Hợp đồng không tuân thủ quy định về hình thức chỉ bị vô hiệu khi luật quy định hình thức là điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đó (khoản 2 Điều 117, Điều 122 Bộ luật Dân sự 2015), ví dụ hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở phải lập văn bản có công chứng hoặc chứng thực. Tuy nhiên, theo Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015, nếu một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch và các bên không phải công chứng, chứng thực nữa. Thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch vô hiệu về hình thức là 02 năm kể từ ngày xác lập; hết thời hiệu mà không ai yêu cầu thì giao dịch có hiệu lực (Điều 132).
- Nguyên tắc: hình thức giao dịch gồm lời nói, văn bản, hành vi cụ thể hoặc phương tiện điện tử (Điều 119); chỉ khi luật buộc phải lập văn bản, công chứng, chứng thực, đăng ký thì vi phạm mới dẫn đến vô hiệu.
- Hai ngoại lệ Điều 129: (1) văn bản không đúng quy định của luật; (2) vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực, đều được “cứu” nếu đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ.
- Án lệ số 55/2022/AL: hợp đồng chuyển nhượng đất xác lập trước 01/01/2017 chưa công chứng nhưng bên mua đã trả đủ tiền và nhận đất vẫn được công nhận hiệu lực.
- Giao dịch bắt buộc công chứng: chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024); mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở (khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023).
- Hậu quả nếu vô hiệu: các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận, bên có lỗi phải bồi thường (Điều 131).
“Mua đất bằng giấy viết tay có đòi lại được không?”, “hợp đồng chưa công chứng có giá trị không?” là những câu hỏi luật sư Đỗ Gia Việt nhận được gần như mỗi tuần. Câu trả lời phụ thuộc vào việc hợp đồng đó có thuộc loại bắt buộc tuân thủ hình thức hay không, và các bên đã thực hiện được bao nhiêu phần nghĩa vụ. Bài viết phân tích đầy đủ quy định của Bộ luật Dân sự 2015 về hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức, cách hiểu “2/3 nghĩa vụ”, Án lệ số 55/2022/AL và hướng xử lý khi phát sinh tranh chấp.
Hình thức hợp đồng là gì và khi nào là điều kiện có hiệu lực?
Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể; giao dịch thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu được coi là giao dịch bằng văn bản. Trường hợp luật quy định giao dịch phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Khoản 2 Điều 117 nêu rõ: hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp luật có quy định. Kết hợp với Điều 122 (giao dịch không có một trong các điều kiện tại Điều 117 thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác), ta có nguyên tắc: hợp đồng vi phạm hình thức chỉ vô hiệu khi hội đủ hai yếu tố: (1) luật buộc hợp đồng đó phải có hình thức nhất định; (2) các bên không tuân thủ và không rơi vào ngoại lệ tại Điều 129.
| Loại hợp đồng | Hình thức bắt buộc | Căn cứ |
|---|---|---|
| Chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất (và tài sản gắn liền với đất) | Văn bản có công chứng hoặc chứng thực | Điểm a khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024; khoản 1 Điều 502 Bộ luật Dân sự |
| Cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất; chuyển đổi đất nông nghiệp; giao dịch mà một bên là tổ chức kinh doanh bất động sản | Văn bản; công chứng, chứng thực theo yêu cầu của các bên | Điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 |
| Mua bán, thuê mua, tặng cho, đổi, góp vốn, thế chấp nhà ở | Văn bản có công chứng hoặc chứng thực | Khoản 1 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 (trừ nhà tình nghĩa, nhà ở thuộc tài sản công… tại khoản 2) |
| Cho thuê, cho mượn, ở nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở | Văn bản; không bắt buộc công chứng | Khoản 2 Điều 164 Luật Nhà ở 2023 |
| Di chúc của người không biết chữ, bị hạn chế thể chất; di chúc miệng | Văn bản có công chứng, chứng thực; di chúc miệng phải được ghi chép, công chứng trong 05 ngày làm việc | Điều 629, 630 Bộ luật Dân sự |
| Mua bán hàng hóa, dịch vụ, vay tiền giữa cá nhân thông thường | Không bắt buộc, có thể bằng lời nói, hành vi, tin nhắn | Điều 119 Bộ luật Dân sự |
Lưu ý: hợp đồng vay tiền, mua bán xe máy, điện thoại bằng lời nói hay tin nhắn không bị vô hiệu về hình thức, vì luật không buộc phải lập văn bản. Khó khăn chỉ nằm ở khâu chứng minh nội dung thỏa thuận khi có tranh chấp. Riêng xe ô tô, xe máy là tài sản phải đăng ký, hợp đồng mua bán cần công chứng, chứng thực để sang tên theo quy định của Bộ Công an về đăng ký xe.
Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thế nào về “2/3 nghĩa vụ”?
Điều 129 là điểm tiến bộ lớn của Bộ luật Dân sự 2015 so với Bộ luật Dân sự 2005 (trước đây Điều 134 Bộ luật 2005 chỉ cho các bên một thời hạn để hoàn thiện hình thức, quá hạn thì tuyên vô hiệu). Điều 129 quy định hai trường hợp giao dịch vi phạm hình thức nhưng vẫn có thể được công nhận hiệu lực:
| Trường hợp | Điều kiện | Hệ quả |
|---|---|---|
| Khoản 1: giao dịch phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật (thiếu nội dung bắt buộc, sai mẫu, thiếu chữ ký một bên…) | Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch; có yêu cầu của một bên hoặc các bên | Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch |
| Khoản 2: giao dịch đã lập văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực | Một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ; có yêu cầu của một bên hoặc các bên | Tòa án công nhận hiệu lực; các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực nữa |
Ba điểm cần nắm khi vận dụng Điều 129:
- Phải có quyết định của Tòa án. Giao dịch không tự động có hiệu lực chỉ vì đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ; một bên phải khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận. Cơ quan đăng ký đất đai, văn phòng công chứng không có thẩm quyền “công nhận” thay Tòa.
- Điều 129 chỉ cứu lỗi về hình thức. Nếu giao dịch còn vi phạm điều kiện khác (nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội theo Điều 123; giả tạo theo Điều 124; người tham gia không có năng lực hành vi; bị lừa dối, đe dọa…) hoặc đối tượng không đủ điều kiện giao dịch (đất không có sổ, đang tranh chấp, bị kê biên theo Điều 45 Luật Đất đai 2024) thì Tòa án vẫn tuyên vô hiệu.
- “Ít nhất 2/3 nghĩa vụ” tính theo từng loại nghĩa vụ. Nghĩa vụ trả tiền: đã trả ít nhất 2/3 số tiền; nghĩa vụ giao tài sản: đã giao ít nhất 2/3 khối lượng, số lượng; nghĩa vụ thực hiện công việc: đã hoàn thành ít nhất 2/3 công việc. Luật chỉ đòi hỏi một bên đạt mức 2/3, không bắt buộc cả hai bên.
Ví dụ: A bán cho B thửa đất giá 900 triệu đồng bằng giấy viết tay năm 2021, B đã trả 700 triệu đồng (trên 2/3) và đã nhận đất xây nhà. Năm 2025 A đòi lại đất vì “hợp đồng chưa công chứng”. B có quyền khởi kiện yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng theo khoản 2 Điều 129; nếu được chấp nhận, B dùng bản án để đăng ký sang tên mà không cần A ký hợp đồng công chứng.
Án lệ số 55/2022/AL công nhận hợp đồng vi phạm hình thức như thế nào?
Án lệ số 55/2022/AL được Hội đồng Thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao thông qua ngày 07/9/2022 và công bố theo Quyết định số 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022. Tình huống án lệ: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất được xác lập trước ngày 01/01/2017 (ngày Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực), chưa được công chứng, chứng thực, nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ (trả đủ tiền, nhận đất sử dụng). Giải pháp pháp lý: Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng, áp dụng Điều 129, khoản 1 Điều 502 và điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015 (quy định chuyển tiếp cho giao dịch xác lập trước 01/01/2017 nhưng chưa thực hiện xong).
Ý nghĩa thực tiễn của án lệ là xác định rõ Điều 129 được áp dụng cả với giao dịch xác lập trước khi Bộ luật Dân sự 2015 có hiệu lực, và thống nhất cách xử lý các vụ “mua đất giấy tay” kéo dài nhiều năm. Các Tòa án nhân dân khu vực hiện xét xử theo hướng này khi đủ điều kiện 2/3 nghĩa vụ và đất đủ điều kiện chuyển nhượng.
Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu về hình thức là bao lâu?
