Thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở theo quy định mới nhất

Hồ sơ, trình tự thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở được quy định tại Luật đất đai 2013 và các Nghị định hướng dẫn chi tiết như sau:

Cơ sở pháp lý:

• Luật đất đai 2013;
• Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật đất đai;
• Nghị định 45/2014/NĐ-CP về thu tiền sử dụng đất.

1. Phân loại đất ở là gì? Đất vườn là gì?

     Hiện nay theo quy định tại Luật đất đai 2013 là văn bản luật đất đai đang có hiệu lực thì phân loại theo mục đích sử dụng đất, đất đai được chia thành 3 nhóm chính là nhóm đất phi nông nghiệp, nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất chưa đưa vào sử dụng.

     Trong đó, với mỗi nhóm đất nông nghiệp và nhóm đất phi nông nghiệp lại bao gồm nhiều loại đất khác nhau.

     Có thể dễ dàng nhận thấy, đất ở là một loại đất thuộc nhóm đất phi nông nghiệp và bao gồm 2 loại là đất ở tại nông thôn và đất ở tại đô thị.

     Đất ở do hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng tại nông thôn gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng thửa đất thuộc khu dân cư nông thôn, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

     Đất ở tại đô thị bao gồm đất để xây dựng nhà ở, xây dựng các công trình phục vụ đời sống, vườn, ao trong cùng một thửa đất thuộc khu dân cư đô thị, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng đô thị đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

     Còn đối với loại đất vườn, luật đất đai hiện hành không có quy định cụ thể về khái niệm của loại đất này. Tên gọi này là cách gọi thông thường được kế thừa từ các văn bản luật đất đai trước đây và hiện nay nhiều người dùng để chỉ phần diện tích đất gắn liền với đất ở, thường được dùng cho các mục đích như trồng trọt các loại cây ăn quả, cây ngắn ngày… phục vụ mục đích sinh hoạt.

2. Tại sao phải chuyển đất vườn sang đất ở?

     Theo Luật đất đai 2013, một trong những nghĩa vụ của người sử dụng đất là phải sử dụng đất đúng mục đích, và hành vi sử dụng đất không đúng mục đích là hành vi vi phạm pháp luật đất đai, sẽ bị xử lý theo quy định. Vì thế nười sử dụng đất muốn xây dựng nhà ở, công trình xây dựng trên đất vườn thì bắt buộc người sử dụng đất phải xin chuyển đất vườn sang đất ở.

     Việc chuyển mục đích sử dụng đất này sẽ giúp người sử dụng đất không bị xử phạt vi phạm hành chính về đất đai hoặc không bị yêu cầu tháo dỡ công trình do vị phạm. Đồng thời, khi chuyển mục đích sử dụng đất sẽ làm cho giá trị của thửa đất được tăng lên. Bởi đất ở luôn là loại đất có giá trị cao nhất nên bất cứ người sử dụng đất nào cũng luôn có mong muốn được chuyển đổi.

     Do vậy, việc chuyển đất vườn sang đất ở là rất cần thiết và nên làm.

     Chuyển đất vườn sang đất ở khó hay dễ?

     Như đã phân tích ở trên, vì đất vườn là loại đất được gọi theo quy định của các luật đất đai cũ, trải qua các thời kì thay đổi luật đất đai hiện hành không còn quy định cụ thể về loại đất này. Do đó, để xác định được chính xác loại đất vườn đang chuyển đổi sang đất ở là loại đất gì theo quy định pháp luật hiện hành cũng là vấn đề hết sức phức tạp. Trên thực tế có nhiều người sử dụng vườn để trồng cây ăn quả lâu năm, có người sử dụng để trồng cây hàng năm, cây hoa màu hoặc có trường hợp đất để trống không sử dụng. Nên khi chuyển đất vườn sang đất ở việc xác định loại đất sẽ gặp khá nhiều khó khăn, bởi khi không xác định được chính xác loại đất thì không thể xác định được trình tự, thủ tục chuyển mục đích sẽ theo hình thức nào hoặc tính tiền chuyển đổi mục đích sử dụng đất như thế nào?

