Khi vợ hoặc chồng qua đời, nhà đất là tài sản chung không được đem chia toàn bộ. Trước hết phải chia đôi khối tài sản chung theo khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: một nửa thuộc về người còn sống, một nửa còn lại mới là di sản thừa kế và được chia theo di chúc hoặc theo pháp luật. Người còn sống vẫn nằm trong hàng thừa kế thứ nhất nên tiếp tục được hưởng một suất từ phần di sản đó.
- Chia đôi trước, chia thừa kế sau — khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014.
- Nhà đất chỉ đứng tên một người nhưng tạo lập trong thời kỳ hôn nhân vẫn là tài sản chung nếu không chứng minh được là tài sản riêng (khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014).
- Hàng thừa kế thứ nhất: vợ/chồng còn sống, cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết — mỗi người một suất bằng nhau (Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015).
- Con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con đã thành niên mất khả năng lao động vẫn được hưởng 2/3 của một suất thừa kế theo pháp luật dù di chúc không cho (Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015).
- Thời hiệu chia di sản là nhà đất: 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).
Nhà đất là tài sản chung của vợ chồng chiếm phần lớn các vụ thừa kế trên thực tế. Rất nhiều gia đình rơi vào tranh chấp kéo dài chỉ vì một hiểu nhầm đơn giản: cho rằng người còn sống được hưởng toàn bộ căn nhà, hoặc ngược lại, cho rằng cả căn nhà là di sản phải chia đều cho các con. Bài viết dưới đây trình bày cách chia thừa kế nhà đất là tài sản chung của vợ chồng theo đúng quy định hiện hành, kèm ví dụ tính toán và các bước thủ tục sang tên.
Nhà đất thế nào là tài sản chung của vợ chồng?
Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 xác định tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Hai quy định quan trọng thường bị bỏ qua:
- Khoản 3 Điều 33: trong trường hợp không có căn cứ chứng minh tài sản mà vợ, chồng đang có tranh chấp là tài sản riêng của mỗi bên thì tài sản đó được coi là tài sản chung.
- Khoản 1 Điều 34: tài sản chung mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì Giấy chứng nhận phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Ngược lại, theo Điều 43 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nhà đất có trước khi kết hôn, hoặc được thừa kế riêng, tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân là tài sản riêng — toàn bộ khối tài sản đó là di sản khi người chủ sở hữu qua đời, không phải chia đôi.
| Tình huống nhà đất | Xác định tính chất | Phần là di sản thừa kế |
|---|---|---|
| Mua trong thời kỳ hôn nhân, sổ đứng tên cả hai vợ chồng | Tài sản chung | 1/2 giá trị nhà đất |
| Mua trong thời kỳ hôn nhân, sổ chỉ đứng tên một người, không chứng minh được là tài sản riêng | Tài sản chung (khoản 3 Điều 33) | 1/2 giá trị nhà đất |
| Có trước khi kết hôn, không nhập vào tài sản chung | Tài sản riêng (Điều 43) | Toàn bộ nhà đất |
| Được cha mẹ tặng cho riêng, thừa kế riêng trong thời kỳ hôn nhân | Tài sản riêng (Điều 43) | Toàn bộ nhà đất |
| Vợ chồng có văn bản thỏa thuận chế độ tài sản hoặc thỏa thuận chia tài sản chung trong thời kỳ hôn nhân | Theo nội dung thỏa thuận hợp pháp | Theo phần xác định trong thỏa thuận |
Cách chia thừa kế nhà đất là tài sản chung của vợ chồng theo mấy bước?
- Xác định nhà đất là tài sản chung hay tài sản riêng — căn cứ thời điểm tạo lập, nguồn tiền, giấy tờ tặng cho/thừa kế, văn bản thỏa thuận tài sản của vợ chồng.
- Chia đôi khối tài sản chung theo khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014. Phần của người đã mất chính là di sản thừa kế; phần của người còn sống thuộc sở hữu riêng của họ, không đưa vào chia.
- Xác định người thừa kế: có di chúc hợp pháp thì chia theo di chúc, không có di chúc (hoặc di chúc vô hiệu một phần) thì chia theo pháp luật cho hàng thừa kế thứ nhất tại Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015.