Theo điểm đ khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015, thời hiệu yêu cầu Tòa án tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu do không tuân thủ quy định về hình thức là 02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập. Khoản 2 Điều 132 bổ sung: hết thời hiệu này mà không có yêu cầu tuyên bố vô hiệu thì giao dịch có hiệu lực.
| Căn cứ vô hiệu | Thời hiệu yêu cầu | Căn cứ |
|---|---|---|
| Vi phạm hình thức (Điều 129) | 02 năm kể từ ngày xác lập giao dịch | Điểm đ khoản 1 Điều 132 |
| Người chưa thành niên, mất hoặc hạn chế năng lực hành vi xác lập (Điều 125) | 02 năm kể từ ngày người đại diện biết hoặc phải biết | Điểm a khoản 1 Điều 132 |
| Nhầm lẫn, lừa dối, đe dọa, cưỡng ép (Điều 126, 127) | 02 năm kể từ ngày người bị nhầm lẫn, lừa dối biết; ngày chấm dứt đe dọa | Điểm b, c khoản 1 Điều 132 |
| Vi phạm điều cấm, trái đạo đức xã hội, giả tạo (Điều 123, 124) | Không bị hạn chế thời hiệu | Khoản 3 Điều 132 |
Lưu ý: quy định 02 năm này cắt cả hai chiều. Bên muốn “phá” hợp đồng giấy tay phải khởi kiện trong 02 năm kể từ ngày ký; quá hạn, hợp đồng mặc nhiên có hiệu lực dù chưa đạt 2/3 nghĩa vụ. Ngược lại, bên muốn giữ hợp đồng nên chủ động xin Tòa công nhận theo Điều 129 thay vì chờ đợi, vì khi có tranh chấp, việc chứng minh đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ cần biên nhận tiền, biên bản giao đất, người làm chứng.
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức thì hậu quả ra sao?
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập. Khi đó:
- Các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận: bên mua trả lại đất, nhà; bên bán trả lại tiền. Không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả.
- Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường. Với nhà đất, Tòa án thường xác định lỗi của mỗi bên, phần chênh lệch giá trị đất tại thời điểm xét xử so với giá lúc mua được coi là thiệt hại và chia theo tỷ lệ lỗi.
- Hoa lợi, lợi tức thu được từ tài sản: bên ngay tình được giữ; công trình đã xây trên đất được xem xét giá trị để bù trừ.
- Quyền lợi của người thứ ba ngay tình được bảo vệ theo Điều 133 nếu tài sản đã đăng ký và chuyển giao cho người thứ ba.
Làm gì khi hợp đồng chưa công chứng mà bên kia đòi hủy?
- Rà soát điều kiện Điều 129: thống kê số tiền đã trả, biên nhận, chuyển khoản, biên bản bàn giao đất, nhà; đối chiếu với tổng nghĩa vụ để xác định đã đạt 2/3 hay chưa.
- Kiểm tra điều kiện của tài sản: đất có Giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên, còn thời hạn sử dụng (Điều 45 Luật Đất đai 2024); nhà ở đủ điều kiện giao dịch (Điều 160 Luật Nhà ở 2023). Tài sản không đủ điều kiện thì Điều 129 không giúp được.
- Thương lượng hoàn thiện hình thức: đề nghị bên kia cùng ra văn phòng công chứng ký lại hợp đồng; lập biên bản làm việc có người làm chứng nếu họ từ chối.
- Khởi kiện tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản (điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự; từ 01/7/2025 Tòa án nhân dân khu vực xét xử sơ thẩm theo Luật số 85/2025/QH15), yêu cầu công nhận hiệu lực hợp đồng và công nhận quyền sử dụng đất; nộp tạm ứng án phí theo giá trị tranh chấp.
- Thi hành bản án: dùng bản án, quyết định có hiệu lực để đăng ký biến động, cấp Giấy chứng nhận tại Văn phòng đăng ký đất đai mà không cần chữ ký của bên bán.
Lưu ý: với hợp đồng đặt cọc mua nhà đất, pháp luật không buộc công chứng, nên tranh chấp đặt cọc giải quyết theo Điều 328 Bộ luật Dân sự và Án lệ số 25/2018/AL, không áp dụng Điều 129.
