Để làm thủ tục thừa kế đất đai, người thừa kế cần chuẩn bị bốn nhóm giấy tờ: giấy tờ về người để lại di sản (giấy chứng tử), giấy tờ chứng minh quyền của người để lại di sản đối với nhà đất (Giấy chứng nhận), di chúc hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân với người đã mất, và giấy tờ tùy thân của những người thừa kế. Hồ sơ này dùng để công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản theo Điều 59 Luật Công chứng 2024, sau đó đăng ký sang tên tại cơ quan đăng ký đất đai.
- Niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã trước khi công chứng văn bản phân chia/khai nhận di sản — Điều 59 Luật Công chứng 2024 và Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP.
- Đăng ký biến động (sang tên) trong 30 ngày kể từ ngày văn bản phân chia di sản có hiệu lực — khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024; quá hạn bị phạt 2 – 3 triệu đồng theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
- Hồ sơ sang tên dùng Mẫu số 18 (đăng ký biến động) ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP; thời hạn giải quyết không quá 08 ngày làm việc.
- Miễn thuế thu nhập cá nhân khi thừa kế bất động sản giữa những người thân thích theo Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15 và miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP.
- Thời hiệu yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế (Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015).
Hồ sơ thiếu một tờ giấy là cả quá trình thừa kế nhà đất phải dừng lại: công chứng viên từ chối tiếp nhận, cơ quan đăng ký đất đai trả hồ sơ, những người thừa kế mất thêm hàng tháng chờ bổ sung. Bài viết liệt kê đầy đủ giấy tờ thừa kế đất đai cần chuẩn bị cho từng trường hợp — có di chúc, không có di chúc, đất chưa có sổ đỏ — theo Luật Đất đai 2024, Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Công chứng 2024 đang áp dụng năm 2026.
Thừa kế đất đai cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Dù chia theo di chúc hay theo pháp luật, bộ hồ sơ cơ bản đều gồm bốn nhóm sau:
| Nhóm giấy tờ | Cụ thể | Lưu ý |
|---|---|---|
| 1. Về người để lại di sản | Giấy chứng tử hoặc trích lục khai tử; quyết định của Tòa án tuyên bố một người là đã chết (nếu có) | Ngày chết ghi trên giấy chứng tử chính là thời điểm mở thừa kế (Điều 611 Bộ luật Dân sự 2015) |
| 2. Về nhà đất để lại | Bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 nếu chưa được cấp sổ | Nhà đất là tài sản chung vợ chồng thì chỉ một nửa là di sản của người đã mất |
| 3. Về căn cứ hưởng di sản | Di chúc hợp pháp (nếu có); hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân với người để lại di sản khi chia theo pháp luật | Di chúc miệng chỉ có hiệu lực khi đáp ứng điều kiện chặt chẽ của Bộ luật Dân sự 2015 |
| 4. Về người thừa kế | Căn cước công dân/căn cước, giấy tờ xác nhận cư trú của từng người thừa kế; giấy tờ ủy quyền có công chứng nếu vắng mặt | Sổ hộ khẩu giấy đã không còn giá trị sử dụng từ ngày 01/01/2023 — thay bằng giấy xác nhận thông tin về cư trú |
Giấy tờ chứng minh quan hệ với người để lại di sản gồm những gì?
Khi chia thừa kế theo pháp luật, phải chứng minh người nhận di sản thuộc hàng thừa kế theo Điều 651 Bộ luật Dân sự 2015. Các giấy tờ thường dùng:
- Vợ, chồng: giấy chứng nhận kết hôn; trường hợp sống chung trước ngày 03/01/1987 mà chưa đăng ký thì cần xác nhận của UBND cấp xã về quan hệ hôn nhân thực tế;
- Con đẻ: giấy khai sinh;
- Con nuôi: quyết định công nhận nuôi con nuôi hoặc giấy tờ về việc nuôi con nuôi thực tế được cơ quan có thẩm quyền xác nhận;
- Cha đẻ, mẹ đẻ, cha nuôi, mẹ nuôi: giấy khai sinh của người để lại di sản, giấy tờ hộ tịch liên quan;
- Người thừa kế đã chết trước hoặc cùng thời điểm với người để lại di sản: giấy chứng tử của người đó và giấy khai sinh của con họ để chứng minh thừa kế thế vị theo Điều 652 Bộ luật Dân sự 2015.