- Lập văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng. Văn bản phải được niêm yết công khai 15 ngày tại UBND cấp xã nơi có bất động sản và nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản trước khi công chứng.
- Đăng ký biến động (sang tên) tại cơ quan đăng ký đất đai: nộp đơn theo Mẫu số 18 (Phụ lục ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP) kèm văn bản phân chia di sản đã công chứng, bản gốc Giấy chứng nhận, giấy chứng tử, giấy tờ nhân thân. Thời hạn giải quyết không quá 08 ngày làm việc.
Nếu các đồng thừa kế không thống nhất được, không ai ký được văn bản phân chia di sản thì phải khởi kiện yêu cầu chia di sản thừa kế tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có nhà đất (điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015). Xem thêm bài khởi kiện chia thừa kế nhà đất.
Không có di chúc thì nhà đất chia cho những ai?
Theo điểm a khoản 1 Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, hàng thừa kế thứ nhất gồm: vợ hoặc chồng còn sống, cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi, con đẻ, con nuôi của người chết. Những người cùng hàng được hưởng phần di sản bằng nhau. Chỉ khi hàng thứ nhất không còn ai thì mới đến hàng thứ hai, thứ ba.
Ví dụ tính toán: ông A và bà B là vợ chồng, cùng mua một căn nhà trị giá 6 tỷ đồng trong thời kỳ hôn nhân. Ông A qua đời, không để lại di chúc; ông còn mẹ đẻ và hai người con chung với bà B.
| Bước tính | Cách xác định | Giá trị |
|---|---|---|
| Tài sản chung của vợ chồng | Toàn bộ căn nhà | 6 tỷ đồng |
| Phần của bà B (người còn sống) | Chia đôi theo khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 | 3 tỷ đồng |
| Di sản của ông A | Nửa còn lại | 3 tỷ đồng |
| Số người thừa kế hàng thứ nhất | Bà B, mẹ đẻ ông A, 2 người con | 4 người |
| Một suất thừa kế | 3 tỷ ÷ 4 | 750 triệu đồng |
| Bà B nhận tổng cộng | 3 tỷ (phần tài sản chung) + 750 triệu (suất thừa kế) | 3,75 tỷ đồng |
| Mẹ đẻ ông A và mỗi người con | Mỗi người một suất | 750 triệu đồng/người |
Đây chính là điểm nhiều gia đình hiểu sai: người vợ/chồng còn sống không được hưởng toàn bộ nhà đất, nhưng cũng không chỉ được một suất như các con — họ được cả phần sở hữu trong tài sản chung lẫn một suất thừa kế.
Có di chúc thì chia thế nào?
Người lập di chúc chỉ được định đoạt phần tài sản của mình, tức một nửa khối tài sản chung. Nếu di chúc định đoạt cả căn nhà thì phần vượt quá quyền định đoạt bị vô hiệu, phần đó vẫn thuộc về người vợ/chồng còn sống.
Di chúc phải hợp pháp theo Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015: người lập minh mẫn, sáng suốt, không bị lừa dối, đe dọa, cưỡng ép; nội dung và hình thức không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội. Di chúc bằng văn bản không có người làm chứng thì người lập phải tự viết và ký vào bản di chúc.
| Tình huống | Hệ quả pháp lý | Căn cứ |
|---|---|---|
| Di chúc hợp pháp, chỉ định đoạt phần của mình | Chia theo đúng nội dung di chúc | Điều 626, Điều 630 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Di chúc định đoạt cả phần của người còn sống | Vô hiệu phần vượt quá; phần đó vẫn thuộc người còn sống | Khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 |
| Di chúc không cho, hoặc cho ít hơn 2/3 suất, với con chưa thành niên; cha, mẹ; vợ, chồng; con đã thành niên mà không có khả năng lao động | Những người này vẫn được hưởng 2/3 của một suất thừa kế theo pháp luật | Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Di chúc không hợp pháp (giả mạo, người lập không minh mẫn, bị ép buộc) | Phần di sản liên quan được chia theo pháp luật | Điều 630, Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 |
| Người thừa kế theo di chúc chết trước hoặc chết cùng thời điểm với người lập di chúc | Phần di chúc đó không có hiệu lực, chia theo pháp luật | Điều 643, Điều 650 Bộ luật Dân sự 2015 |
Ai vẫn được hưởng dù di chúc không cho?
Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015 bảo vệ bốn nhóm: con chưa thành niên; cha, mẹ; vợ, chồng; và con đã thành niên mà không có khả năng lao động. Những người này được hưởng phần di sản bằng hai phần ba suất của một người thừa kế theo pháp luật, nếu họ không được người lập di chúc cho hưởng hoặc chỉ cho hưởng ít hơn mức đó.
Áp dụng vào ví dụ trên: di sản của ông A là 3 tỷ đồng, có 4 người thừa kế theo pháp luật, một suất là 750 triệu. Nếu ông A lập di chúc để toàn bộ phần của mình cho một người con, thì bà B (vợ) và mẹ đẻ ông A vẫn được hưởng mỗi người 2/3 × 750 triệu = 500 triệu đồng.
Lưu ý: quy định này không áp dụng cho người từ chối nhận di sản theo Điều 620 hoặc người không có quyền hưởng di sản theo khoản 1 Điều 621 Bộ luật Dân sự 2015.
Thời hiệu chia thừa kế nhà đất là bao lâu?
Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định: thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản và 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (ngày người để lại di sản chết). Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó.
Ngoài ra còn hai mốc khác cần nhớ: 10 năm để yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác, và 03 năm để yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản mà người chết để lại.
Có được yêu cầu tạm chưa chia nhà đất không?
Có. Khoản 3 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Điều 661 Bộ luật Dân sự 2015 cho phép: nếu việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của bên vợ hoặc chồng còn sống và gia đình, bên còn sống có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần di sản mà những người thừa kế được hưởng nhưng chưa cho chia trong thời hạn không quá 03 năm kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết 03 năm mà vẫn chứng minh được việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống gia đình, họ có quyền yêu cầu Tòa án gia hạn một lần, không quá 03 năm.
Đây là công cụ pháp lý rất hữu ích khi căn nhà là chỗ ở duy nhất của người vợ/chồng còn sống và các con chưa trưởng thành.
Sang tên nhà đất thừa kế phải nộp thuế, phí gì?
| Khoản | Trường hợp thừa kế giữa vợ chồng, cha mẹ – con, ông bà – cháu, anh chị em ruột | Căn cứ |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | Được miễn | Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 |
| Lệ phí trước bạ | Được miễn | Khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP |
| Phí công chứng văn bản khai nhận/phân chia di sản | Tính theo giá trị di sản, do tổ chức hành nghề công chứng thu theo biểu phí hiện hành | Pháp luật về phí, lệ phí trong lĩnh vực công chứng |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Theo mức do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quy định | Luật Phí và lệ phí |
| Phí đo đạc, trích đo (nếu phải chia tách thửa) | Theo đơn giá dịch vụ tại địa phương | Quy định của UBND cấp tỉnh |
Nếu người nhận thừa kế không thuộc các nhóm quan hệ nêu trên thì phải nộp thuế thu nhập cá nhân đối với thu nhập từ nhận thừa kế bất động sản và lệ phí trước bạ theo quy định chung.
Bốn lỗi khiến hồ sơ bị trả lại hoặc phát sinh tranh chấp: (1) chia đều cả căn nhà cho các con mà quên phần sở hữu của người vợ/chồng còn sống; (2) bỏ sót một đồng thừa kế (con riêng, con nuôi hợp pháp, cha mẹ nuôi) khiến văn bản phân chia di sản vô hiệu; (3) chỉ căn cứ vào tên trên sổ đỏ để kết luận tài sản riêng; (4) để quá 30 năm mới yêu cầu chia di sản là bất động sản, mất quyền khởi kiện chia thừa kế.
Bài viết liên quan
- Khởi kiện chia thừa kế nhà đất: điều kiện, thời hiệu 30 năm, hồ sơ và án phí
- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế: hồ sơ, thuế, thời hạn
- Điều kiện, hồ sơ khởi kiện tranh chấp đất đai (2026)
- Thủ tục tách thửa đất thổ cư: quy trình, hồ sơ và thời gian giải quyết
- Luật sư tư vấn đất đai tại Hà Nội: dịch vụ, quy trình và chi phí
Câu hỏi thường gặp
Cách chia thừa kế nhà đất là tài sản chung của vợ chồng như thế nào?
