Tổng hợp các khoản chi phí sang tên sổ đỏ, sổ hồng 2021

Sang tên Sổ đỏ là cách thường gọi của người dân, theo quy định của pháp luật đất đai, sang tên Sổ đỏ có tên gọi là “đăng ký biến động”.

Chi phí sang tên Sổ đỏ là các khoản nghĩa vụ tài chính mà người sử dụng đất phải thực hiện theo quy định (không tính các khoản tiền thuê người khác thực hiện việc sang tên).

Các trường hợp phải sang tên Sổ đỏ

Theo điểm a khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thì phải đăng ký biến động đất đai (phải sang tên Sổ đỏ – Thực hiện với trường hợp đã được cấp Sổ đỏ hoặc đăng ký), cụ thể:

– Chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp trong cùng một xã, phường, thị trấn với hộ gia đình, cá nhân khác (đổi thửa đất nông nghiệp này lấy thửa khác).

– Chuyển nhượng quyền sử dụng đất (người dân thường gọi là bán đất).

– Cá nhân sử dụng đất để thừa kế quyền sử dụng đất của mình theo di chúc hoặc theo pháp luật.

– Tặng cho quyền sử dụng đất.

– Góp vốn bằng quyền sử dụng đất.

Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau:

– Có Sổ đỏ, trừ 02 trường hợp người sử dụng đất không cần có Sổ đỏ mà vẫn được thực hiện quyền chuyển nhượng được quy định tại khoản 1 và khoản 3 Điều 168 của Luật Đất đai 2013.

– Đất không có tranh chấp;

– Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;

– Trong thời hạn sử dụng đất.

Các khoản chi phí sang tên sổ đỏ, sổ hồng 2021

Minh họa các khoản chi phí sang tên sổ đỏ 2021

1. Chi phí công chứng khi sang tên sổ đỏ

– Phí công chứng là khoản phí bạn phải nộp khi tiến hành xác minh tính chính xác của hợp đồng mua bán, thừa kế, cho tặng quyền sử dụng đất

– Cách tính phí công chứng:

Đối với trường hợp sang tên sổ đỏ không có nhà ở: Phí công chứng được tính dựa theo giá trị quyền sử dụng đất. (giá trị quyền sử dụng đất được xác định theo 2 yếu tố là diện tích và giá đất do nhà nước quy định trong Luật đất đai)

Đối với trường hợp hợp sang tên sổ đỏ có nhà ở: Phí công chứng được tính là tổng giá trị đất, chung cư, giá trị tài sản đi kèm theo đất như nhà ở, công trình xây dựng.

– Bảng chi phí mức thu công chứng theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng sang tên sổ đỏ UPDATE 2021:

Lưu ý: Trường hợp giá đất, giá tài sản do các bên thoả thuận thấp hơn mức giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định áp dụng tại thời điểm công chứng thì giá trị tính phí công chứng tính như sau:

Giá trị quyền sử dụng đất, giá trị tài sản tính phí công chứng = Diện tích đất, số lượng tài sản ghi trong hợp đồng, giao dịch (x) Giá đất, giá tài sản do cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định.

2. Thuế thu nhập cá nhân 

Theo Điều 3 Luật Thuế Thu nhập cá nhân 2007 (sửa đổi, bổ sung 2012), đối tượng phải nộp thuế TNCN khi có các khoản thu nhập sau:

• Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản
• Thu nhập từ nhận thừa kế.
• Thu nhập từ nhận quà tặng.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi sang tên sổ đỏ:

Trường hợp xác định được thu nhập tính thuế, thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Thu nhập tính thuế x Thuế suất 25%

Trường hợp không xác định được giá vốn (giá mua) của hoạt động chuyển nhượng bất động sản và các chi phí liên quan làm cơ sở xác định thu nhập tính thuế thì thuế thu nhập cá nhân được xác định như sau:

Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x Thuế suất 2%

– Trường hợp giá bán ghi tại hợp đồng chuyển nhượng thấp hơn giá thị trường tại thời điểm chuyển nhượng thì giá chuyển nhượng nhà ở được xác định căn cứ theo quy định của Bộ Xây dựng về việc phân loại nhà hoặc giá tính lệ phí trước bạ do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh quy định.

Giá mua: được xác định căn cứ vào giá ghi trên hợp đồng mua.

– Trường hợp không xác định được giá mua hoặc giá mua ghi trên hợp đồng cao hơn thực tế tại thời điểm mua thì thuế thu nhập cá nhân được tính theo thuế suất 2% trên giá chuyển nhượng.