Lưu ý: con dâu, con rể không thuộc hàng thừa kế theo pháp luật của bố mẹ chồng, bố mẹ vợ. Ngược lại, con riêng và bố dượng, mẹ kế nếu có quan hệ chăm sóc, nuôi dưỡng nhau như cha con, mẹ con thì được thừa kế di sản của nhau theo Điều 654 Bộ luật Dân sự 2015.
Công chứng văn bản khai nhận, phân chia di sản cần làm gì?
Đây là bước bắt buộc trước khi sang tên. Theo Điều 59 Luật Công chứng 2024 (hiệu lực từ ngày 01/7/2025), những người thừa kế theo pháp luật hoặc theo di chúc mà trong di chúc không xác định rõ phần di sản của từng người có quyền yêu cầu công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản. Trường hợp chỉ có một người thừa kế duy nhất thì lập văn bản khai nhận di sản.
- Nộp hồ sơ tại tổ chức hành nghề công chứng — theo quy định, hợp đồng, giao dịch về bất động sản được công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng có trụ sở tại tỉnh, thành phố nơi có bất động sản.
- Công chứng viên kiểm tra, xác minh: xác định người để lại di sản đúng là người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản và những người yêu cầu công chứng đúng là người được hưởng di sản.
- Niêm yết 15 ngày tại UBND cấp xã nơi người để lại di sản thường trú cuối cùng; nếu di sản gồm bất động sản ở địa phương khác thì niêm yết thêm tại UBND cấp xã nơi có bất động sản. Nội dung niêm yết nêu rõ người để lại di sản, người được hưởng, di sản và địa chỉ tiếp nhận khiếu nại, tố cáo.
- Ký văn bản trước mặt công chứng viên sau khi hết thời hạn niêm yết và không có khiếu nại, tố cáo.
- Nhận văn bản đã công chứng — đây là một trong các căn cứ để cơ quan nhà nước đăng ký chuyển quyền sử dụng đất cho người thừa kế.
Trường hợp những người thừa kế không thống nhất được cách chia, không ai chịu ký văn bản phân chia di sản, con đường còn lại là khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế. Xem thêm: cách chia thừa kế nhà đất là tài sản chung của vợ chồng.
Hồ sơ sang tên sổ đỏ thừa kế nộp ở đâu, mất bao lâu?
Sau khi có văn bản phân chia hoặc khai nhận di sản đã công chứng, người thừa kế làm thủ tục đăng ký biến động đất đai:
- Hồ sơ: Đơn đăng ký biến động theo Mẫu số 18 ban hành kèm Nghị định 151/2025/NĐ-CP; bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp; văn bản thỏa thuận phân chia di sản hoặc văn bản khai nhận di sản đã công chứng; giấy tờ tùy thân; tờ khai thuế, lệ phí trước bạ (kèm hồ sơ đề nghị miễn nếu thuộc diện được miễn).
- Nơi nộp: bộ phận một cửa cấp xã, Trung tâm Phục vụ hành chính công hoặc Văn phòng đăng ký đất đai, chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
- Thời hạn giải quyết: không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ, chưa kể thời gian người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính.
- Thời hạn phải đăng ký: trong 30 ngày kể từ ngày văn bản phân chia di sản có hiệu lực (khoản 3 Điều 133 Luật Đất đai 2024). Quá hạn, cá nhân bị phạt 2.000.000 – 3.000.000 đồng theo Nghị định 123/2024/NĐ-CP.