Bài viết liên quan
- Thủ tục mua bán đất, sang tên sổ đỏ 2026: 5 bước, hồ sơ, chi phí
- Quy trình khởi kiện dân sự 2026: 7 bước, tòa án có thẩm quyền, án phí
- Cách lập di chúc hợp pháp 2026: điều kiện, hình thức, thủ tục công chứng
- Giải quyết tranh chấp đất đai: trình tự và thẩm quyền 2026
Câu hỏi thường gặp
Hợp đồng không công chứng có vô hiệu không?
Chỉ vô hiệu khi luật bắt buộc hợp đồng đó phải công chứng, chứng thực, ví dụ chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất (khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024), mua bán, tặng cho nhà ở (Điều 164 Luật Nhà ở 2023). Các hợp đồng khác như vay tiền, mua bán hàng hóa, thuê nhà không bắt buộc công chứng nên không vô hiệu vì lý do này. Ngay cả hợp đồng bắt buộc công chứng cũng được Tòa án công nhận nếu một bên đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ (Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015).
Mua đất bằng giấy viết tay có đòi lại được không?
Nếu bên mua đã trả ít nhất 2/3 số tiền hoặc bên bán đã giao đất, bên mua có quyền yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực hợp đồng theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 và không phải công chứng lại; Án lệ 55/2022/AL đã áp dụng cho cả hợp đồng ký trước 01/01/2017. Điều kiện kèm theo là đất phải đủ điều kiện chuyển nhượng (có sổ, không tranh chấp, không bị kê biên). Bên bán chỉ đòi lại được đất nếu khởi kiện tuyên vô hiệu trong 02 năm kể từ ngày ký và bên mua chưa đạt 2/3 nghĩa vụ.
Thực hiện 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch được hiểu như thế nào?
Tính theo từng loại nghĩa vụ: nghĩa vụ trả tiền thì đã trả ít nhất 2/3 số tiền; nghĩa vụ giao hàng, giao tài sản thì đã giao ít nhất 2/3 khối lượng, số lượng; nghĩa vụ thực hiện công việc thì đã hoàn thành ít nhất 2/3 công việc. Luật chỉ yêu cầu một bên hoặc các bên đạt mức 2/3, không bắt buộc cả hai bên cùng đạt. Người yêu cầu phải chứng minh bằng biên nhận, sao kê chuyển khoản, biên bản bàn giao, người làm chứng.
Thời hiệu yêu cầu tuyên bố hợp đồng vô hiệu do vi phạm hình thức là bao lâu?
02 năm kể từ ngày giao dịch được xác lập, theo điểm đ khoản 1 Điều 132 Bộ luật Dân sự 2015. Hết 02 năm mà không có ai yêu cầu Tòa án tuyên bố vô hiệu thì giao dịch có hiệu lực theo khoản 2 Điều 132, dù chưa công chứng và chưa thực hiện 2/3 nghĩa vụ.
Hợp đồng bị tuyên vô hiệu do vi phạm hình thức thì hậu quả thế nào?
Theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng vô hiệu không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ từ thời điểm xác lập; các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận (trả lại đất, nhà và trả lại tiền), không hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền. Bên có lỗi phải bồi thường thiệt hại, thường là phần chênh lệch giá trị nhà đất tại thời điểm xét xử, chia theo tỷ lệ lỗi của mỗi bên.
Án lệ 55/2022/AL quy định gì về hợp đồng vi phạm điều kiện hình thức?
Án lệ số 55/2022/AL (công bố theo Quyết định 323/QĐ-CA ngày 14/10/2022 của Chánh án Tòa án nhân dân tối cao) xác định: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất xác lập trước ngày 01/01/2017 chưa được công chứng, chứng thực nhưng bên nhận chuyển nhượng đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ thì Tòa án công nhận hiệu lực của hợp đồng, căn cứ Điều 129, khoản 1 Điều 502 và điểm b khoản 1 Điều 688 Bộ luật Dân sự 2015.
Mua bán nhà đất bằng giấy viết tay, hợp đồng chưa công chứng đang bị tranh chấp?
Luật sư dân sự, đất đai Công ty Luật Đỗ Gia Việt đánh giá khả năng công nhận hiệu lực hợp đồng theo Điều 129, thu thập chứng cứ đã thực hiện 2/3 nghĩa vụ, soạn đơn khởi kiện và đại diện tại Tòa án nhân dân khu vực để bảo vệ quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà của khách hàng. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
