chia nhà đất khi ly hôn?
Luật sư Công ty Luật Đỗ Gia Việt tư vấn phương án chia nhà, tham gia định giá, phản biện kết quả định giá và bảo vệ phần tài sản của bạn tại Tòa án. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