Thừa kế nhà đất có phải nộp thuế, lệ phí không?
| Khoản phải nộp | Mức | Trường hợp được miễn |
|---|---|---|
| Thuế thu nhập cá nhân | 10% giá trị phần di sản nhận được | Miễn khi thừa kế bất động sản giữa vợ – chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; cha mẹ chồng/vợ với con dâu, con rể; ông bà nội, ngoại với cháu; anh chị em ruột (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15) |
| Lệ phí trước bạ | 0,5% giá trị nhà đất theo bảng giá đất | Miễn với nhà đất nhận thừa kế, tặng cho giữa những người thân thích nêu trên (khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP) |
| Phí công chứng | Tính theo giá trị di sản, theo Thông tư 257/2016/TT-BTC (sửa đổi bởi Thông tư 111/2017/TT-BTC) | Không được miễn |
| Phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận | Do HĐND cấp tỉnh quy định, thường vài trăm nghìn đồng | Không được miễn |
Quan trọng: được miễn thuế không có nghĩa là không phải kê khai. Người thừa kế vẫn phải nộp tờ khai thuế thu nhập cá nhân, tờ khai lệ phí trước bạ kèm giấy tờ chứng minh quan hệ để cơ quan thuế ra thông báo miễn. Thiếu bước này, hồ sơ sang tên sẽ bị dừng.
Đất chưa có sổ đỏ thì thừa kế thế nào?
Theo Điều 45 Luật Đất đai 2024, người nhận thừa kế quyền sử dụng đất được thực hiện quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Vì vậy, với nhà đất chưa có sổ, những người thừa kế phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận lần đầu trước hoặc đồng thời với việc phân chia di sản:
- Có giấy tờ theo Điều 137 Luật Đất đai 2024 (giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền cấp trước ngày 15/10/1993, giấy mua bán nhà thuộc sở hữu nhà nước, bản án…): nộp hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lần đầu theo Mẫu số 15 Nghị định 151/2025/NĐ-CP;
- Không có giấy tờ: xét cấp theo Điều 138 Luật Đất đai 2024 với ba mốc thời điểm sử dụng đất — trước ngày 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 01/7/2014, kèm xác nhận của UBND cấp xã về sử dụng ổn định, không tranh chấp;
- Thời hạn cấp Giấy chứng nhận lần đầu: không quá 17 ngày làm việc để đăng ký và không quá 03 ngày làm việc để cấp Giấy chứng nhận.
Chi tiết thủ tục xem bài thủ tục làm sổ đỏ lần đầu và thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế.
Quá lâu không làm thủ tục thừa kế có bị mất quyền không?
Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015 quy định thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản, 10 năm đối với động sản, kể từ thời điểm mở thừa kế. Hết thời hạn này, di sản thuộc về người thừa kế đang quản lý di sản đó. Ngoài ra, thời hiệu để người thừa kế yêu cầu xác nhận quyền thừa kế của mình hoặc bác bỏ quyền thừa kế của người khác là 10 năm; thời hiệu yêu cầu người thừa kế thực hiện nghĩa vụ tài sản của người chết để lại là 03 năm.
Trên thực tế, để càng lâu thì hồ sơ càng khó: người thừa kế qua đời tiếp tục làm phát sinh thừa kế thế vị, giấy tờ hộ tịch thất lạc, ranh giới thửa đất thay đổi. Nên làm thủ tục ngay khi đã ổn định việc gia đình.
Bài viết liên quan
- Thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất thừa kế 2026
- Cách chia thừa kế nhà đất là tài sản chung của vợ chồng
- Thủ tục làm sổ đỏ lần đầu 2026
- Luật sư giải quyết tranh chấp tài sản thừa kế
Câu hỏi thường gặp
Giấy tờ thừa kế đất đai gồm những gì?
Gồm bốn nhóm: giấy chứng tử của người để lại di sản; bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai 2024; di chúc hợp pháp hoặc giấy tờ chứng minh quan hệ nhân thân (khai sinh, đăng ký kết hôn, quyết định nuôi con nuôi); và giấy tờ tùy thân, giấy xác nhận cư trú của từng người thừa kế.