Phải chia đôi khối tài sản chung trước theo khoản 2 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014: một nửa thuộc về người vợ hoặc chồng còn sống, một nửa còn lại là di sản thừa kế của người đã mất. Phần di sản này mới được chia theo di chúc hoặc chia đều cho hàng thừa kế thứ nhất theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015, trong đó người còn sống vẫn được hưởng một suất.
Chồng chết thì vợ được hưởng bao nhiêu phần nhà đất?
Người vợ được hưởng hai phần: một nửa giá trị nhà đất với tư cách đồng sở hữu tài sản chung, cộng thêm một suất thừa kế từ nửa còn lại. Ví dụ nhà trị giá 6 tỷ, người chồng mất không có di chúc, hàng thừa kế thứ nhất gồm vợ, mẹ chồng và 2 con thì vợ nhận 3 tỷ + 750 triệu = 3,75 tỷ đồng.
Sổ đỏ chỉ đứng tên chồng thì vợ có được chia thừa kế không?
Có. Theo khoản 3 Điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014, nếu không có căn cứ chứng minh nhà đất là tài sản riêng thì vẫn được coi là tài sản chung của vợ chồng, dù sổ đỏ chỉ ghi tên một người. Khi đó vẫn chia đôi trước rồi mới chia thừa kế phần của người đã mất.
Di chúc để lại toàn bộ căn nhà cho một người con có hợp pháp không?
Người lập di chúc chỉ được định đoạt phần tài sản của mình, tức một nửa khối tài sản chung; phần định đoạt vượt quá bị vô hiệu. Ngoài ra, con chưa thành niên, cha, mẹ, vợ, chồng và con đã thành niên không có khả năng lao động vẫn được hưởng bằng 2/3 suất của một người thừa kế theo pháp luật theo Điều 644 Bộ luật Dân sự 2015.
Thời hiệu chia thừa kế nhà đất là bao nhiêu năm?
Là 30 năm kể từ thời điểm mở thừa kế đối với bất động sản (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015). Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Thời hiệu yêu cầu xác nhận hoặc bác bỏ quyền thừa kế là 10 năm, thời hiệu yêu cầu thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết để lại là 03 năm.
Thủ tục sang tên nhà đất thừa kế của vợ chồng gồm những gì?
Lập văn bản khai nhận hoặc thỏa thuận phân chia di sản tại tổ chức hành nghề công chứng, niêm yết công khai 15 ngày tại UBND cấp xã nơi có bất động sản và nơi cư trú cuối cùng của người để lại di sản; sau đó nộp đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 (Nghị định 151/2025/NĐ-CP) kèm văn bản phân chia di sản đã công chứng, bản gốc Giấy chứng nhận, giấy chứng tử và giấy tờ nhân thân. Thời hạn giải quyết không quá 08 ngày làm việc.
Thừa kế nhà đất giữa vợ chồng, cha mẹ và con có phải nộp thuế không?
Không. Thu nhập từ thừa kế bất động sản giữa vợ với chồng, cha mẹ đẻ với con đẻ, cha mẹ nuôi với con nuôi, ông bà với cháu, anh chị em ruột với nhau được miễn thuế thu nhập cá nhân theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Vẫn phải nộp phí công chứng, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp Giấy chứng nhận.
Các con đòi chia nhà ngay khi bố mất, mẹ có được yêu cầu chưa chia không?
Có. Theo khoản 3 Điều 66 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 và Điều 661 Bộ luật Dân sự 2015, nếu việc chia di sản ảnh hưởng nghiêm trọng đến đời sống của người vợ hoặc chồng còn sống và gia đình thì người đó có quyền yêu cầu Tòa án xác định phần di sản nhưng chưa cho chia trong thời hạn không quá 03 năm kể từ thời điểm mở thừa kế, và được yêu cầu gia hạn một lần không quá 03 năm nữa.
Luật sư tư vấn chia thừa kế nhà đất của vợ chồng
Xác định sai phần tài sản chung – tài sản riêng là nguyên nhân hàng đầu khiến hồ sơ khai nhận di sản bị trả lại và gia đình phải ra tòa. Luật sư Đỗ Gia Việt nhận rà soát nguồn gốc nhà đất, xác định đúng người thừa kế, soạn văn bản phân chia di sản và hỗ trợ thủ tục sang tên. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