Hồ sơ kê khai nghĩa vụ tài chính phải bao gồm tờ khai thuế thu nhập cá nhân theo mẫu.

3. Lệ phí trước bạ

Căn cứ Điều 5 Nghị định 140/2016/NĐ-CP, khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP lệ phí trước bạ được tính như sau:

Trường hợp 1: Khi giá chuyển nhượng cao hơn giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định

Căn cứ theo khoản 1 Điều 1 Nghị định 20/2019/NĐ-CP trường hợp giá nhà, đất tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà cao hơn giá do UBND cấp tỉnh ban hành thì giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà, đất là giá tại hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, hợp đồng mua bán nhà (thường áp dụng khi chuyển nhượng – mua bán).

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Giá chuyển nhượng

Trường hợp 2: Khi giá chuyển nhượng thấp hơn hoặc bằng giá nhà, đất của UBND cấp tỉnh quy định, khi tặng cho, thừa kế nhà đất.

* Mức nộp lệ phí với đất

Lệ phí trước bạ = 0.5% x Diện tích x Giá 01 m2 tại Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành

* Mức nộp lệ phí đối với nhà ở:

Lệ phí trước bạ = 0.5% x (Diện tích x Giá 01 m2 x Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại))

Trong đó:

– Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà là giá do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật về xây dựng tại thời điểm kê khai lệ phí trước bạ.

Riêng:

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà thuộc sở hữu nhà nước bán cho người đang thuê theo quy định của pháp luật về bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước là giá bán thực tế ghi trên hóa đơn bán nhà theo quyết định của UBND cấp tỉnh.

+ Giá tính lệ phí trước bạ đối với nhà mua theo phương thức đấu giá theo quy định của pháp luật về đấu thầu, đấu giá là giá trúng đấu giá thực tế ghi trên hóa đơn bán hàng.

– Giá 01 m2 nhà là giá thực tế xây dựng “mới” 01 m2 sàn nhà của từng cấp nhà, hạng nhà do UBND cấp tỉnh ban hành.

– Tỷ lệ (%) chất lượng còn lại do UBND cấp tỉnh ban hành theo quy định của pháp luật.

Ngoài ra, trong một số trường hợp phải nộp thêm một số khoản phí, lệ phí khác như: Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận,…những khoản phí và lệ phí này do HĐND cấp tỉnh quy định (theo khoản 5 Điều 3 Thông tư 85/2019/TT-BTC) nên mỗi tỉnh, thành có thể có mức thu khác nhau.

Bên nào chịu thuế, phí khi sang tên sổ đỏ?

– Phí công chứng hợp đồng mua bán:

Đối tượng phải nộp phí công chứng là các tổ chức, cá nhân yêu cầu công chứng hợp đồng, giao dịch. Thông thường, bên mua sẽ yêu cầu công chứng hợp đồng mua bán nhà đất để giao dịch được pháp luật công nhận là hợp pháp.

– Đối với thuế thu nhập cá nhân:

Theo Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành, đối tượng nộp thuế thu nhập cá nhân là cá nhân cư trú có thu nhập chịu thuế. Trong mối quan hệ mua bán, bên bán là bên có thu nhập, vì vậy họ chính là đối tượng phải chịu thuế thu nhập cá nhân.

– Đối với phí trước bạ sang tên sổ đỏ:

Theo Nghị định 140/2016/NĐ-CP về lệ phí trước bạ, đối tượng nộp lệ phí trước bạ là tổ chức, cá nhân có tài sản thuộc đối tượng chịu lệ phí trước bạ khi đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng với cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Xét trên mối quan hệ mua bán tài sản là nhà, đất, bên mua chính là bên cần đăng ký quyền sử dụng nhà, đất. Vì vậy, đối tượng nộp lệ phí trước bạ trong trường hợp này là bên mua.

Dù quy định là như vậy, nhưng trên thực tế các bên vẫn thường tự thỏa thuận với nhau về “phí sang tên sổ đỏ”. Dù bên bán hay bên mua chịu trách nhiệm thanh toán các loại thuế, phí này thì pháp luật vẫn công nhận thỏa thuận này. Ngoài ra, tùy từng trường hợp mà chi phí sang tên Sổ đỏ có thể khác nhau vì có trường hợp được miễn, lệ phí trước bạ khác nhau vì Bảng giá đất từng tỉnh, thành khác nhau.