Thủ tục khai nhận di sản thừa kế nhà đất mất bao lâu?
Riêng thời gian niêm yết tại UBND cấp xã đã là 15 ngày theo Điều 59 Luật Công chứng 2024 và Điều 44 Nghị định 104/2025/NĐ-CP. Sau khi công chứng xong, thủ tục đăng ký sang tên không quá 08 ngày làm việc kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Tính cả thời gian chuẩn bị giấy tờ và nộp thuế, thực tế thường mất khoảng 1 đến 2 tháng.
Thừa kế đất đai có phải nộp thuế thu nhập cá nhân không?
Được miễn thuế thu nhập cá nhân nếu thừa kế bất động sản giữa vợ với chồng; cha mẹ đẻ, cha mẹ nuôi với con đẻ, con nuôi; cha mẹ chồng, cha mẹ vợ với con dâu, con rể; ông bà nội, ngoại với cháu; anh chị em ruột (Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân số 109/2025/QH15). Đồng thời được miễn lệ phí trước bạ theo khoản 10 Điều 10 Nghị định 10/2022/NĐ-CP. Các trường hợp khác nộp thuế 10% và lệ phí trước bạ 0,5%.
Đất chưa có sổ đỏ có thừa kế được không?
Được, nhưng phải làm sổ trước. Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định người nhận thừa kế chỉ thực hiện được quyền khi có Giấy chứng nhận hoặc đủ điều kiện được cấp Giấy chứng nhận. Nếu có giấy tờ theo Điều 137 thì nộp hồ sơ cấp sổ lần đầu theo Mẫu số 15 Nghị định 151/2025/NĐ-CP; nếu không có giấy tờ thì xét theo Điều 138 với ba mốc thời điểm sử dụng đất.
Sổ hộ khẩu có còn dùng trong hồ sơ thừa kế đất đai không?
Không. Sổ hộ khẩu giấy đã hết giá trị sử dụng từ ngày 01/01/2023. Khi cần chứng minh nơi cư trú, người thừa kế dùng giấy xác nhận thông tin về cư trú do công an cấp xã cấp, thông tin trên căn cước hoặc dữ liệu dân cư điện tử. Quan hệ nhân thân vẫn chứng minh bằng giấy khai sinh, giấy chứng nhận kết hôn.
Một người thừa kế không chịu ký văn bản phân chia di sản thì làm sao?
Không thể công chứng văn bản thỏa thuận phân chia di sản nếu thiếu chữ ký của bất kỳ người thừa kế nào. Khi đó, người có quyền lợi nộp đơn khởi kiện yêu cầu Tòa án chia di sản thừa kế tại Tòa án nhân dân khu vực nơi có bất động sản, theo điểm c khoản 1 Điều 39 Bộ luật Tố tụng dân sự 2015.
Bố mẹ mất đã 20 năm giờ làm thủ tục thừa kế đất còn kịp không?
Còn kịp. Thời hiệu để người thừa kế yêu cầu chia di sản là 30 năm đối với bất động sản kể từ thời điểm mở thừa kế, theo Điều 623 Bộ luật Dân sự 2015. Tuy nhiên nên làm sớm vì để lâu thì người thừa kế có thể qua đời làm phát sinh thừa kế thế vị, giấy tờ hộ tịch thất lạc và hồ sơ phức tạp hơn nhiều.
Luật sư hỗ trợ thủ tục thừa kế nhà đất
Đỗ Gia Việt rà soát hồ sơ, chuẩn bị giấy tờ chứng minh quan hệ thừa kế, hỗ trợ công chứng văn bản phân chia di sản và sang tên sổ đỏ trọn gói. Gọi hotline 094.445.0105 hoặc gửi yêu cầu qua trang liên hệ.
Lưu ý: Nội dung mang tính tham khảo chung, cập nhật theo quy định tại thời điểm đăng tải; không thay thế tư vấn cho một vụ việc cụ thể.
