Trả lời nhanh
Khi sang tên sổ đỏ, người dân được miễn thuế thu nhập cá nhân trong hai nhóm: chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa những người thân thích theo quy định, và chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam. Lệ phí trước bạ được miễn khi nhận thừa kế hoặc quà tặng là nhà, đất giữa những người thân đó và nhà đất đã có Giấy chứng nhận.
- Căn cứ miễn thuế thu nhập cá nhân: Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, hiệu lực từ 01/7/2026.
- Nhóm quan hệ được miễn: vợ – chồng; cha đẻ, mẹ đẻ – con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi – con nuôi; cha chồng, mẹ chồng – con dâu; cha vợ, mẹ vợ – con rể; ông bà nội – cháu nội; ông bà ngoại – cháu ngoại; anh, chị, em ruột.
- Miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP — chỉ áp dụng cho thừa kế và tặng cho, không áp dụng cho mua bán.
- Nếu không thuộc diện miễn: thuế thu nhập cá nhân 2% giá chuyển nhượng, lệ phí trước bạ 0,5%.
- Phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận, kể cả đối tượng được miễn giảm, do HĐND cấp tỉnh quyết định (Thông tư 85/2019/TT-BTC).
- Được miễn vẫn phải kê khai và nộp giấy tờ chứng minh quan hệ, không tự động bỏ qua hồ sơ thuế.
Sang tên sổ đỏ được miễn thuế thu nhập cá nhân trong trường hợp nào?
Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 (hiệu lực từ 01/7/2026) liệt kê các khoản thu nhập được miễn thuế, trong đó có hai trường hợp liên quan trực tiếp đến sang tên nhà đất:
Trường hợp 1: Chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản giữa những người thân thích
Thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản giữa vợ với chồng; cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ; cha nuôi, mẹ nuôi với con nuôi; cha chồng, mẹ chồng với con dâu; cha vợ, mẹ vợ với con rể; ông nội, bà nội với cháu nội; ông ngoại, bà ngoại với cháu ngoại; anh, chị, em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân.
Lưu ý phạm vi: danh sách này là danh sách đóng. Cô, dì, chú, bác, cậu với cháu; anh chị em họ; con riêng với cha dượng, mẹ kế… không thuộc diện được miễn, dù trên thực tế vẫn là quan hệ gia đình gần gũi.
Trường hợp 2: Nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam
Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam cũng được miễn thuế. Người bán tự khai và tự chịu trách nhiệm về tính trung thực của việc kê khai; nếu cơ quan thuế phát hiện kê khai không đúng, người nộp thuế bị truy thu và xử phạt theo pháp luật về quản lý thuế.
Khi nào được miễn lệ phí trước bạ khi sang tên sổ đỏ?
Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP quy định miễn lệ phí trước bạ với nhà, đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa đúng những nhóm quan hệ nêu trên, khi nhà đất đó nay được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận.
Điểm khác biệt quan trọng so với thuế thu nhập cá nhân: miễn lệ phí trước bạ chỉ dành cho thừa kế và tặng cho. Nếu cha mẹ và con ký hợp đồng chuyển nhượng (mua bán), thì con vẫn được miễn thuế thu nhập cá nhân nhưng phải nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Vì vậy, trong quan hệ gia đình, hợp đồng tặng cho thường có lợi hơn hợp đồng mua bán về nghĩa vụ tài chính.
Bảng tổng hợp các khoản được miễn khi sang tên sổ đỏ
| Khoản thu | Trường hợp được miễn | Mức nộp nếu không được miễn | Căn cứ |
|---|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | (1) Chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho bất động sản giữa 8 nhóm quan hệ thân thích; (2) chuyển nhượng nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam | 2% giá chuyển nhượng | Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 |
| Lệ phí trước bạ | Nhà, đất nhận thừa kế hoặc quà tặng giữa 8 nhóm quan hệ thân thích, nay được cấp Giấy chứng nhận | 0,5% giá tính lệ phí trước bạ | Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP |
| Phí thẩm định hồ sơ cấp Giấy chứng nhận | Theo nghị quyết của HĐND cấp tỉnh (thường gồm hộ nghèo, người có công, đồng bào dân tộc thiểu số, xã có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn) | Theo mức HĐND cấp tỉnh quy định | Thông tư 85/2019/TT-BTC |
| Lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Theo nghị quyết của HĐND cấp tỉnh | Theo mức HĐND cấp tỉnh quy định | Thông tư 85/2019/TT-BTC |
Cha mẹ bán nhà cho con có được miễn lệ phí trước bạ không?
Không. Đây là tình huống bị hiểu nhầm nhiều nhất. Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP chỉ miễn lệ phí trước bạ cho nhà đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng. Khi cha mẹ và con ký hợp đồng chuyển nhượng, giao dịch không còn là tặng cho nên người con vẫn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5% giá tính lệ phí. Riêng thuế thu nhập cá nhân thì vẫn được miễn vì luật miễn cho cả thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản giữa cha mẹ đẻ và con đẻ.