3. Hồ sơ chuyển đất vườn sang đất ở?

     Đối với mỗi thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai nói riêng và các thủ tục hành chính nói chung thì người yêu cầu thực hiện thủ tục đều phải chuẩn bị hồ sơ để gửi đến cơ quan có thẩm quyền. Hồ sơ được hiểu như phương tiện để người sử dụng đất truyền tải mong muốn của mình đến cơ quan có thẩm quyền giải quyết. Và đối với thủ tục chuyển đất vườn sang đất ở cũng không ngoại lệ.

     Về thành phần hồ sơ chuyển đất vườn sang đất ở được thực hiện theo quy định về hồ sơ chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm các loại giấy tờ cơ bản như: đơn xin chuyển mục đích sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

     Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện thủ tục trên thực tế mỗi địa phương có thể có những quy định riêng biệt, đòi hỏi người sử dụng đất phải cung cấp thêm một số loại giấy tờ khác nữa.

4. Hạn mức chuyển đất vườn sang đất ở?

     Trong quá trình làm việc và tư vấn cho khách hàng, chúng tôi nhận được rất nhiều câu hỏi với nội dung như diện tích tối đa để chuyển đất vườn sang đất ở là bao nhiêu hay hạn mức chuyển đất vườn sang đất ở được quy định tại đâu.

     Đối với vấn đề này hiện nay pháp luật chỉ có quy định về hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân không có quy định giới hạn về diện tích tối đa được chuyển mục đích là bao nhiêu. Nhưng khi quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì hạn mức sử dụng đất là căn cứ rất quan trọng để xác định nghĩa vụ tài chính mà người xin chuyển mục đích sử dụng đất phải nộp.

     Do đó, người sử dụng đất có thể xin chuyển đất vườn sang đất ở với diện tích chuyển tùy theo nhu cầu sử dụng của mình, nhưng nếu diện tích đó vượt quá hạn mức thì người sử dụng đất có thể phải chịu nghĩa vụ tài chính cao hơn.

     Hạn mức giao đất, công nhận quyền sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định theo tình hình thực tế của từng địa phương.

5. Thẩm quyền cho phép chuyển đất vườn sang đất ở?

     Luật đất đai hiện hành quy định có 2 hình thức chuyển mục đích sử dụng đất đó là chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền và chuyển mục đích sử dụng đất không phải xin phép cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng phải đăng ký biến động đất đai.

     Cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất theo quy định là Ủy ban nhân dân cấp tỉnh và Ủy ban nhân dân cấp huyện.

     Thẩm quyền quyết định cho phép chuyển mục đích sử dụng đất phụ thuộc vào chủ sử dụng đất là tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, doanh nghiệp nước ngoài hay hộ gia đình, cá nhân…

6. Tư vấn quy định pháp luật chuyển từ đất vườn sang đất ở

     Tư vấn quy định pháp luật chuyển từ đất vườn sang đất ở là việc Luật sư đưa ra ý kiến, cung cấp cho bạn kiến thức pháp lý, quy định của pháp luật liên quan đến chuyển mục đích sử dụng đất và chuyển từ đất vườn sang đất ở.

     Thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất cũng có thể coi là thủ tục khó đối với người sử dụng đất, vậy nên trước khi tiến hành thực hiện người sử dụng đất nên tham khảo ý kiến tư vấn của Luật sư trước để quá trình thực hiện không bị vướng mắc.

Luật sư sẽ tư vấn các vấn đề sau đây:

• Tư vấn chuẩn bị hồ sơ, kê khai hồ sơ chuyển đổi;
• Tư vấn trường hợp chuyển mục đích sử dụng đất phải xin phép, trường hợp không phải xin phép nhưng phải đăng ký biến động đất đai;
• Tư vấn cách xác định mục đích sử dụng đất khi chuyển đất vườn sang đất ở;
• Tư vấn cơ quan tiếp nhận hồ sơ, thẩm quyền giải quyết;
• Tư vấn trình tự thủ tục, thời hạn giải quyết;
• Tư vấn về hạn mức chuyển đổi; xác định diện tích trong hạn mức, diện tích vượt hạn mức;
• Tư vấn cách xác định nghĩa vụ tài chính;
• Tư vấn trường hợp được miễn, giảm tiền sử dụng đất;
• Đại diện theo ủy quyền cho khách hàng đi thực hiện thủ tục;
• Tư vấn khiếu nại trong trường hợp giải quyết không đúng quy định pháp luật… và rất nhiều các vấn đề khác nữa