Nếu mục tiêu là giảm tối đa nghĩa vụ tài chính, gia đình nên cân nhắc ký hợp đồng tặng cho thay vì hợp đồng mua bán — khi đó được miễn cả thuế thu nhập cá nhân lẫn lệ phí trước bạ.
Đất cha mẹ cho chưa có sổ đỏ, con xin cấp lần đầu có được miễn lệ phí trước bạ?
Không. Bộ Tài chính đã trả lời rõ nội dung này: quy định miễn tại khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP chỉ áp dụng khi nhà đất đã có Giấy chứng nhận rồi mới tặng cho, thừa kế. Lý do là Điều 45 Luật Đất đai 2024 yêu cầu phải có Giấy chứng nhận thì mới được tặng cho quyền sử dụng đất. Trường hợp thửa đất chưa từng được cấp Giấy chứng nhận, người con đứng ra xin cấp lần đầu thì đây là thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu, không phải thủ tục đăng ký tặng cho, nên không thuộc diện miễn.
Được miễn vẫn phải kê khai. Miễn thuế, miễn lệ phí trước bạ không có nghĩa là bỏ qua hồ sơ thuế. Người dân vẫn phải nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ kèm giấy tờ chứng minh quan hệ (giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn, giấy tờ hộ tịch xác nhận quan hệ nuôi dưỡng…). Thiếu giấy tờ chứng minh, cơ quan thuế sẽ tính thuế và lệ phí như trường hợp thông thường.
Bài viết liên quan
- Chi phí sang tên sổ đỏ, sổ hồng 2026: các khoản phải nộp
- Thủ tục sang tên sổ đỏ 2026: hồ sơ, chi phí và thời gian
- Cha mẹ cho con đất chưa có sổ đỏ: thuế, phí và cách làm sổ
- Các trường hợp không được sang tên sổ đỏ
Câu hỏi thường gặp
Sang tên sổ đỏ giữa cha mẹ và con có phải nộp thuế không?
Không phải nộp thuế thu nhập cá nhân, vì Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 miễn thuế cho thu nhập từ chuyển nhượng, thừa kế, quà tặng bất động sản giữa cha đẻ, mẹ đẻ với con đẻ. Về lệ phí trước bạ thì chỉ được miễn nếu hai bên ký hợp đồng tặng cho hoặc thừa kế, còn ký hợp đồng mua bán thì vẫn phải nộp 0,5%.
Anh chị em ruột sang tên sổ đỏ có được miễn thuế không?
Có. Anh, chị, em ruột với nhau nằm trong nhóm quan hệ được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15, và được miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP nếu là thừa kế hoặc tặng cho nhà đất đã có Giấy chứng nhận.
Bán nhà ở duy nhất có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Không. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất tại Việt Nam được miễn thuế theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15. Người bán tự kê khai và chịu trách nhiệm về tính trung thực của nội dung kê khai.
Cha mẹ bán nhà cho con có được miễn lệ phí trước bạ không?
Không. Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP chỉ miễn lệ phí trước bạ cho nhà đất nhận thừa kế hoặc là quà tặng giữa những người thân thích. Hợp đồng mua bán giữa cha mẹ và con vẫn phải nộp lệ phí trước bạ 0,5%. Muốn được miễn cả hai khoản, nên ký hợp đồng tặng cho.
Cô, dì, chú, bác tặng cho cháu nhà đất có được miễn thuế không?
Không. Danh sách quan hệ được miễn thuế là danh sách đóng, chỉ gồm vợ chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, cha mẹ chồng với con dâu, cha mẹ vợ với con rể, ông bà nội với cháu nội, ông bà ngoại với cháu ngoại và anh chị em ruột. Cô, dì, chú, bác, cậu với cháu không thuộc diện được miễn.
Thuế sang tên sổ đỏ năm 2026 là bao nhiêu nếu không được miễn?
Thuế thu nhập cá nhân là 2% giá chuyển nhượng theo Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 có hiệu lực từ 01/7/2026, và lệ phí trước bạ là 0,5% giá tính lệ phí trước bạ. Ngoài ra còn phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận theo mức do HĐND cấp tỉnh quy định.
Được miễn thuế thì có phải kê khai không?
Có. Người dân vẫn phải nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân và tờ khai lệ phí trước bạ kèm giấy tờ chứng minh quan hệ như giấy khai sinh, giấy đăng ký kết hôn hoặc giấy tờ hộ tịch. Không có giấy tờ chứng minh, cơ quan thuế sẽ tính thuế và lệ phí như trường hợp thông thường.
Cần xác định đúng nghĩa vụ thuế khi sang tên sổ đỏ?
Luật sư của Công ty Luật TNHH Đỗ Gia Việt tư vấn chọn hình thức giao dịch tối ưu về thuế, chuẩn bị giấy tờ chứng minh và thay khách hàng làm việc với cơ quan thuế. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
